Een Vereniging van Eigenaren is aan allerlei wetten en regels gebonden. Dat begint bij het Burgerlijk Wetboek, boek 5 en boek 2. Dan is er natuurlijk de akte van splitsing en het daarin vastgestelde modelreglement. Misschien is er in uw VvE ook nog een huishoudelijk reglement. De besluiten van de vergadering van eigenaren en de uitvoering door het bestuur van de VvE mogen nooit in strijd zijn met Burgerlijk Wetboek, akte en reglement. De akte en reglementen mogen op hun beurt niet strijdig zijn met het Burgerlijk Wetboek en natuurlijk ook niet strijdig met elkaar.

Uw VvE en het Burgerlijk Wetboek

Voor een Vereniging van Eigenaren is vooral Burgerlijk Wetboek 5 van belang. Daarin worden onder andere eigendom en eigendom van roerende en onroerende zaken beschreven. In titel 4, 5 en 6 komen rechten en plichten ten aanzien van buren aan bod. Erfpacht en opstal worden behandeld in titel 7 en 8. Maar de belangrijkste is titel 9, Appartementsrechten. In afdeling 2 word de vereniging van eigenaars behandeld, in afdeling 4 de wijziging van de akte van splitsing en opheffing van de splitsing. Zaken die u als VvE moet weten.

Uw akte van splitsing

In artikel 109, 110 en 111 van titel 9 behandelt het Burgerlijk Wetboek de akte van splitsing, inclusief de verplichte inhoud zoals ligging. In de akte van splitsing staat hoe het gebouw precies is verdeeld in appartementen. Er staat ook in hoe het stemrecht is verdeeld, wat de rechten en plichten zijn binnen de VVE en wat de VvE bijdrage is. Een akte van splitsing kan worden gewijzigd, mits 80% van de eigenaren instemt. Zo niet, dan ligt alleen de gang naar de rechter nog open.

Het modelreglement van uw VvE

De rechten en plichten van de diverse eigenaren zijn vastgelegd in het zogenaamde ‘reglement van splitsing’. In artikel 112 van Burgerlijk Wetboek staat wat er in een dergelijk reglement moet en mag staan. U kunt ook een modelreglement gebruiken. Daarin zijn bijvoorbeeld de schulden en kosten, gebruik, beheer en onderhoud van gemeenschappelijke en prive delen en verzekeringen opgenomen.

Huishoudelijk reglement

Een VvE kan ook een eigen huishoudelijk reglement opstellen. Daarin kunt u regelen hoe gemeenschappelijke ruimten worden gebruikt, mits dat kan binnen de akte van splitsing natuurlijk.  Een VvE mag in het huishoudelijk reglement (mits het splitsingsreglement de mogelijkheid daartoe biedt) ook het gebruik van de privé-gedeelten van woning regelen en huisdieren verbieden om het leef- en woongenot van de bewoners van het appartementencomplex te beschermen..

Besluiten en wetgeving

Als appartementseigenaar bent u lid van de VvE en mag u naar de vergadering van eigenaars. Samen met andere eigenaren beslist u over alle zaken die niet bij bijvoorbeeld de penningmeester of secretaris liggen. Daarvoor is wel een bepaald aantal stemmen (quorum) vereist: voor ‘gewone’ besluiten is dat meestal de helft + 1 van het maximaal uit te brengen stemmen. Voor sommige besluiten is ten minste 2/3 van het maximaal uit te brengen stemmen nodig. In de splitsingsakte staat hoeveel stemmen u heeft.

Uitvoering van besluiten binnen de wet

Wat het bestuur mag en kan is vastgelegd in de wet, in de akte van splitsing en in het splitsingsreglement. De rest bepaalt de vergadering. Als de vergadering van een VvE leidt tot een opdracht aan het bestuur die in strijd is met de wet en/of het reglement, ontstaat een probleem. En daarvoor is de hele VvE verantwoordelijk. Maar als het bestuur zelf zaken heeft gedaan waarvoor geen opdracht of bevoegdheid was, dan kan de bestuurder zelf aansprakelijk gesteld worden. Vaak is de grens niet duidelijk en liggen foutjes op de loer. Het afsluiten van een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering is de moeite van het bestuderen waard.

Wilt u meer weten over uw VvE en de wet? Lees dan ook onze artikelen over aansprakelijkheid van VvE besturen, huisdieren en VvE en  wettelijke bepalingen over VvE’s. Of neem contact met ons op voor vrijblijvend advies.