De vlag uit in de VvE

Koningsdag, Dodenherdenking en Bevrijdingsdag komen heel dichtbij. En sommige mensen steken dan graag de vlag uit, al dan niet met wimpel. Mag dat eigenlijk zomaar binnen een Vereniging van Eigenaren?

Een VvE mag bepaalde decoraties verbieden aan de buitenkant van een woning. Sommige VvE’s hebben strenge regels op dat gebied. Binnen sommige VvE’s is het  bevestigen van een vlaggestokhouder zelfs gewoon verboden.

Sommige VvE’s hebben een gezamenlijke vlaggenmast, waarop op hoogtijdagen de vlag wordt gehesen volgens vaste afspraken. Op andere complexen, zoals de Rotterdamse Statendam, wappert permanent een vlag. Wilt u echter als individuele appartementseigenaar een vlaggenstokhouder bevestigen aan de buitengevel van uw appartement, dan brengt u daarmee wijzigingen aan aan gemeenschappelijke delen en daarvoor is toestemming van de vergadering vereist. Lukt dat niet voor volgende week, of wilt u het traject hoe dan ook niet in, dan loont het wellicht de moeite om eens een watersportwinkel te bezoeken. Veel vlaggenstokhouders voor boten zijn verwijderbaar en passen ook op een balkonhek.

Goed om te weten: Nederland kent geen wettelijke regels voor het gebruik van de vlag. U mag als burger, bedrijf of organisatie op alle dagen van het jaar de vlag uithangen. Er is een vlaginstructie, maar het volgen daarvan is niet verplicht.

 

Kozijnen vervangen en de VvE

Stel, u heeft een appartement in een VvE en u wilt uw kozijnen vervangen. Mag dat zomaar? Of kan de VvE dat verbieden? En hoe moet dat dan met onderhoud? 

Toestemming nodig?

De eerste vraag is natuurlijk of toestemming nodig is. En dat hangt af van wat het splitsingsreglement daarover zegt. Vaak horen raamkozijnen met glas tot de gemeenschappelijke zaken en dat betekent dat de VvE moet zorgen voor het onderhoud ervan. Vaak is ook bepaald dat eigenaren zonder toestemming van de vergadering van eigenaars geen veranderingen mogen aanbrengen in en aan de gemeenschappelijke gedeelten. Vallen uw kozijnen dus onder de gemeenschappelijke delen, dan is toestemming nodig. Zo niet, kunt u uw gang gaan.

Let op bij toestemming

Is toestemming nodig, dan kan de VvE die geven. Maar daarbij zijn wel een aantal aandachtspunten. Als een individuele eigenaar namelijk toestemming krijgt om zijn of haar kozijnen te vervangen, dan is het natuurlijk niet de bedoeling dat de kosten daarvan voor rekening van de andere eigenaren, dus van de VvE, komen. Is er voor de kozijnen ander onderhoud nodig, dan lijkt het logisch om ook die kosten bij de individuele eigenaar te houden. En als er schade mocht ontstaan aan het gebouw door (plaatsing van) de kozijnen, wilt u ook niet dat die voor rekening van de VvE komen. Het is dus verstandig om dit goed vast te leggen voordat de kozijnenleverancier op de stoep staat. Het kan natuurlijk ook zo zijn dat de nieuwe kozijnen veel minder onderhoud nodig hebben dan die van de rest van de VvE. In overleg met uw beheerder kunt berekenen wat het gedeelte is dat de eigenaar van de nieuwe kozijnen niet hoeft te betalen.

Al met al verdient het aanbeveling om wijzigingen aan gemeenschappelijke delen zoveel mogelijk gezamenlijk op te pakken. Dat houdt zaken overzichtelijk en administratief behapbaar. Bovendien vermijdt u zo scheve gezichten of problemen zoals in deze aflevering van de Rijdende Rechter.

NB Heeft een van de eigenaren zonder toestemming van de vergadering de kozijnen vervangen en is die toestemming wel verplicht, kom dan als VvE zo snel mogelijk in verweer. Er is dan immers in strijd gehandeld met het splitsingsreglement.

Effectief vergaderen met uw VvE, zo doet u dat

Vergadertips

Komt de VvE vergadering er weer aan? U kunt uw VvE vergadering voor laten zitten door een professionele voorzitter van JHK. Doet u het voorzitten liever zelf, dan hebben we een aantal handige tips voor u:

Agenda en stukken

  • Zorg voor een goede agenda. Zijn er als lid punten waar over u de vergadering wilt laten besluiten, lever ze dan tijdig aan bij het bestuur of de beheerder. Immers over zaken die niet agenda staan, kan niet worden besloten.
  • Het helpt als  de leden de agenda en de stukken hebben gelezen. Stel vragen liefst alvast via mail, zodat u in de vergadering een adequaat antwoord krijgt van het bestuur/beheerder.
  • Behandel eerst de discussiepunten en daarna de kleine (praktische) agendapunten. Iedereen is dan geconcentreerd en helder bij het belangrijkste deel van de vergadering.

Leiden van de vergadering

  • Begin op tijd en stop op tijd.
  • Zet de agenda en stukken in een presentatie en vertoon die op een beamer.
  • Houd het proces in de gaten en zuiver. Maak onderscheid tussen doel en werkwijze, persoonlijk en zakelijk.
  • Houd de agendapunten aan en kap lange zinloze discussies af. Kort tijdrovende punten in. Andere onderwerpen kunnen bij de rondvraag aan de orde komen.
  • Maak van het uitzoeken van specifieke punten een actiepunt of benoem bijvoorbeeld een commissie.
  • Genoeg gezegd? Formuleer de besluiten, vat samen wie wat doet en sluit agendapunten af.

Discussie

  • Zorg voor sfeer, respecteer elkaar en benadruk dat elke VvE een gezamenlijk doel heeft.
  • Probeer de verschillen en overeenkomsten helder te krijgen. Vraag om oplossingen en leg de opties aan de vergadering voor.
  • Rem veelpraters af en geef ruimte aan mensen die weinig praten.
  • Kijk naar non-verbale communicatie. Hoe zit men? Is iedereen er met de aandacht bij? Wordt alles gezegd? De Vergadering van Eigenaars is het hoogste orgaan en (nadere) besluitvorming kan pas in de eerstvolgende vergadering.
  • Weet u dat iemand boos is om een bepaald punt? Ga naast deze persoon zitten. Hij of zij zal dan minder fel zijn.

Concentratie

  • Vraag mensen telefoons in de tas te laten. Heeft iemand een dringende reden om de telefoon bij zich te houden? Vraag dan de telefoon ondersteboven op tafel te leggen.
  • Zitten maakt sloom. Vergader eens staand of las een beweegpauze in.
  • Serveer gezonde snacks zonder snelle suikers. Dus geen koekjes of taart, maar kaas, noten, fruit en groenten met een (kruiden)dip. Zo blijven mensen langer alert.

JHK Vastgoedmanagement wenst u een fijne vergadering.

In 2020 geen BTW afdragen over teruggeleverde stroom

Wie als VvE stroom van zonnepanelen teruglevert aan het net, moet daarover BTW afdragen en dus een BTW-administratie bijhouden. Goed nieuws: vanaf 1 januari 2020 hoeft dat niet meer van de Belastingdienst. VvE’s hoeven geen BTW meer te betalen over de teruglevering en saldering, en ook de administratie vervalt. Door een aanpassing in de Kleine Ondernemers Regeling (KOR) komen ook VvE’s namelijk in aanmerking voor de BTW vrijstelling voor kleine ondernemers, mits de BTW onder de 1345 euro per jaar blijft. Of Verenigingen van Eigenaren ook de BTW bij de aanschaf en installatie van zonnepanelen mogen gaan terugvragen, is nog niet bekend.

Bent u als VvE geïnteresseerd in verduurzamen, lees dan ook onze artikelen over zonnepanelen, salderen en de energiebespaarlening.

 

Uw VvE en de AVG

Omgaan met gegevens in uw VvE

Bijna een jaar geleden is de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG), de nieuwe Europese privacywetgeving, ingegaan. De wet is bedoeld om de privacyrechten van klanten, leden of gebruikers te versterken en uit te breiden. Organisaties die persoonsgegevens vastleggen van klanten, wel eens een factuur of nieuwsbrief versturen, krijgen ermee te maken. En wie niet voldoet aan deze nieuwe wet, kan een aardige boete krijgen.

Ook uw VvE valt onder de AVG. De Autoriteit Persoonsgegevens heeft een AVG-10-stappenplan. Voor VvE’s zijn er een aantal aandachtspunten:

Uw VvE moet kunnen bewijzen dat er volgens de AVG wordt gewerkt. Dat doet u door bij te houden hoe u met persoonsgegevens omgaat. Beschrijf in een document welke gegevens u bewaart, waarom, waar de gegevens vandaan komen en met wie u ze deelt. U moet ook uw leden informeren over de manier waarop u met gegevens omgaat, bijvoorbeeld via een privacyverklaring.

Houd er rekening mee dat u toestemming van de leden moet hebben om hun gegevens te bewaren en gebruiken. U moet kunnen aantonen dat u die toestemming hebt. Let op: een toestemming geldt voor een specifiek doel. Voor andere doelen, moet nieuwe toestemming worden gevraagd.

Komen de gegevens onverhoopt in verkeerde handen, of is daar kans op, bijvoorbeeld door een verkeerd verstuurd mailtje of diefstal van een laptop? Meld dat dan bij de Autoriteit Persoonsgegevens, bij uw leden en leg het vast.

Zo loopt u als VvE geen onnodig risico.

Een VvE vol fijne buren

Burenruzies zijn regelmatig in het nieuws. Maar er gebeuren ook mooie dingen tussen buren, zoals vandaag op Valentijnsdag. Bewoners van het Lage Land kregen deze anonieme Valentijnsroos met de tekst “Lief zijn voor je buur”, ondertekend door Valentijn.

Wilt u ook een fijne(re) relatie met uw buren in de VvE? Lees dan ook ons artikel over hoe u het gezellig houdt in uw VvE.

Een groen dak voor uw VvE – subsidie aanvragen

Een groen dak biedt veel voordelen. Zo gaat het dak langer mee en leveren zonnepanelen meer op. Daarnaast zorgt de beplanting voor minder belasting van het riool. Daarom biedt de gemeente Rotterdam subsidie voor wie een groen dak realiseert.

Subsidie ook voor VvE’s

De gemeente Rotterdam stimuleert de aanleg van groene daken in Rotterdam. Deze zijn goed voor het klimaat in de stad en zijn nodig om droge voeten te houden. Ze vangen namelijk regenwater op en voeren het water vertraagd af. Hierdoor wordt het riool minder belast bij hevige regenval. Zeker in stenige gebieden zoals het centrum en de wat oudere stadswijken zijn groene daken daarom onmisbaar. Het is de ambitie van de gemeente om voor 2030 in de binnenstad 1.000.000 m2 multifunctioneel dak te realiseren.

Tips van de gemeente

Wilt u samen met uw Vereniging van Eigenaren een groen dak realiseren op uw appartementencomplex? Houd dan rekening met de volgende twee zaken:

  1. Als de aanvrager een VvE is, moet u ook het vergaderbesluit en een machtiging kunnen aanleveren.
  2. Bij de aanvraag worden stukken gevraagd, waaronder een authentiek afschrift van de (koop)akte of een gewaarmerkt recent uittreksel uit de kadastrale legger. Als u de subsidie aanvraagt namens de VvE van het appartementengebouw, hoeft u niet van alle eigenaren een afzonderlijk afschrift van de koopakte toe te voegen als u de subsidie-aanvraag namens en op rekening van de VvE doet. Dan volstaat een VvE-besluit.

Heeft u nog vragen of wilt u hulp bij het inbrengen van dit punt bij uw VvE? Neem zeker contact met ons op!

De voorwaarden en regels vindt u in de bijlage (PDF, laatste update januari 2019): Voorwaarden-subsidie-groene-daken-Rotterdam

Gelukkig nieuw boekjaar!

Met het nieuwe jaar is ook een nieuw boekjaar ingegaan. En dat is van belang voor uw Vereniging van Eigenaren. Want het oude jaar moet worden afgesloten en de jaarcijfers moeten worden opgesteld. Dat moet binnen 6 maanden na afloop van het boekjaar.

Rol van de VvE

De jaarstukken worden vaak door de VvE beheerder opgesteld. Het bestuur blijft wel verantwoordelijk voor het tijdig en correct opstellen ervan. Het controleren van de jaarcijfers is een taak van de kascommissie, net als het verslag uitbrengen aan de ledenvergadering. Bij dat verslag hoort een advies: wel of niet akkoord gaan met de jaarcijfers. Het bestuur wordt daarmee ontlast van aansprakelijkheid voor het gevoerde (financiële) beleid, met een mooi woord: decharge verlenen. Ook dat moet binnen 6 maanden na het einde van het boekjaar gebeuren, dus vóór 1 juli. Let op: de stukken moeten worden meegestuurd met uitnodiging van de vergadering, die minimaal 2 weken voor de vergadering moet worden verzonden. Op tijd beginnen dus. Ook goed om te weten: alle bestuurders van de VvE moeten de jaarstukken ondertekenen.

Balans en exploitatierekening

De balans en de exploitatierekening zijn onderdelen van de jaarstukken. Een balans is een overzicht van de bezittingen (o.a. banksaldo), vorderingen (o.a. nog te ontvangen bedragen), vermogen (zoals het reservefonds) en schulden (o.a. openstaande rekeningen op 31 december) van de VvE. De exploitatierekening  of winst- en verliesrekening is eigenlijk het huishoudboekje van de VvE. Er staat op wat er in het afgelopen jaar is binnengekomen aan bijvoorbeeld ledenbijdrage en rente en uitgegeven aan bijvoorbeeld verzekeringen, onderhoud en reserveringen.

Meer weten over de financiële bedrijfsvoering van uw VvE? Duik eens in onze VvE kennisbank. Of maak een afspraak met een van onze accountmanagers. 

 

Het klimaatakkoord en uw VvE


Het klimaatakkoord dat 21 december werd gepresenteerd, staat bol van de goede voornemens en mooie plannen. Zo moeten alle gemeenten in 20121 bekendmaken wanneer welke wijk van het gas af gaat. De belasting op gas gaat omhoog, het elektriciteitstarief omlaag. Voor 2030 moeten alle kolencentrales in Nederland gesloten zijn, er komen meer grote windmolenparken op zee en er komen meer zonnepanelen op daken. Maar wie de kosten gaat dragen, blijft helaas onduidelijk. Een advies had Premier Rutte wel: “we zullen de logische momenten in het leven moeten aangrijpen, als we toch al grote investeringen doen.” En die heeft u als verstandige VvE natuurlijk in uw MJOP staan. U heeft dus een streepje voor op particuliere woningeigenaren, ook als het gaat om schaalvoordelen. En om subsidie!  

Subsidie voor VvE’s

Wilt u gaan verduurzamen? VvE’s kunnen met subsidie via de Subsidieregeling energiebesparing eigen huis (SEEH) een energieadvies krijgen. Dit kan in combinatie met een meerjaren onderhoudsplan (MJOP) en/of procesbegeleiding. Ook kunnen zij subsidie aanvragen voor minimaal 2 energiebesparende maatregelen voor verduurzaming van hun gebouw(en). Advies moet u voorschieten, maar voor het nemen van energiebesparende maatregelen verleent RVO.nl subsidie voordat de maatregelen genomen worden. Het gemiddelde subsidiebedrag per koopwoning is maximaal €20.000. Oók in 2019, besloten de Eerste en Tweede Kamer op 18 december.

Miljoenen beschikbaar

Het potje is dan ook nog lang niet leeg: van de €12 miljoen voor energiebesparende maatregelen is pas eenderde uitgegeven. En van de 2 miljoen die gereserveerd is voor advies, MJOP en procesbegeleiding is pas €158.000 uitgekeerd. Het indienen van een aanvraag kost tijd en aandacht, maar het levert ook het nodige op. Voor uw VvE en voor het milieu. Wilt u weten hoeveel subsidie u kunt krijgen? De Rekentool_SEEH_1.32 geeft inzicht.

Meer weten?

Onze adviseurs leveren u graag de benodigde gegevens voor uw formulier. En ook voor een MJOP kunt u uiteraard bij ons terecht. De Rijksoverheid heeft voor VvE’s deze handige infographic: http://infographics.rvo.nl/subsidievoorvve/

 

7 redenen om uw VvE beheer onder te brengen bij JHK Vastgoedmanagement

Via deze deze website en onze Facebook- en LinkedIn-pagina’s proberen we VvE’s in Rotterdam te helpen bij het beheer van de VvE. Dus vertellen we over de kascommissie en de splitsingsakte, geven we tips voor het opstellen van een MJOP en VvE vergaderingen en houden we u op de hoogte van de laatste ontwikkelingen op het gebied van VvE beheer. Maar over onszelf hebben we het eigenlijk niet vaak. Omdat je niet altijd bescheiden kunt zijn, nu 10 goede redenen om uw VvE beheer onder te brengen bij JHK Vastgoedmanagement:

1 In Rotterdam voor VvE’s in Rotterdam

JHK Vastgoedmanagement heeft een kantoor in Rotterdam en werkt voor VvE’s in Rotterdam en omstreken. We spreken de taal, kennen letterlijk en figuurlijk de weg en zijn zo ter plaatse als het nodig is.

2 Persoonlijk en betrokken

Vastgoed draait om mensen, niet om stenen alleen. We zorgen dus goed voor uw beheer en administratie, maar ook voor een prettige samenwerking en persoonlijk contact.

3 Voordelig VvE beheer

Goedkoop VvE beheer kan nog wel eens uitdraaien op duurkoop. Niet bij ons. Dankzij de persoonlijke en efficiënte aanpak van JHK Vastgoedmanagement bent u als VvE verzekerd van de best mogelijke kwaliteit tegen de best mogelijke prijs.

4 Uw geldzaken inzichtelijk

JHK Vastgoedmanagement zorgt voor het betalen van facturen, het innen van de ledenbijdragen en het opstellen van de jaarrekeningen. Ook het versturen van aanmaningen nemen wij voor u over. Via Twinq is uw financiële administratie 24/7 inzichtelijk.

5 Ervaring met beheer en onderhoud

Iedereen binnen JHK Vastgoedmanagement heeft ruime kennis van en ervaring in vastgoed en VvE beheer. En ook voor uw MJOP en andere onderhoudszaken bent u bij ons aan het juiste adres. JHK Vastgoedmanagement heeft de contacten en kennis in huis voor het organiseren, coördineren en controleren van zowel dagelijks – als planmatig onderhoud. Uiteraard aan de hand van een doortimmerd meerjaren onderhoudsplan (MJOP) en in nauw overleg met de VvE.

6 Soepele VvE vergaderingen

VvE vergadering? Laat dat maar aan ons over – van locatie en beamer tot het opstellen van de agenda en digitaal verstrekken van alle vergaderstukken en van presentielijst tot notulen. U kunt ons zelfs inzetten om de vergadering voor te zitten.

7 Administratie onder controle

JHK Vastgoedmanagement verzorgt voor u de ledenadministratie, financiële administratie en verzekeringen. We zorgen dat uw VvE altijd aan de wettelijke eisen voldoet. Dat doen we professioneel, zorgvuldig én transparant: via het online informatiesysteem Twinq is uw administratie altijd inzichtelijk. Een geruststellend gevoel!

 

Overtuigd? Neem contact met ons op voor een vrijblijvende offerte!