Dakterras of opbouw op het dak van een appartement

Mag dat zomaar?

Nu het weer zomer wordt, wordt een dakterras voor zwetende appartementsbewoners wel een heel aantrekkelijk idee. En ook een dakopbouw lijkt een mooie manier om in het bovenste appartement meer leefruimte te creëren. Maar woont u in een VvE, dan is het dak gezamenlijk. En dat betekent dat de Algemene Ledenvergadering toestemming moet geven.

Toestemming dakterras of dakopbouw.

Die toestemming kan onder voorwaarden worden gegeven: zo kan worden afgesproken dat schade aan het dak voor rekening van degene komt die het terras of de dakopbouw aanlegt en/of dat eigenaren met een dakterras aan de VvE betalen voor het verwerven van een groter eigendom. De VvE mag vragen het ontwerp in te zien of een onderzoek verzoeken naar de stevigheid van het dak en de fundering, van belang bij een dakopbouw. Vaak wordt ook afgesproken dat een dakterras voor verkoop van een appartement verwijderd wordt. Let op: het dak blijft nog steeds een gemeenschappelijk deel van het pand.

Splitsingsakte aanpassen

Een aanpassing van de splitsingsakte kan, maar hoeft niet. Het aanpassen kost geld en zal wellicht een andere kostenverdeling van bijvoorbeeld onderhoud met zich meebrengen.Bovendien moet iedereen instemmen met een nieuwe akte, inclusief de hypotheekverstrekkers. Het voordeel is wel dat het gebruiksrecht van het dak dan niet meer gedeeld wordt met alle eigenaren.

En dan nog dit

Gaat u aan de slag met een dakterras of dakopbouw? Voor sommige zaken is in Rotterdam een vergunning verplicht. Op de website van de gemeente Rotterdam kunt u nakijken of voor uw werkzaamheden een vergunning nodig is. Koopt u een appartement met dakterras of dakopbouw? Vraag dan bij de beheerder of de notaris na of een en ander goed is vastgelegd. Heeft u vragen over uw eigen situatie? Neem dan gerust contact met ons op.

Versier je VvE – zo zorgt u voor gezellige feestdagen

De feestdagen komen er weer aan en de eerste kerstversieringen liggen alweer in de winkels. En dan rijst ook de vraag of en hoe u uw appartementencomplex, de galerijen en de hal wilt aankleden voor de decembermaand. De een ziet het liefst een knipperende arrenslee aan de gevel, terwijl de ander een kerstkrans al te veel vindt. En dan hebben we het over het financiële aspect van de versiering nog niet gehad: stroom en spullen kosten geld. Bij al deze zaken is een rol weggelegd voor de VvE. Of liever: voor het huishoudelijk reglement van de VvE.

Kerstversiering in Beijing, foto Tom Ssvage

Huishoudelijk reglement

In het huishoudelijk reglement kan worden vastgelegd hoe de privégedeelten en de gemeenschappelijke ruimten worden gebruikt en wat als overlast wordt gezien. Hoe beter de regels, hoe minder kans op ruzie. Er kunnen bijvoorbeeld bepalingen worden opgenomen die grenzen stellen aan versieringen en feestverlichting. Denk bijvoorbeeld aan het vastleggen van een periode waarin de versieringen mogen hangen of een grens aan de zichtbaarheid, de felheid van het licht of het geluid. Ook kunt u veiligheidsbepalingen opnemen.

Wie betaalt?

Dan is er nog de vraag wie de versieringen in de gemeenschappelijke ruimten gaat betalen. In onze praktijk zien we soms dat de VvE bijvoorbeeld een kerstboom in de hal betaalt, al is dat eigenlijk niet de bedoeling. Beter is om voor een dergelijke versiering een aparte inzameling te houden, bijvoorbeeld vanuit een eventuele bewonersvereniging. Dat geldt ook voor een nieuwjaarsborrel of ander evenement voor de bewoners. In sommige gevallen vond de rechter het goed dat die uit de VvE kas werd betaald, maar er zijn ook andere geluiden. Ons advies is: maak het gezellig, maar houd de geldstroom buiten de VvE.

Subsidie

Wilt u meer doen voor minder geld? Opzoomer Mee biedt in Rotterdam de mogelijkheid met buren Sinterklaas, Kerst en/of Oud & Nieuw te vieren of aandacht te besteden aan Lief & Leed in de straat. De bijdrage is maximaal 175 euro, ook een kerstboom van 7 meter hoog en/of lichtslang is mogelijk. Let op: de aanmeldbon moet voor 1 december 2018 bij Opzoomer Mee binnen zijn. De kerstboom wordt 6 december door Stadsbeheer in uw straat geplaatst. Versieren en opruimen doet u zelf.

Vul de aanmeldbon in

 

Heeft uw VvE al een calamiteitenplan?

Wateroverlast, brand, stroomstoringen of andere narigheid. U doet er als VvE uiteraard alles aan om het te voorkomen, maar h0e handelt u als er werkelijk een calamiteit plaatsvindt? Een calamiteitenplan maakt het makkelijker om het hoofd koel te houden in een crisis.

Calamiteitenplan

In een calamiteitenplan legt u kort en duidelijk vast wat bewoners doen als de sirene gaat, er brand of explosies in het pand of de omgeving zijn, bij lekkage, calamiteiten, liftstoringen of criminele of verdachte activiteiten. Ook de rollen binnen de VvE kunnen worden opgenomen: wie belt de verzekering? Wie houdt alle telefoonnummers van bewoners bij? Is er een telefoonboom? Wie waarschuwt wie en wie zorgt er voor ouderen, invaliden en huisdieren? Waar hangen defibrillators, blusdekens en brandslangen? Neem ook belangrijke noodnummers op in uw calamiteitenplan.

Zet het plan online, distribueer het op papier en digitaal en zet het bij elke VvE vergadering op de agenda. Zo houdt iedereen de belangrijke informatie paraat.

Mark (55): “Wij woonden op de bovenste etage van ons appartementencomplex. Tijdens een gigantische stortbui stond de benedenbuurvrouw bij ons aan de deur: dat ons bad overliep. Maar dat was het niet. De goten konden het water niet meer aan, waardoor het water langs de buitenmuren liep en via het plafond van de buurvrouw naar binnen kwam. Een compleet waterballet en een enorme ravage. Veel buren waren bovendien op vakantie. En we hadden geen idee wat we moesten doen.” 

Vluchtplan

Een vluchtplan bevat onder meer de snelste en veiligste route om het gebouw te verlaten. Houd er rekening mee dat een goede vluchtroute van boven naar beneden loopt, richting de straat. Zorg ook voor een plan B, voor als de eerste route geblokkeerd is. De routes kunt u aangeven op een ontruimingsplattegrond. Maak afspraken over wie er voor ouderen, kinderen, mindervaliden en huisdieren zorgt.

Tips bij calamiteiten

Als bij een noodgeval wordt aangegeven dat ramen en deuren gesloten moeten blijven, stop dan ook de mechanische ventilatie. Bijvoorbeeld door de stekker van het apparaat uit het stopcontact te halen of de groep uit te zetten. Bij brand of een explosie is het verstandig om de stroom uit te zetten, mits u daar tijd voor heeft. Mensenlevens gaan voor!

Hoe het verder gaat na een calamiteit en wat een VvE beheerder daarin kan betekenen? Lees het artikel over de grote brand in the Queen of the South in Rotterdam.

 

 

Rotterdam: appartementen steeds duurder

De woningmarkt is oververhit. Ook in Rotterdam stijgen de woningprijzen flink, zeker in het centrum. Bezichtigingen zijn drukbezocht en veel woningen zijn binnen 2 weken verkocht. Dat geldt ook voor appartementen. Uit een overzicht van het Kadaster blijkt dat de prijsstijgingen vaak gelijk opgaan. De prijzen voor appartementen in Rotterdam liggen nog wel onder het gemiddelde in Nederland. Eensgezinswoningen zijn in Rotterdam duurder dan het Nederlandse gemiddelde.

Appartementen Eengezinswoningen
Aantal Koopsom +/- Aantal Koopsom +/-
3e kwartaal 1364 201.827,- +7.7% 742 287.555,- +2.9%
4e kwartaal 1414 200.804,- -0.5% 781 308.129,- +6.7%
1e kwartaal 1240 211.656,- +5.1% 629 292.906,- -5.2%

Rotterdam steeds duurder

De voorspellingen zijn dat de woningprijzen nog wel even zullen stijgen. Het Economisch Bureau van ABN AMRO voorspelt een spectaculaire stijging van de prijzen, dit jaar met gemiddeld 8 procent ten opzichte van vorig jaar. De economen van de Rabobank voorspellen dit jaar 8 procent stijging en in 2019 7 procent. En volgens gegevens van de site Huizenzoeker daalt het aantal te koop staande appartementen gestaag, van 1.500 in april 2017 tot ca 750 in april 2018. De gemiddelde prijs per vierkante meter voor een appartement in Rotterdam steeg in dezelfde periode met ca €500 tot circa €2.700/m2.

Appartement kopen? Vraag naar de VvE

Hoe snel u ook moet toeslaan als koper, zorg toch dat u voordat u koopt alle stukken van de vereniging van eigenaren ter inzage krijgt. Dus de balans, de splitsingsakte, de laatste vergaderverslagen en de onderhoudsplanning. Moet het echt sneller? Bied dan onder de voorwaarde dat u inzage krijgt in de stukken van de VvE. Zo heeft u op tijd zicht op de financiële positie van de VvE, de onderhoudsplanning en andere belangrijke besluiten en veranderingen in het complex. Dat is beter dan verrassingen bij de notaris.

 

 

 

Wiet? Liever niet in uw VvE!

hennepplantage vveBrenda (47) woonde in een maisonette: 2 woningen op elkaar, met een eigen voordeur. De buren naast haar verhuisden voor zaken tijdelijk naar het buitenland en verhuurden hun appartement. Helemaal netjes volgens de regels. Maar bij de tweede huurder ging het mis.

Hennepplantage? Daar denk je toch niet aan.

Ze vertelt: ‘De woning werd verhuurd aan een student, de zoon van een collega van appartementseigenaar. Eerst was ik wel blij met hem – lekker rustig, zeker na die Fransman met cowboylaarzen die er eerst woonde. Die nieuwe huurder heb ik eigenlijk nooit gezien, wel ooit twee jongens die zeiden vrienden van hem te zijn en spullen stonden uit te laden. Tassen met rinkelende dingen. Ik dacht er niets van, waarom zou ik ook. ’Ook toen ze zijn kat niet meer voor het raam zag en de ramen van de erker vaak beslagen waren, gingen er geen alarmbellen bij haar af: ‘Achteraf realiseer ik me wel dat ik nooit de wasmachine of iets dergelijks hoorde. Maar ja, ik had net een baby, dan ga je niet zo op je buren letten.’

Wietlucht

Maar toen ze een aantal dagen na elkaar een penetrante wietlucht rook op straat, die bij de voordeur van de buurman het sterkst was, belde ze toch maar naar de wijkagent. En die kwam meteen in actie: ‘Hij was heel blij met de melding, en stuurde een speciale auto langs die plantages kon opsporen. Uiteindelijk kwam het tot een inval en werden er bergen pas geoogste wiet in beslag genomen. Er zijn zelfs vier mensen in het appartement gearresteerd.’ De huurder was daar niet bij, want die had het appartement onderverhuurd voor veel geld, zo bleek.

Gevaar

Toen de posters van de politie voor de ramen hingen, bleken meer buren vermoedens te hebben gehad. Een overbuurvrouw had zelfs de politie gebeld, maar het vooruitzicht van geuniformeerd bezoek vond ze te gevaarlijk. Ze wilde geen risico lopen op vergeldingsmaatregelen. Brenda begrijpt dat goed: ‘Natuurlijk wil je geen ruzie met criminele types. Voor mij was het makkelijker: ik woonde ernaast, dan zie je niet wie er bij mij naar binnen gaat. Het was voor mij ook belangrijker. Als er brand uit zou breken, had ik het grootste probleem.’

Appartement gesloopt

Voor de eigenaren van het appartement en de huurder had het hele verhaal nog een flink staartje. Brenda: ‘Het appartement was volledig gestript, zelfs de badkamer was verwijderd om maar zoveel mogelijk planten te kunnen plaatsen. Een drama, als je zoiets hoort terwijl je zelf ver weg zit. Maar de jonge huurder heeft het appartement helemaal in oude staat teruggebracht.’

VvE en hennepplantage

Hennepplantages komen regelmatig voor binnen Verenigingen van Eigenaren (VvE ‘s), vaak in verhuurde appartementen. De risico’s zijn fors.  Door het aftappen van stroom en de irrigatie ontstaat brandgevaar en kans op waterschade. En de verzekering  dekt schade die is veroorzaakt door of bij illegale activiteiten niet altijd. Tenzij er een appartementenclausule in de verzekering zit, dan moet de verzekeraar betalen. Ook als de schade is veroorzaakt door 1 eigenaar of gebruiker.

VvE’s kunnen ook tegen hoge kosten door afgetapte stroom aanlopen: wietplanten hebben warmte en licht nodig en ook de afzuiginstallatie vraagt stroom. Bij Brenda’s buren werd die afgetapt van de lantarenpaal voor de deur, maar ook de installatie in gemeenschappelijke delen is een gewilde energiebron. Ze is blij dat het met een sisser is afgelopen, zowel voor haar als voor de VvE, maar vindt het jammer dat ze niet eerder wist waar ze op moest letten. Dit zijn haar tips voor u:

Tekenen van een hennepplantage

  • geen verhuizing/spullen
  • er zijn zelden of nooit mensen in huis
  • geen woongeluiden/etensgeuren
  • ramen zijn afgedekt/gordijnen zijn dicht
  • vreemde, penetrante geur
  • vaak beslagen ramen
  • warme muren of plafonds

Vermoedt u een wietplantage? Bel de politie (op telefoonnummer 0900 – 8844 of anoniem via 0800 – 7000).

 

Serviceflat – een VvE maar dan anders

Serviceflat De Klapwiek in Rotterdam PrinsenlandNederland telt een flink aantal serviceflats: appartementencomplexen waarin mensen zelfstandig wonen, maar ook dingen gemeenschappelijk hebben en doen. Er kan bijvoorbeeld een restaurant zijn, fysiotherapie of een huismeester. Een serviceflat kan een VvE zijn. De gezamenlijke eigenaars zijn dan eigenaar van de serviceflat. De VvE heeft niet alleen het gebouw, maar de hele woongemeenschap onder haar hoede. Een zware en gevoelige taak. Dergelijke VvE’s worden bovendien steeds vaker geconfronteerd met achterstallig onderhoud, stijgende servicekosten, beperking van het pakket van dienstverlening, leegstand, geschillen met erfgenamen en commerciële “opkopers”.

VvE en dienstverlener

Een VvE kan een VvE met separate dienstverlener zijn, waarbij aan de VvE kosten voor het beheer en onderhoud van het gebouw worden betaald en de kosten van de diensten worden betaald aan een aparte vereniging of stichting. Maar er zijn ook VvE’s waarin het beheer en onderhoud van het gebouw en de diensten in één akte van splitsing verenigd zijn.

Geen zorg, toch betalen?

Eigenaren van een appartement betalen bij een gecombineerde VvE voor beheer en diensten. Vaak ook als ze die om een of andere reden niet (meer) nodig hebben. Beter zou zijn om de diensten en zorg wel mogelijk te maken, maar alleen als mensen daar gebruik van willen maken. Dat scheelt kosten voor bewoners, maar ook voor erfgenamen: als het appartement leegstaat, betalen zij alleen de kosten voor het beheer van het gebouw.

Overschakelen op VvE met flexibele zorg

Het omschakelen op een dergelijk systeem betekent in veel gevallen dat de akte van splitsing moet worden gewijzigd van serviceflat naar ‘gewone’ VvE met een pakket diensten die naar behoefte kunnen worden afgenomen. Dat hoeft trouwens niet te betekenen dat zomaar iedereen in de flat kan komen wonen: er kan nog steeds worden gewerkt met een ballotagecommissie en/of (leeftijds-)eisen aan bewoners. Een en ander moet natuurlijk wel correct worden vastgelegd via een annex op het modelreglement of het aanpassen van de akte van splitsing. Dat laatste vraagt 80% van alle stemmen – een pittige opgave voor het bestuur.

Kunt u als VvE inhoudelijke of technische ondersteuning gebruiken? Neem dan zeker contact op met een van onze deskundige VvE beheerders.

Dit moet u weten over de VvE

Voordat u een appartement koopt

U wilt een appartement kopen? Dat kan een boven- of een benedenwoning zijn of misschien een fijne flat. In dat geval krijgt u te maken met een Vereniging van Eigenaren, afgekort de VvE. U bent als eigenaar van het appartement namelijk straks samen met uw boven- en benedenburen eigenaar van het héle gebouw. En dat betekent dat u ook samen (financiële) verantwoordelijkheid draagt, voor bijvoorbeeld onderhoud. Er zijn misschien regels over gebruik of huisdieren die handig zijn om te weten. Waar u allemaal naar moet vragen en op moet letten leest u in deze handige brochure van de Rijksoverheid.

 

VvE Brochure Rijksoverheid (2017) (pdf)

Begeleiden onderhoud Dordrecht

Voor VvE Schrijvershoek te Dordrecht begeleidt JHK het vervangen van het voegwerk, het opnieuw voegen van de waterslagen, hydrofoberen, aanpassing detaillering naar binnen draaiende ramen (ter voorkoming van lekkages) en het schilderen. Maar dat vermoedde u misschien al dankzij de kleur van het steigerdoek. Een leuke verrassing!

Feyenoord kampioen!

Felicitaties van het ene Rotterdamse topteam aan het andere!Feyenoord kampioen 2017

Achterstanden VvE bijdrage verrekenen bij verkoop

Stel, u koopt of verkoopt een woning waarvoor nog VvE bijdragen verschuldigd zijn. Dan zijn zowel de koper als de verkoper aansprakelijk voor de achterstallige VvE bijdragen. De notaris moet een verklaring met de achterstanden bij de akte van overdracht doen. En die verklaring moet komen van het bestuur van de VvE. De notaris verrekent de achterstallige bedragen na overdracht van de woning met de VvE.

Als iedereen het eens is over de te betalen bedragen, verloopt zo’n verrekening meestal gladjes. Maar als de bewoner en het bestuur van de VvE het niet eens zijn, loopt dat anders. De VvE kan zelfs beslag laten leggen op woning om de verkoper te dwingen de achterstallige bijdrage alsnog te betalen.

Tenzij die de uiterste houdbaarheidsdatum hebben overschreden. Want alleen achterstallige betalingen die zijn ontstaan in het lopende boekjaar en het jaar daarvoor kunnen nog worden geïnd. Alle achterstanden die ouder zijn, kunnen niet meer worden teruggevorderd. Onze tip voor uw VvE bestuur: laat achterstanden niet te lang bestaan, maar kom direct in actie. Wij helpen u daar graag bij.