Geldzaken: Achterstallige VvE bijdrage bij verkoop

Niet elk VvE lid betaalt de ledenbijdrage en servicekosten op tijd. Sommigen betalen zelfs al tijden niet, ondanks aandringen van de VvE en zelfs incassotrajecten. Wat nu als zo’n appartement met betalingsachterstand wordt verkocht? De schuld aan de VvE verdwijnt niet, dat is duidelijk.

Verrekenen betalingsachterstand

Maar wie moet ‘m betalen? Dat ligt eraan hoelang de betalingsachterstand al duurt. In principe komen alle achterstanden tot 2 boekjaren voor verkoop alleen voor rekening van de verkoper. Voor achterstanden die zijn ontstaan in de 2 boekjaren tot aan de verkoop zijn zowel koper als verkoper aansprakelijk. In principe: de VvE kan iets anders bepaald hebben in het splitsingsreglement. Het nalezen van dit reglement is dus verstandig. Eventuele kosten kunnen dan in de verkooponderhandelingen mee worden genomen. De notaris verrekent de achterstallige bedragen na overdracht van de woning met de VvE.

Het voorkomen van betalingsachterstanden is beter voor alle partijen. Wij ondersteunen uw VvE graag bij het vormgeven en uitvoeren van de incasso van ledenbijdragen. Neem gerust contact op voor een vrijblijvend (en kosteloos) eerste gesprek. 

Een VvE beheerder kiezen, zo pakt u dat aan

Besluiten uitvoeren, verzekeringen afsluiten, opstellen van het meerjarenonderhoudsplan, offertes beoordelen en begrotingen opstellen en de ledenbijdragen van de VvE innen… Bij het beheren van een VvE komt behoorlijk wat kijken. Vaak meer dan u als bewoner en vrijwillige bestuurder wilt of kunt doen. 

Beheer VvE uitbesteden

Het beheer uitbesteden aan een professionele VvE beheerder is voor veel Verenigingen van Eigenaren daarom een goede optie. Een goede VvE beheerder als JHK Vastgoedmanagement kan u veel werk en zorgen uit handen nemen. Met ons team van ervaren en klantgerichte medewerkers organiseren wij vergaderingen, maken begrotingen en vragen we offertes aan voor onderhoudswerkzaamheden. Dankzij onze technische en juridische kennis kunt u erop vertrouwen dat zowel onze werkzaamheden voor uw VvE als die van anderen goed worden uitgevoerd.

Maar hoe komt u nou aan de beste VvE beheerder voor uw appartementencomplex? Met deze stappen maakt u een weloverwogen keuze:

1 Marktonderzoek

Bekijk welke beheerders er zijn de regio Rotterdam. Google, vraag leden, vrienden of bekenden naar namen en ervaringen en/of informeer eens bij (vergelijkbare) VvE’s in de buurt. Zo heeft u snel een aardig lijstje te pakken.

2 Wensen inventariseren

Om de juiste beheerder te kiezen, helpt het als u weet wat u nodig hebt. Wilt u 24/7 service en bereikbaarheid of alleen wat administratieve zaken? Wat kunt en wilt u zelf doen?

3 Offertes aanvragen

Kies 2 a 3 beheerders die u wat lijken en die passen bij uw behoeften. Vraag bij deze partijen een offerte aan op basis van uw wensen of voor verschillende pakketten. Beoordeel de offertes op prijs en op de voorwaarden.

4 Persoonlijk gesprek

Nodig de beheerders uit voor een gesprek. Zorg dat er van uw VvE een aantal mensen aanwezig zijn en stel al uw vragen.

5 Keuze

Leg de beheerder van uw keuze ter akkoord voor aan uw leden.

6 Overeenkomst sluiten

Een gemachtigde bestuurder kan de beheerovereenkomst met de gekozen beheerder ondertekenen.

 

Tip: Vergeet niet de overeenkomst met de vorige beheerder op te zeggen. En informeer ook de andere partijen waar u een offerte hebt aangevraagd.

Basiskennis VvE: de splitsingsakte

De splitsingsakte is het ‘wetboek’ van de VvE. Hierin staan de rechten en plichten van de eigenaren (leden) benoemd. Ook staat o.a. genoemd wie moeten meebetalen aan welke onderdelen. Zo kan er bijvoorbeeld staan dat een eigenaar van een appartement(srecht) op de begane grond moet meebetalen aan het onderhoud van de lift, zelfs al gebruikt die hem niet.

De splitsingsakte is een notariële akte, die wordt opgesteld bij de splitsing. Dat is dus vaak al bij de bouw van een complex. De splitsingsakte en de bijbehorende splitsingstekening worden ingeschreven bij het kadaster. Bij de splitsingsakte hoort ook een reglement.

Als aanvulling kan de vereniging een Huishoudelijk Reglement opstellen. In dit artikel leest u meer over de voorwaarden en inhoud van een Huishoudelijk Reglement.

 

 

Dakterras of opbouw op het dak van een appartement

Mag dat zomaar?

Nu het weer zomer wordt, wordt een dakterras voor zwetende appartementsbewoners wel een heel aantrekkelijk idee. En ook een dakopbouw lijkt een mooie manier om in het bovenste appartement meer leefruimte te creëren. Maar woont u in een VvE, dan is het dak gezamenlijk. En dat betekent dat de Algemene Ledenvergadering toestemming moet geven.

Toestemming dakterras of dakopbouw.

Die toestemming kan onder voorwaarden worden gegeven: zo kan worden afgesproken dat schade aan het dak voor rekening van degene komt die het terras of de dakopbouw aanlegt en/of dat eigenaren met een dakterras aan de VvE betalen voor het verwerven van een groter eigendom. De VvE mag vragen het ontwerp in te zien of een onderzoek verzoeken naar de stevigheid van het dak en de fundering, van belang bij een dakopbouw. Vaak wordt ook afgesproken dat een dakterras voor verkoop van een appartement verwijderd wordt. Let op: het dak blijft nog steeds een gemeenschappelijk deel van het pand.

Splitsingsakte aanpassen

Een aanpassing van de splitsingsakte kan, maar hoeft niet. Het aanpassen kost geld en zal wellicht een andere kostenverdeling van bijvoorbeeld onderhoud met zich meebrengen.Bovendien moet iedereen instemmen met een nieuwe akte, inclusief de hypotheekverstrekkers. Het voordeel is wel dat het gebruiksrecht van het dak dan niet meer gedeeld wordt met alle eigenaren.

En dan nog dit

Gaat u aan de slag met een dakterras of dakopbouw? Voor sommige zaken is in Rotterdam een vergunning verplicht. Op de website van de gemeente Rotterdam kunt u nakijken of voor uw werkzaamheden een vergunning nodig is. Koopt u een appartement met dakterras of dakopbouw? Vraag dan bij de beheerder of de notaris na of een en ander goed is vastgelegd. Heeft u vragen over uw eigen situatie? Neem dan gerust contact met ons op.

Goedemiddag, de deurwaarder

Het incasseren van VvE ledenbijdragen

Als koper van een appartement ben je automatisch lid van een VvE. En dat betekent dat er een bijdrage betaald moet worden. Dat is de afspraak, maar ook noodzaak. De VvE moet immers geld hebben om de rekeningen te betalen en als reserve voor het onderhoud. Maar wat doe je als een VvE lid of meerdere VvE leden niet betalen? En is dat te voorkomen? 

VvE bijdrage vooruit betalen

De VvE bijdrage is gebaseerd op de begroting en het soort appartement. Leden betalen vooruit – dus de bijdrage van mei moet uiterlijk 30 april betaald zijn. Deze verplichting staat, ook als een lid het niet eens is met de hoogte van de bijdrage of het beleid van de VvE. Te laat betalen betekent een betalingsachterstand.

Herinnering

U mag vanaf de eerste dag een betalingsherinnering sturen, maar een of twee weken wachten is gebruikelijker. Vermeld daarin om welke maand(en) het gaat en om welk bedrag het gaat. Vergeet niet een redelijke termijn, bijvoorbeeld “binnen veertien dagen vanaf de dag nadat deze brief door u is ontvangen” te bieden waarbinnen het bedrag alsnog betaald moet worden. Helpt dat niet, dan mag de VvE of de beheerder een (laatste) aanmaning versturen. Maar wat als dat ook niet helpt?

Incasso

Als aanmaningen niet werken, is incasso de volgende stap. U kunt de vordering uit handen geven aan een incassobureau, zo voorkomt u u of een ander bestuurslid lastige gesprekken met de wanbetaler moet voeren. U moet per slot van rekening nog met elkaar door één deur. Let op dat uw vergadering daar toestemming voor heeft gegeven via een ‘incassobesluit’. Zo’n bureau probeert eerst nogmaals het openstaande bedrag voldaan te krijgen. Daarbij mogen (onder voorwaarden) wettelijke incassokosten worden berekend, extra kosten bovenop het bedrag dat betaald moet worden. Hiervoor geldt een wettelijk minimum en maximum. Het wettelijk maximum voor incassokosten is over de eerste 2.500 euro: 15%, daarna daalt het percentage. Het wettelijk minimum voor incassokosten is 40 euro, onafhankelijk van het te incasseren bedrag.

Naar de rechter

De volgende stap is er een naar de rechter. De deurwaarder brengt een dagvaarding uit aan het VvE-lid. Het VvE-lid moet dan voor de rechter komen en waarschijnlijk alsnog betalen. Na een veroordeling komen er echter nog procedurekosten bij. Betaalt het VvE lid alsnog niet, dan kan het zelfs zover komen dat het appartement in de executieverkoop wordt gebracht. Zacht gezegd geen fijne ervaring, want ook de inboedel wordt verkocht of weggegooid. Let op als u een appartement koopt in een executievei, al dan niet in een executieveiling: de betalingsachterstand van het lopende jaar en van het vorige jaar komt voor rekening van de nieuwe eigenaar.

Al met al loont het om bij een uitblijvende betaling in overleg te treden met de wanbetaler en te komen tot een oplossing. Heeft u vragen of problemen op dit gebied, neem dan zeker even contact met ons op.

De vlag uit in de VvE

Koningsdag, Dodenherdenking en Bevrijdingsdag komen heel dichtbij. En sommige mensen steken dan graag de vlag uit, al dan niet met wimpel. Mag dat eigenlijk zomaar binnen een Vereniging van Eigenaren?

Een VvE mag bepaalde decoraties verbieden aan de buitenkant van een woning. Sommige VvE’s hebben strenge regels op dat gebied. Binnen sommige VvE’s is het  bevestigen van een vlaggestokhouder zelfs gewoon verboden.

Sommige VvE’s hebben een gezamenlijke vlaggenmast, waarop op hoogtijdagen de vlag wordt gehesen volgens vaste afspraken. Op andere complexen, zoals de Rotterdamse Statendam, wappert permanent een vlag. Wilt u echter als individuele appartementseigenaar een vlaggenstokhouder bevestigen aan de buitengevel van uw appartement, dan brengt u daarmee wijzigingen aan aan gemeenschappelijke delen en daarvoor is toestemming van de vergadering vereist. Lukt dat niet voor volgende week, of wilt u het traject hoe dan ook niet in, dan loont het wellicht de moeite om eens een watersportwinkel te bezoeken. Veel vlaggenstokhouders voor boten zijn verwijderbaar en passen ook op een balkonhek.

Goed om te weten: Nederland kent geen wettelijke regels voor het gebruik van de vlag. U mag als burger, bedrijf of organisatie op alle dagen van het jaar de vlag uithangen. Er is een vlaginstructie, maar het volgen daarvan is niet verplicht.

 

Kozijnen vervangen en de VvE

Stel, u heeft een appartement in een VvE en u wilt uw kozijnen vervangen. Mag dat zomaar? Of kan de VvE dat verbieden? En hoe moet dat dan met onderhoud? 

Toestemming nodig?

De eerste vraag is natuurlijk of toestemming nodig is. En dat hangt af van wat het splitsingsreglement daarover zegt. Vaak horen raamkozijnen met glas tot de gemeenschappelijke zaken en dat betekent dat de VvE moet zorgen voor het onderhoud ervan. Vaak is ook bepaald dat eigenaren zonder toestemming van de vergadering van eigenaars geen veranderingen mogen aanbrengen in en aan de gemeenschappelijke gedeelten. Vallen uw kozijnen dus onder de gemeenschappelijke delen, dan is toestemming nodig. Zo niet, kunt u uw gang gaan.

Let op bij toestemming

Is toestemming nodig, dan kan de VvE die geven. Maar daarbij zijn wel een aantal aandachtspunten. Als een individuele eigenaar namelijk toestemming krijgt om zijn of haar kozijnen te vervangen, dan is het natuurlijk niet de bedoeling dat de kosten daarvan voor rekening van de andere eigenaren, dus van de VvE, komen. Is er voor de kozijnen ander onderhoud nodig, dan lijkt het logisch om ook die kosten bij de individuele eigenaar te houden. En als er schade mocht ontstaan aan het gebouw door (plaatsing van) de kozijnen, wilt u ook niet dat die voor rekening van de VvE komen. Het is dus verstandig om dit goed vast te leggen voordat de kozijnenleverancier op de stoep staat. Het kan natuurlijk ook zo zijn dat de nieuwe kozijnen veel minder onderhoud nodig hebben dan die van de rest van de VvE. In overleg met uw beheerder kunt berekenen wat het gedeelte is dat de eigenaar van de nieuwe kozijnen niet hoeft te betalen.

Al met al verdient het aanbeveling om wijzigingen aan gemeenschappelijke delen zoveel mogelijk gezamenlijk op te pakken. Dat houdt zaken overzichtelijk en administratief behapbaar. Bovendien vermijdt u zo scheve gezichten of problemen zoals in deze aflevering van de Rijdende Rechter.

NB Heeft een van de eigenaren zonder toestemming van de vergadering de kozijnen vervangen en is die toestemming wel verplicht, kom dan als VvE zo snel mogelijk in verweer. Er is dan immers in strijd gehandeld met het splitsingsreglement.

Effectief vergaderen met uw VvE, zo doet u dat

Vergadertips

Komt de VvE vergadering er weer aan? U kunt uw VvE vergadering voor laten zitten door een professionele voorzitter van JHK. Doet u het voorzitten liever zelf, dan hebben we een aantal handige tips voor u:

Agenda en stukken

  • Zorg voor een goede agenda. Zijn er als lid punten waar over u de vergadering wilt laten besluiten, lever ze dan tijdig aan bij het bestuur of de beheerder. Immers over zaken die niet agenda staan, kan niet worden besloten.
  • Het helpt als  de leden de agenda en de stukken hebben gelezen. Stel vragen liefst alvast via mail, zodat u in de vergadering een adequaat antwoord krijgt van het bestuur/beheerder.
  • Behandel eerst de discussiepunten en daarna de kleine (praktische) agendapunten. Iedereen is dan geconcentreerd en helder bij het belangrijkste deel van de vergadering.

Leiden van de vergadering

  • Begin op tijd en stop op tijd.
  • Zet de agenda en stukken in een presentatie en vertoon die op een beamer.
  • Houd het proces in de gaten en zuiver. Maak onderscheid tussen doel en werkwijze, persoonlijk en zakelijk.
  • Houd de agendapunten aan en kap lange zinloze discussies af. Kort tijdrovende punten in. Andere onderwerpen kunnen bij de rondvraag aan de orde komen.
  • Maak van het uitzoeken van specifieke punten een actiepunt of benoem bijvoorbeeld een commissie.
  • Genoeg gezegd? Formuleer de besluiten, vat samen wie wat doet en sluit agendapunten af.

Discussie

  • Zorg voor sfeer, respecteer elkaar en benadruk dat elke VvE een gezamenlijk doel heeft.
  • Probeer de verschillen en overeenkomsten helder te krijgen. Vraag om oplossingen en leg de opties aan de vergadering voor.
  • Rem veelpraters af en geef ruimte aan mensen die weinig praten.
  • Kijk naar non-verbale communicatie. Hoe zit men? Is iedereen er met de aandacht bij? Wordt alles gezegd? De Vergadering van Eigenaars is het hoogste orgaan en (nadere) besluitvorming kan pas in de eerstvolgende vergadering.
  • Weet u dat iemand boos is om een bepaald punt? Ga naast deze persoon zitten. Hij of zij zal dan minder fel zijn.

Concentratie

  • Vraag mensen telefoons in de tas te laten. Heeft iemand een dringende reden om de telefoon bij zich te houden? Vraag dan de telefoon ondersteboven op tafel te leggen.
  • Zitten maakt sloom. Vergader eens staand of las een beweegpauze in.
  • Serveer gezonde snacks zonder snelle suikers. Dus geen koekjes of taart, maar kaas, noten, fruit en groenten met een (kruiden)dip. Zo blijven mensen langer alert.

JHK Vastgoedmanagement wenst u een fijne vergadering.

Uw VvE en de AVG

Omgaan met gegevens in uw VvE

Bijna een jaar geleden is de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG), de nieuwe Europese privacywetgeving, ingegaan. De wet is bedoeld om de privacyrechten van klanten, leden of gebruikers te versterken en uit te breiden. Organisaties die persoonsgegevens vastleggen van klanten, wel eens een factuur of nieuwsbrief versturen, krijgen ermee te maken. En wie niet voldoet aan deze nieuwe wet, kan een aardige boete krijgen.

Ook uw VvE valt onder de AVG. De Autoriteit Persoonsgegevens heeft een AVG-10-stappenplan. Voor VvE’s zijn er een aantal aandachtspunten:

Uw VvE moet kunnen bewijzen dat er volgens de AVG wordt gewerkt. Dat doet u door bij te houden hoe u met persoonsgegevens omgaat. Beschrijf in een document welke gegevens u bewaart, waarom, waar de gegevens vandaan komen en met wie u ze deelt. U moet ook uw leden informeren over de manier waarop u met gegevens omgaat, bijvoorbeeld via een privacyverklaring.

Houd er rekening mee dat u toestemming van de leden moet hebben om hun gegevens te bewaren en gebruiken. U moet kunnen aantonen dat u die toestemming hebt. Let op: een toestemming geldt voor een specifiek doel. Voor andere doelen, moet nieuwe toestemming worden gevraagd.

Komen de gegevens onverhoopt in verkeerde handen, of is daar kans op, bijvoorbeeld door een verkeerd verstuurd mailtje of diefstal van een laptop? Meld dat dan bij de Autoriteit Persoonsgegevens, bij uw leden en leg het vast.

Zo loopt u als VvE geen onnodig risico.

Een groen dak voor uw VvE – subsidie aanvragen

Een groen dak biedt veel voordelen. Zo gaat het dak langer mee en leveren zonnepanelen meer op. Daarnaast zorgt de beplanting voor minder belasting van het riool. Daarom biedt de gemeente Rotterdam subsidie voor wie een groen dak realiseert.

Subsidie ook voor VvE’s

De gemeente Rotterdam stimuleert de aanleg van groene daken in Rotterdam. Deze zijn goed voor het klimaat in de stad en zijn nodig om droge voeten te houden. Ze vangen namelijk regenwater op en voeren het water vertraagd af. Hierdoor wordt het riool minder belast bij hevige regenval. Zeker in stenige gebieden zoals het centrum en de wat oudere stadswijken zijn groene daken daarom onmisbaar. Het is de ambitie van de gemeente om voor 2030 in de binnenstad 1.000.000 m2 multifunctioneel dak te realiseren.

Tips van de gemeente

Wilt u samen met uw Vereniging van Eigenaren een groen dak realiseren op uw appartementencomplex? Houd dan rekening met de volgende twee zaken:

  1. Als de aanvrager een VvE is, moet u ook het vergaderbesluit en een machtiging kunnen aanleveren.
  2. Bij de aanvraag worden stukken gevraagd, waaronder een authentiek afschrift van de (koop)akte of een gewaarmerkt recent uittreksel uit de kadastrale legger. Als u de subsidie aanvraagt namens de VvE van het appartementengebouw, hoeft u niet van alle eigenaren een afzonderlijk afschrift van de koopakte toe te voegen als u de subsidie-aanvraag namens en op rekening van de VvE doet. Dan volstaat een VvE-besluit.

Heeft u nog vragen of wilt u hulp bij het inbrengen van dit punt bij uw VvE? Neem zeker contact met ons op!

De voorwaarden en regels vindt u in de bijlage (PDF, laatste update januari 2019): Voorwaarden-subsidie-groene-daken-Rotterdam