7 redenen om uw VvE beheer onder te brengen bij JHK Vastgoedmanagement

Via deze deze website en onze Facebook- en LinkedIn-pagina’s proberen we VvE’s in Rotterdam te helpen bij het beheer van de VvE. Dus vertellen we over de kascommissie en de splitsingsakte, geven we tips voor het opstellen van een MJOP en VvE vergaderingen en houden we u op de hoogte van de laatste ontwikkelingen op het gebied van VvE beheer. Maar over onszelf hebben we het eigenlijk niet vaak. Omdat je niet altijd bescheiden kunt zijn, nu 10 goede redenen om uw VvE beheer onder te brengen bij JHK Vastgoedmanagement:

1 In Rotterdam voor VvE’s in Rotterdam

JHK Vastgoedmanagement heeft een kantoor in Rotterdam en werkt voor VvE’s in Rotterdam en omstreken. We spreken de taal, kennen letterlijk en figuurlijk de weg en zijn zo ter plaatse als het nodig is.

2 Persoonlijk en betrokken

Vastgoed draait om mensen, niet om stenen alleen. We zorgen dus goed voor uw beheer en administratie, maar ook voor een prettige samenwerking en persoonlijk contact.

3 Voordelig VvE beheer

Goedkoop VvE beheer kan nog wel eens uitdraaien op duurkoop. Niet bij ons. Dankzij de persoonlijke en efficiënte aanpak van JHK Vastgoedmanagement bent u als VvE verzekerd van de best mogelijke kwaliteit tegen de best mogelijke prijs.

4 Uw geldzaken inzichtelijk

JHK Vastgoedmanagement zorgt voor het betalen van facturen, het innen van de ledenbijdragen en het opstellen van de jaarrekeningen. Ook het versturen van aanmaningen nemen wij voor u over. Via Twinq is uw financiële administratie 24/7 inzichtelijk.

5 Ervaring met beheer en onderhoud

Iedereen binnen JHK Vastgoedmanagement heeft ruime kennis van en ervaring in vastgoed en VvE beheer. En ook voor uw MJOP en andere onderhoudszaken bent u bij ons aan het juiste adres. JHK Vastgoedmanagement heeft de contacten en kennis in huis voor het organiseren, coördineren en controleren van zowel dagelijks – als planmatig onderhoud. Uiteraard aan de hand van een doortimmerd meerjaren onderhoudsplan (MJOP) en in nauw overleg met de VvE.

6 Soepele VvE vergaderingen

VvE vergadering? Laat dat maar aan ons over – van locatie en beamer tot het opstellen van de agenda en digitaal verstrekken van alle vergaderstukken en van presentielijst tot notulen. U kunt ons zelfs inzetten om de vergadering voor te zitten.

7 Administratie onder controle

JHK Vastgoedmanagement verzorgt voor u de ledenadministratie, financiële administratie en verzekeringen. We zorgen dat uw VvE altijd aan de wettelijke eisen voldoet. Dat doen we professioneel, zorgvuldig én transparant: via het online informatiesysteem Twinq is uw administratie altijd inzichtelijk. Een geruststellend gevoel!

 

Overtuigd? Neem contact met ons op voor een vrijblijvende offerte!

 

Nieuwbouw? Nieuwe Vereniging van Eigenaren

Denkt u over een nieuwbouwappartement of heeft u er een veroverd? Vergeet de VvE niet. Want die is handig, verplicht én kost geld.

VvE bijdrage

Als u een appartement koopt, krijgt u gegarandeerd met een VvE te maken. Appartementseigenaren zijn namelijk verplicht lid en moeten een vast maandelijks bedrag betalen voor onderhoud en beheer van de gemeenschappelijke ruimten, verzekeringen en gemeenschappelijke voorzieningen. Denk aan een bedrag van tussen de 100 en 200 euro per maand, zeker als er een lift in uw complex aanwezig is. De ontwikkelaar zal een maandelijkse bijdrage opgeven en heeft wellicht een begroting gemaakt voor de VvE. Neem deze kritisch door, zodat u zich niet rijk rekent.

VvE op tijd opstarten

Het tijdig opstarten van een VvE is verstandig, want tijdens de bouw worden veel keuzes gemaakt die van invloed zijn op de latere Vereniging van Eigenaren en het beheer van het complex. De ontwikkelaar kan een eerste ledenvergadering organiseren, bij voorkeur een half jaar voor oplevering. Het dan benoemde bestuur kan vervolgens met de ontwikkelaar en de eventuele door de VvE aangestelde beheerder toewerken naar een geslaagde oplevering.

VvE beheerder als fundament voor uw VvE

Het betrekken van een VvE beheerder is een slimme zet. Aktes, plannen en toekomstig onderhoud zijn niet altijd eenvoudig te doorzien. En ook een oplevering moet goed en volgens de regels gebeuren om latere problemen te voorkomen. Dat geeft rust en betaalt zich altijd terug, al is het alleen maar omdat u zo de handen vrij heeft voor het inrichten en verhuizen.

Problemen voorkomen

JHK Vastgoedmanagement heeft veel ervaring met VvE’s en nieuwbouwcomplexen in Rotterdam en omgeving. We staan aan uw kant en denken actief en inhoudelijk mee. Zo kan de (concept) Akte van Splitsing worden beoordeeld op de praktische beheerbaarheid. We kunnen de Akte van Splitsing voor uw VvE ook bespreken met de notaris. Zo wordt dat gegarandeerd een praktisch document waar ook de toekomstige eigenaars zich in kunnen vinden – goed voor de verkoopwaarde! We maken vervolgens een concept begroting, waardoor u vooraf weet wat de maandelijkse VvE-bijdrage wordt.

Interessant? Neem contact met ons op voor een offerte.

Versier je VvE – zo zorgt u voor gezellige feestdagen

De feestdagen komen er weer aan en de eerste kerstversieringen liggen alweer in de winkels. En dan rijst ook de vraag of en hoe u uw appartementencomplex, de galerijen en de hal wilt aankleden voor de decembermaand. De een ziet het liefst een knipperende arrenslee aan de gevel, terwijl de ander een kerstkrans al te veel vindt. En dan hebben we het over het financiële aspect van de versiering nog niet gehad: stroom en spullen kosten geld. Bij al deze zaken is een rol weggelegd voor de VvE. Of liever: voor het huishoudelijk reglement van de VvE.

Kerstversiering in Beijing, foto Tom Ssvage

Huishoudelijk reglement

In het huishoudelijk reglement kan worden vastgelegd hoe de privégedeelten en de gemeenschappelijke ruimten worden gebruikt en wat als overlast wordt gezien. Hoe beter de regels, hoe minder kans op ruzie. Er kunnen bijvoorbeeld bepalingen worden opgenomen die grenzen stellen aan versieringen en feestverlichting. Denk bijvoorbeeld aan het vastleggen van een periode waarin de versieringen mogen hangen of een grens aan de zichtbaarheid, de felheid van het licht of het geluid. Ook kunt u veiligheidsbepalingen opnemen.

Wie betaalt?

Dan is er nog de vraag wie de versieringen in de gemeenschappelijke ruimten gaat betalen. In onze praktijk zien we soms dat de VvE bijvoorbeeld een kerstboom in de hal betaalt, al is dat eigenlijk niet de bedoeling. Beter is om voor een dergelijke versiering een aparte inzameling te houden, bijvoorbeeld vanuit een eventuele bewonersvereniging. Dat geldt ook voor een nieuwjaarsborrel of ander evenement voor de bewoners. In sommige gevallen vond de rechter het goed dat die uit de VvE kas werd betaald, maar er zijn ook andere geluiden. Ons advies is: maak het gezellig, maar houd de geldstroom buiten de VvE.

Subsidie

Wilt u meer doen voor minder geld? Opzoomer Mee biedt in Rotterdam de mogelijkheid met buren Sinterklaas, Kerst en/of Oud & Nieuw te vieren of aandacht te besteden aan Lief & Leed in de straat. De bijdrage is maximaal 175 euro, ook een kerstboom van 7 meter hoog en/of lichtslang is mogelijk. Let op: de aanmeldbon moet voor 1 december 2018 bij Opzoomer Mee binnen zijn. De kerstboom wordt 6 december door Stadsbeheer in uw straat geplaatst. Versieren en opruimen doet u zelf.

 

Winkels en woningen in één VvE

Steeds vaker bestaan appartementencomplexen in Rotterdam uit winkels en appartementen. Vooral in het centrum komt deze constructie regelmatig voor, met als zeer bekend voorbeeld de Markthal. Heel leuk en heel handig, maar hoe werkt dat met de VvE?

betere buurt

Twee VvE’s

Als het gaat om de combinatie winkels en koopappartementen, krijg je een bijzondere Vereniging van Eigenaren met beide partijen. Vaak is er dan sprake van 2 ondersplits-VvE’s die samen in de hoofd-VvE zitten. Die hoofd-VvE is verantwoordelijk voor het gehele complex. Als een hoofd-VvE twee leden heeft met een gelijke stem, kan het voorkomen dat de stemmen staken. De één is voor een besluit, de ander tegen. En wat doe je dan?

Appartementen en winkels

In Brabant was dat aan de hand in een appartementcomplex. Het gebouw was gesplitst in twee appartementen: een deel voor de winkels op de begane grond en een deel voor de bovengelegen woningen. Daarbij werd de hoofdvereniging van eigenaars opgericht (de VvE). De ondervereniging van eigenaars van de appartementsrechten en de andere ondervereniging van eigenaars (de winkels) hadden elk één stem.

Verschillende belangen in een VvE

Toen de jaarbegroting van de VvE aan de orde kwam, stemde de VvE van de winkeliers tegen. Het ging daarbij vooral om de bijdrage die betaald moest worden voor onderhoud en verzekeringen. De winkeliers verzorgen zelf het onderhoud van de winkels en wilden niet meebetalen aan het (groot) onderhoud van de woningen. Ze hadden bovendien een eigen opstalverzekering. Omdat de VvE van de winkeliers niet instemde, kon noodzakelijk achterstallig onderhoud aan de woningen niet worden verricht. En dat was natuurlijk tegen het zere been van de VvE van appartementseigenaren.

VvE voor de rechter

De rechter kwam eraan te pas. De VvE van de appartementseigenaren vroeg om vernietiging van de afwijzing én om een vervangende machtiging, waarmee namens de winkeliers kon worden ingestemd met de begroting. Zover kwam het niet: de eigenaar van de winkels wilde wel instemmen met een lagere jaarlijkse eigen bijdrage aan het onderhoud van gemeenschappelijk zaken als het dak. De aparte opstalverzekering mocht blijven van de rechter, al verdient een dergelijke constructie natuurlijk geen schoonheidsprijs.

Moraal van het verhaal: een gelijk aantal stemmen in een Vereniging van Eigenaren is een risico, in Rotterdam net zo goed als in Brabant. Zeker als er verschillende soorten eigenaren zijn, zoals winkels, verhuurders en particuliere appartementseigenaren. Maar met open en eerlijk overleg en wederzijds respect komt u ver. En de juiste VvE beheerder kan natuurlijk ook verbindend en verhelderend werken. Wilt u eens met ons overleggen over de mogelijkheden? Neem contact met ons op.

 

Meer weten over stemmen in een VvE? Lees alles over de regels die gelden voor de VvE.

 

 

VvE en onderhoud – hoe pakt u het aan?

onderhoud vve rotterdamDe schilder is een richeltje vergeten, maar komt – ondanks beloften – niet terug om het te herstellen. Wanneer moet er eigenlijk weer iets aan het dak gebeuren? De gezamenlijke stoep of voordeur is verzakt, wie belt u? En wat als u twijfelt aan de  kwaliteit van de fundering of er sprake is van betonrot? Het onderhoud van een pand is de verantwoordelijkheid van Vereniging van Eigenaren. Maar dat is in praktijk nog niet zo simpel. 

 

Achterstallig onderhoud, wat nu?

Gezamenlijke ruimtes in het gebouw moeten onderhouden worden door de VvE. In het splitsingsreglement van uw VvE kunt u lezen om welke onderdelen dat gaat. Ook kunt u het Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) opvragen. Achterstallig onderhoud, zoals scheuren, slechte ramen en kozijnen of betonrot, meldt u het best schriftelijk bij de VvE. Dat dat, in elk geval in de hoofdstad, niet altijd goed wordt opgepakt, blijkt wel uit het feit dat er zelfs een meldpunt voor woningkwaliteit is geopend, aldus Oost-online. Bewoners kunnen er achterstallig onderhoud melden bij de gemeente, wanneer problemen na contact met de verhuurder of VvE niet worden opgelost.

Onderhoud duur en ingewikkeld

Onderhoud van appartementen is een van de belangrijkste kostenposten voor een Vereniging van Eigenaren. Het betekent bovendien dat u, ook al bent u zelf niet technisch onderlegd, moet gaan onderhandelen met aannemers, schilders en andere bouwprofessionals. Hoe weet u dat een aanbod goed is en dat u niet teveel betaalt? Hoe vindt u überhaupt iemand die beschikbaar is?Vele Verenigingen van Eigenaren besteden hun technisch beheer dan ook uit aan experts, zoals die van JHK Vastgoedmanagement.

Professionele ondersteuning

JHK Vastgoedmanagement heeft de contacten en kennis in huis voor het organiseren, coördineren en controleren van zowel dagelijks – als planmatig onderhoud. Uiteraard aan de hand van een doortimmerd meerjaren onderhoudsplan (MJOP) en in nauw overleg met de VvE. Technisch beheer valt bij JHK binnen het compleet ontzorgd pakket. JHK Vastgoedmanagement zorgt dan voor:

  • 24/7 mogelijkheid voor het doorgeven en oplossen van dringende storingen en klachten.
  • Jaarlijks inspectie van lopende bouwkundige zaken en bespreken met het bestuur en/of de technische commissie.
  • Uitzetten van reparatieverzoeken bij betrouwbare professionals uit de regio.
  • Toezicht en steekproef controle.
  • Onderhoudscontracten voor gemeenschappelijke installaties en voorzieningen.
  • (laten) opstellen en beheren van MJOP.

U heeft bovendien toegang tot ons grote netwerk van betrouwbare vaklieden en bedrijven, waarin wij al meer dan 10 jaar hebben geïnvesteerd. Interesse? Neem contact op voor persoonlijk advies of vraag direct een offerte.

Nieuwbouw appartement in Rotterdam? Bouw ook aan de VvE.

Er wordt weer flink gebouwd in Nederland. Ook in de regio Rijnmond is er volop nieuwbouw! Alleen al in Rotterdam zijn er 14 appartementencomplexen in ontwikkeling. Zo is De Raedt in Delfshaven onlangs in de verkoop gegaan. In het voormalige Albeda College op de hoek van de Heemraadssingel en Mathenesserlaan komen appartementen en luxe penthouses met prijzen van €214.000,- tot € 1.445.000,-. Ook in de planning: het reusachtige complex De Zalmhaven met 545 koopappartementen, waarvan circa 295 appartementen in een woontorencomplex van circa 215 meter.

VvE en nieuwbouw

Stel dat u zo’n fijn nieuw appartement weet te bemachtigen, hoe zit het dan met de Vereniging van Eigenaren? De notaris richt ‘m op en maakt de splitsingsakte. Maar dan ligt de bal toch echt bij de appartementseigenaren. De gemeenschappelijke zaken en gedeelten worden namelijk opgeleverd aan (het bestuur van) de VvE. En dat is fikse verantwoordelijkheid.

Oplevering aan VvE

De VvE moet nagaan of er gebreken zijn en die op te nemen op het proces-verbaal van oplevering. Goed opletten is geboden, want ‘niet gemeld = niet hersteld’. Ook de individuele eigenaren moeten hun bezwaren met betrekking tot de gemeenschappelijke delen melden, bij de oplevering van hun appartement. De VvE kan in sommige gevallen zelfs aansprakelijk worden gehouden voor niet opgemerkte gebreken.

Impressie van Little C Coolhaven Lofts en Workspaces

Gemeenschappelijke delen, gemeenschappelijke beslissing

Het kan ook zijn dat alles technisch wel in orde is, maar niet conform afspraak. Ook dat moet door de VvE vermeld worden op het proces-verbaal van oplevering. De vergadering van eigenaars mag dan later beslissen of ze de afwijking acceptabel vinden. De vergadering beslist ook als een appartementseigenaar individueel klachten heeft over de gemeenschappelijke delen. Er kan van deze regel worden afgeweken, maar de vuistregel is: over gemeenschappelijke delen wordt gemeenschappelijk beslist.

Een goede start voor uw VvE

Kortom, hoe sneller de vereniging wordt geactiveerd, hoe beter. Ons advies: betrek ook direct een VvE beheerder. Zo voorkomt u dat u gebreken mist of het ontstaan van onlogische gemeenschappelijke delen. Ook kan uw VvE beheerder u helpen nu vast keuzes te maken die later onderhoudskosten (en dus servicekosten) verlagen. JHK Vastgoedmanagement helpt u graag uw VvE te activeren en uw Akte van Splitsing hanteerbaar te houden. Ook fijn: dankzij de conceptbegroting die we maken op basis van de informatie, heeft u vooraf al een idee van de maandelijkse VvE-bijdrage. Wel zo prettig!

Wilt u binnenkort profiteren van de deskundige hulp van JHK Vastgoedmanagement bij het activeren van uw VvE? Bel ons voor persoonlijk advies of vraag direct een offerte.

 

 

 

Uw VvE in de zomer

Uw VvE in de zomer

gemeenschappelijke tuin vveAls Vereniging van Eigenaren heeft u het hele jaar te maken met onderhoud. Welke klussen zet u het beste in de zomer op uw MJOP?

Dakonderhoud

Vanwege het weer zijn dat natuurlijk zaken als dakonderhoud en dakisolatie. Laat uw dak controleren, goten schoonmaken, loodaansluitingen nalopen – het dak repareren doe je immers het beste als het niet regent. Dat geldt overigens ook voor het controleren en herstellen van metsel- en voegwerk en gevelisolatie. Goede isolatie kan ’s zomers zo een paar graden en de nodige zweetdruppels schelen.

Balkons, CV en uw VvE

Heeft u controles of onderhoud van de balkons gepland? Doe dat dan voordat het buitenleven echt begint. En onderhoud of vervanging van de CV-ketels is ook minder belastend als het buiten aangenaam is. Ook belangrijk: inbraakveiligheid. Inbrekers slaan graag hun slag in de vakantieperiode.

Zonnepanelen

Ook altijd een hot item in de zomer: zonnepanelen. Want ook dat kan als het dak onderdeel is van de Vereniging van Eigenaren (VvE). De VvE moet wel toestemming geven. Op de website 010duurzamestad.nl deelt de gemeente Rotterdam haar tips, laat u inspireren.

Kortom, wie onbezorgd vakantie wil vieren, neemt nu contact op met de experts van JHK. Want JHK helpt u bij het organiseren, coördineren en controleren van dagelijks – en planmatig onderhoud.

Wij wensen u een fijne zomer!

Heibel over kozijnen leidt tot rechtszaak

De 83-jarige Riet woont sinds 2007 in haar appartement in Zeist. Al vanaf dag één heeft ze last met de ramen; ze gaan moeilijk open en de kozijnen zijn verrot. Jarenlang klaagt ze bij het bestuur van de VvE van het appartementencomplex, maar zonder resultaat. Ze besluit de kozijnen zelf te vervangen en wil die kosten nu vergoed hebben. Maar de voorzitter van de VvE, Harry, gaat daar absoluut niet in mee. Hij vindt dat Riet nergens recht op heeft. En mag die quilt nou wel of niet aan de deur? Mr. Frank Visser doet uitspraak in een seniorencomplex in Zeist. #vve #appartement

Wiet? Liever niet in uw VvE!

hennepplantage vveBrenda (47) woonde in een maisonette: 2 woningen op elkaar, met een eigen voordeur. De buren naast haar verhuisden voor zaken tijdelijk naar het buitenland en verhuurden hun appartement. Helemaal netjes volgens de regels. Maar bij de tweede huurder ging het mis.

Hennepplantage? Daar denk je toch niet aan.

Ze vertelt: ‘De woning werd verhuurd aan een student, de zoon van een collega van appartementseigenaar. Eerst was ik wel blij met hem – lekker rustig, zeker na die Fransman met cowboylaarzen die er eerst woonde. Die nieuwe huurder heb ik eigenlijk nooit gezien, wel ooit twee jongens die zeiden vrienden van hem te zijn en spullen stonden uit te laden. Tassen met rinkelende dingen. Ik dacht er niets van, waarom zou ik ook. ’Ook toen ze zijn kat niet meer voor het raam zag en de ramen van de erker vaak beslagen waren, gingen er geen alarmbellen bij haar af: ‘Achteraf realiseer ik me wel dat ik nooit de wasmachine of iets dergelijks hoorde. Maar ja, ik had net een baby, dan ga je niet zo op je buren letten.’

Wietlucht

Maar toen ze een aantal dagen na elkaar een penetrante wietlucht rook op straat, die bij de voordeur van de buurman het sterkst was, belde ze toch maar naar de wijkagent. En die kwam meteen in actie: ‘Hij was heel blij met de melding, en stuurde een speciale auto langs die plantages kon opsporen. Uiteindelijk kwam het tot een inval en werden er bergen pas geoogste wiet in beslag genomen. Er zijn zelfs vier mensen in het appartement gearresteerd.’ De huurder was daar niet bij, want die had het appartement onderverhuurd voor veel geld, zo bleek.

Gevaar

Toen de posters van de politie voor de ramen hingen, bleken meer buren vermoedens te hebben gehad. Een overbuurvrouw had zelfs de politie gebeld, maar het vooruitzicht van geuniformeerd bezoek vond ze te gevaarlijk. Ze wilde geen risico lopen op vergeldingsmaatregelen. Brenda begrijpt dat goed: ‘Natuurlijk wil je geen ruzie met criminele types. Voor mij was het makkelijker: ik woonde ernaast, dan zie je niet wie er bij mij naar binnen gaat. Het was voor mij ook belangrijker. Als er brand uit zou breken, had ik het grootste probleem.’

Appartement gesloopt

Voor de eigenaren van het appartement en de huurder had het hele verhaal nog een flink staartje. Brenda: ‘Het appartement was volledig gestript, zelfs de badkamer was verwijderd om maar zoveel mogelijk planten te kunnen plaatsen. Een drama, als je zoiets hoort terwijl je zelf ver weg zit. Maar de jonge huurder heeft het appartement helemaal in oude staat teruggebracht.’

VvE en hennepplantage

Hennepplantages komen regelmatig voor binnen Verenigingen van Eigenaren (VvE ‘s), vaak in verhuurde appartementen. De risico’s zijn fors.  Door het aftappen van stroom en de irrigatie ontstaat brandgevaar en kans op waterschade. En de verzekering  dekt schade die is veroorzaakt door of bij illegale activiteiten niet altijd. Tenzij er een appartementenclausule in de verzekering zit, dan moet de verzekeraar betalen. Ook als de schade is veroorzaakt door 1 eigenaar of gebruiker.

VvE’s kunnen ook tegen hoge kosten door afgetapte stroom aanlopen: wietplanten hebben warmte en licht nodig en ook de afzuiginstallatie vraagt stroom. Bij Brenda’s buren werd die afgetapt van de lantarenpaal voor de deur, maar ook de installatie in gemeenschappelijke delen is een gewilde energiebron. Ze is blij dat het met een sisser is afgelopen, zowel voor haar als voor de VvE, maar vindt het jammer dat ze niet eerder wist waar ze op moest letten. Dit zijn haar tips voor u:

Tekenen van een hennepplantage

  • geen verhuizing/spullen
  • er zijn zelden of nooit mensen in huis
  • geen woongeluiden/etensgeuren
  • ramen zijn afgedekt/gordijnen zijn dicht
  • vreemde, penetrante geur
  • vaak beslagen ramen
  • warme muren of plafonds

Vermoedt u een wietplantage? Bel de politie (op telefoonnummer 0900 – 8844 of anoniem via 0800 – 7000).

 

Welke regels gelden voor de VvE?

Een Vereniging van Eigenaren is aan allerlei wetten en regels gebonden. Dat begint bij het Burgerlijk Wetboek, boek 5 en boek 2. Dan is er natuurlijk de akte van splitsing en het daarin vastgestelde modelreglement. Misschien is er in uw VvE ook nog een huishoudelijk reglement. De besluiten van de vergadering van eigenaren en de uitvoering door het bestuur van de VvE mogen nooit in strijd zijn met Burgerlijk Wetboek, akte en reglement. De akte en reglementen mogen op hun beurt niet strijdig zijn met het Burgerlijk Wetboek en natuurlijk ook niet strijdig met elkaar.

Uw VvE en het Burgerlijk Wetboek

Voor een Vereniging van Eigenaren is vooral Burgerlijk Wetboek 5 van belang. Daarin worden onder andere eigendom en eigendom van roerende en onroerende zaken beschreven. In titel 4, 5 en 6 komen rechten en plichten ten aanzien van buren aan bod. Erfpacht en opstal worden behandeld in titel 7 en 8. Maar de belangrijkste is titel 9, Appartementsrechten. In afdeling 2 word de vereniging van eigenaars behandeld, in afdeling 4 de wijziging van de akte van splitsing en opheffing van de splitsing. Zaken die u als VvE moet weten.

Uw akte van splitsing

In artikel 109, 110 en 111 van titel 9 behandelt het Burgerlijk Wetboek de akte van splitsing, inclusief de verplichte inhoud zoals ligging. In de akte van splitsing staat hoe het gebouw precies is verdeeld in appartementen. Er staat ook in hoe het stemrecht is verdeeld, wat de rechten en plichten zijn binnen de VVE en wat de VvE bijdrage is. Een akte van splitsing kan worden gewijzigd, mits 80% van de eigenaren instemt. Zo niet, dan ligt alleen de gang naar de rechter nog open.

Het modelreglement van uw VvE

De rechten en plichten van de diverse eigenaren zijn vastgelegd in het zogenaamde ‘reglement van splitsing’. In artikel 112 van Burgerlijk Wetboek staat wat er in een dergelijk reglement moet en mag staan. U kunt ook een modelreglement gebruiken. Daarin zijn bijvoorbeeld de schulden en kosten, gebruik, beheer en onderhoud van gemeenschappelijke en prive delen en verzekeringen opgenomen.

Huishoudelijk reglement

Een VvE kan ook een eigen huishoudelijk reglement opstellen. Daarin kunt u regelen hoe gemeenschappelijke ruimten worden gebruikt, mits dat kan binnen de akte van splitsing natuurlijk.  Een VvE mag in het huishoudelijk reglement (mits het splitsingsreglement de mogelijkheid daartoe biedt) ook het gebruik van de privé-gedeelten van woning regelen en huisdieren verbieden om het leef- en woongenot van de bewoners van het appartementencomplex te beschermen..

Besluiten en wetgeving

Als appartementseigenaar bent u lid van de VvE en mag u naar de vergadering van eigenaars. Samen met andere eigenaren beslist u over alle zaken die niet bij bijvoorbeeld de penningmeester of secretaris liggen. Daarvoor is wel een bepaald aantal stemmen (quorum) vereist: voor ‘gewone’ besluiten is dat meestal de helft + 1 van het maximaal uit te brengen stemmen. Voor sommige besluiten is ten minste 2/3 van het maximaal uit te brengen stemmen nodig. In de splitsingsakte staat hoeveel stemmen u heeft.

Uitvoering van besluiten binnen de wet

Wat het bestuur mag en kan is vastgelegd in de wet, in de akte van splitsing en in het splitsingsreglement. De rest bepaalt de vergadering. Als de vergadering van een VvE leidt tot een opdracht aan het bestuur die in strijd is met de wet en/of het reglement, ontstaat een probleem. En daarvoor is de hele VvE verantwoordelijk. Maar als het bestuur zelf zaken heeft gedaan waarvoor geen opdracht of bevoegdheid was, dan kan de bestuurder zelf aansprakelijk gesteld worden. Vaak is de grens niet duidelijk en liggen foutjes op de loer. Het afsluiten van een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering is de moeite van het bestuderen waard.

Wilt u meer weten over uw VvE en de wet? Lees dan ook onze artikelen over aansprakelijkheid van VvE besturenhuisdieren en VvE en  wettelijke bepalingen over VvE’s. Of neem contact met ons op voor vrijblijvend advies.