Uw VvE in de zomer

Uw VvE in de zomer

gemeenschappelijke tuin vveAls Vereniging van Eigenaren heeft u het hele jaar te maken met onderhoud. Welke klussen zet u het beste in de zomer op uw MJOP?

Dakonderhoud

Vanwege het weer zijn dat natuurlijk zaken als dakonderhoud en dakisolatie. Laat uw dak controleren, goten schoonmaken, loodaansluitingen nalopen – het dak repareren doe je immers het beste als het niet regent. Dat geldt overigens ook voor het controleren en herstellen van metsel- en voegwerk en gevelisolatie. Goede isolatie kan ’s zomers zo een paar graden en de nodige zweetdruppels schelen.

Balkons, CV en uw VvE

Heeft u controles of onderhoud van de balkons gepland? Doe dat dan voordat het buitenleven echt begint. En onderhoud of vervanging van de CV-ketels is ook minder belastend als het buiten aangenaam is. Ook belangrijk: inbraakveiligheid. Inbrekers slaan graag hun slag in de vakantieperiode.

Zonnepanelen

Ook altijd een hot item in de zomer: zonnepanelen. Want ook dat kan als het dak onderdeel is van de Vereniging van Eigenaren (VvE). De VvE moet wel toestemming geven. Op de website 010duurzamestad.nl deelt de gemeente Rotterdam haar tips, laat u inspireren.

Kortom, wie onbezorgd vakantie wil vieren, neemt nu contact op met de experts van JHK. Want JHK helpt u bij het organiseren, coördineren en controleren van dagelijks – en planmatig onderhoud.

Wij wensen u een fijne zomer!

Heibel over kozijnen leidt tot rechtszaak

De 83-jarige Riet woont sinds 2007 in haar appartement in Zeist. Al vanaf dag één heeft ze last met de ramen; ze gaan moeilijk open en de kozijnen zijn verrot. Jarenlang klaagt ze bij het bestuur van de VvE van het appartementencomplex, maar zonder resultaat. Ze besluit de kozijnen zelf te vervangen en wil die kosten nu vergoed hebben. Maar de voorzitter van de VvE, Harry, gaat daar absoluut niet in mee. Hij vindt dat Riet nergens recht op heeft. En mag die quilt nou wel of niet aan de deur? Mr. Frank Visser doet uitspraak in een seniorencomplex in Zeist. #vve #appartement

Wiet? Liever niet in uw VvE!

hennepplantage vveBrenda (47) woonde in een maisonette: 2 woningen op elkaar, met een eigen voordeur. De buren naast haar verhuisden voor zaken tijdelijk naar het buitenland en verhuurden hun appartement. Helemaal netjes volgens de regels. Maar bij de tweede huurder ging het mis.

Hennepplantage? Daar denk je toch niet aan.

Ze vertelt: ‘De woning werd verhuurd aan een student, de zoon van een collega van appartementseigenaar. Eerst was ik wel blij met hem – lekker rustig, zeker na die Fransman met cowboylaarzen die er eerst woonde. Die nieuwe huurder heb ik eigenlijk nooit gezien, wel ooit twee jongens die zeiden vrienden van hem te zijn en spullen stonden uit te laden. Tassen met rinkelende dingen. Ik dacht er niets van, waarom zou ik ook. ’Ook toen ze zijn kat niet meer voor het raam zag en de ramen van de erker vaak beslagen waren, gingen er geen alarmbellen bij haar af: ‘Achteraf realiseer ik me wel dat ik nooit de wasmachine of iets dergelijks hoorde. Maar ja, ik had net een baby, dan ga je niet zo op je buren letten.’

Wietlucht

Maar toen ze een aantal dagen na elkaar een penetrante wietlucht rook op straat, die bij de voordeur van de buurman het sterkst was, belde ze toch maar naar de wijkagent. En die kwam meteen in actie: ‘Hij was heel blij met de melding, en stuurde een speciale auto langs die plantages kon opsporen. Uiteindelijk kwam het tot een inval en werden er bergen pas geoogste wiet in beslag genomen. Er zijn zelfs vier mensen in het appartement gearresteerd.’ De huurder was daar niet bij, want die had het appartement onderverhuurd voor veel geld, zo bleek.

Gevaar

Toen de posters van de politie voor de ramen hingen, bleken meer buren vermoedens te hebben gehad. Een overbuurvrouw had zelfs de politie gebeld, maar het vooruitzicht van geuniformeerd bezoek vond ze te gevaarlijk. Ze wilde geen risico lopen op vergeldingsmaatregelen. Brenda begrijpt dat goed: ‘Natuurlijk wil je geen ruzie met criminele types. Voor mij was het makkelijker: ik woonde ernaast, dan zie je niet wie er bij mij naar binnen gaat. Het was voor mij ook belangrijker. Als er brand uit zou breken, had ik het grootste probleem.’

Appartement gesloopt

Voor de eigenaren van het appartement en de huurder had het hele verhaal nog een flink staartje. Brenda: ‘Het appartement was volledig gestript, zelfs de badkamer was verwijderd om maar zoveel mogelijk planten te kunnen plaatsen. Een drama, als je zoiets hoort terwijl je zelf ver weg zit. Maar de jonge huurder heeft het appartement helemaal in oude staat teruggebracht.’

VvE en hennepplantage

Hennepplantages komen regelmatig voor binnen Verenigingen van Eigenaren (VvE ‘s), vaak in verhuurde appartementen. De risico’s zijn fors.  Door het aftappen van stroom en de irrigatie ontstaat brandgevaar en kans op waterschade. En de verzekering  dekt schade die is veroorzaakt door of bij illegale activiteiten niet altijd. Tenzij er een appartementenclausule in de verzekering zit, dan moet de verzekeraar betalen. Ook als de schade is veroorzaakt door 1 eigenaar of gebruiker.

VvE’s kunnen ook tegen hoge kosten door afgetapte stroom aanlopen: wietplanten hebben warmte en licht nodig en ook de afzuiginstallatie vraagt stroom. Bij Brenda’s buren werd die afgetapt van de lantarenpaal voor de deur, maar ook de installatie in gemeenschappelijke delen is een gewilde energiebron. Ze is blij dat het met een sisser is afgelopen, zowel voor haar als voor de VvE, maar vindt het jammer dat ze niet eerder wist waar ze op moest letten. Dit zijn haar tips voor u:

Tekenen van een hennepplantage

  • geen verhuizing/spullen
  • er zijn zelden of nooit mensen in huis
  • geen woongeluiden/etensgeuren
  • ramen zijn afgedekt/gordijnen zijn dicht
  • vreemde, penetrante geur
  • vaak beslagen ramen
  • warme muren of plafonds

Vermoedt u een wietplantage? Bel de politie (op telefoonnummer 0900 – 8844 of anoniem via 0800 – 7000).

 

Welke regels gelden voor de VvE?

Een Vereniging van Eigenaren is aan allerlei wetten en regels gebonden. Dat begint bij het Burgerlijk Wetboek, boek 5 en boek 2. Dan is er natuurlijk de akte van splitsing en het daarin vastgestelde modelreglement. Misschien is er in uw VvE ook nog een huishoudelijk reglement. De besluiten van de vergadering van eigenaren en de uitvoering door het bestuur van de VvE mogen nooit in strijd zijn met Burgerlijk Wetboek, akte en reglement. De akte en reglementen mogen op hun beurt niet strijdig zijn met het Burgerlijk Wetboek en natuurlijk ook niet strijdig met elkaar.

Uw VvE en het Burgerlijk Wetboek

Voor een Vereniging van Eigenaren is vooral Burgerlijk Wetboek 5 van belang. Daarin worden onder andere eigendom en eigendom van roerende en onroerende zaken beschreven. In titel 4, 5 en 6 komen rechten en plichten ten aanzien van buren aan bod. Erfpacht en opstal worden behandeld in titel 7 en 8. Maar de belangrijkste is titel 9, Appartementsrechten. In afdeling 2 word de vereniging van eigenaars behandeld, in afdeling 4 de wijziging van de akte van splitsing en opheffing van de splitsing. Zaken die u als VvE moet weten.

Uw akte van splitsing

In artikel 109, 110 en 111 van titel 9 behandelt het Burgerlijk Wetboek de akte van splitsing, inclusief de verplichte inhoud zoals ligging. In de akte van splitsing staat hoe het gebouw precies is verdeeld in appartementen. Er staat ook in hoe het stemrecht is verdeeld, wat de rechten en plichten zijn binnen de VVE en wat de VvE bijdrage is. Een akte van splitsing kan worden gewijzigd, mits 80% van de eigenaren instemt. Zo niet, dan ligt alleen de gang naar de rechter nog open.

Het modelreglement van uw VvE

De rechten en plichten van de diverse eigenaren zijn vastgelegd in het zogenaamde ‘reglement van splitsing’. In artikel 112 van Burgerlijk Wetboek staat wat er in een dergelijk reglement moet en mag staan. U kunt ook een modelreglement gebruiken. Daarin zijn bijvoorbeeld de schulden en kosten, gebruik, beheer en onderhoud van gemeenschappelijke en prive delen en verzekeringen opgenomen.

Huishoudelijk reglement

Een VvE kan ook een eigen huishoudelijk reglement opstellen. Daarin kunt u regelen hoe gemeenschappelijke ruimten worden gebruikt, mits dat kan binnen de akte van splitsing natuurlijk.  Een VvE mag in het huishoudelijk reglement (mits het splitsingsreglement de mogelijkheid daartoe biedt) ook het gebruik van de privé-gedeelten van woning regelen en huisdieren verbieden om het leef- en woongenot van de bewoners van het appartementencomplex te beschermen..

Besluiten en wetgeving

Als appartementseigenaar bent u lid van de VvE en mag u naar de vergadering van eigenaars. Samen met andere eigenaren beslist u over alle zaken die niet bij bijvoorbeeld de penningmeester of secretaris liggen. Daarvoor is wel een bepaald aantal stemmen (quorum) vereist: voor ‘gewone’ besluiten is dat meestal de helft + 1 van het maximaal uit te brengen stemmen. Voor sommige besluiten is ten minste 2/3 van het maximaal uit te brengen stemmen nodig. In de splitsingsakte staat hoeveel stemmen u heeft.

Uitvoering van besluiten binnen de wet

Wat het bestuur mag en kan is vastgelegd in de wet, in de akte van splitsing en in het splitsingsreglement. De rest bepaalt de vergadering. Als de vergadering van een VvE leidt tot een opdracht aan het bestuur die in strijd is met de wet en/of het reglement, ontstaat een probleem. En daarvoor is de hele VvE verantwoordelijk. Maar als het bestuur zelf zaken heeft gedaan waarvoor geen opdracht of bevoegdheid was, dan kan de bestuurder zelf aansprakelijk gesteld worden. Vaak is de grens niet duidelijk en liggen foutjes op de loer. Het afsluiten van een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering is de moeite van het bestuderen waard.

Wilt u meer weten over uw VvE en de wet? Lees dan ook onze artikelen over aansprakelijkheid van VvE besturenhuisdieren en VvE en  wettelijke bepalingen over VvE’s. Of neem contact met ons op voor vrijblijvend advies.

Serviceflat – een VvE maar dan anders

Serviceflat De Klapwiek in Rotterdam PrinsenlandNederland telt een flink aantal serviceflats: appartementencomplexen waarin mensen zelfstandig wonen, maar ook dingen gemeenschappelijk hebben en doen. Er kan bijvoorbeeld een restaurant zijn, fysiotherapie of een huismeester. Een serviceflat kan een VvE zijn. De gezamenlijke eigenaars zijn dan eigenaar van de serviceflat. De VvE heeft niet alleen het gebouw, maar de hele woongemeenschap onder haar hoede. Een zware en gevoelige taak. Dergelijke VvE’s worden bovendien steeds vaker geconfronteerd met achterstallig onderhoud, stijgende servicekosten, beperking van het pakket van dienstverlening, leegstand, geschillen met erfgenamen en commerciële “opkopers”.

VvE en dienstverlener

Een VvE kan een VvE met separate dienstverlener zijn, waarbij aan de VvE kosten voor het beheer en onderhoud van het gebouw worden betaald en de kosten van de diensten worden betaald aan een aparte vereniging of stichting. Maar er zijn ook VvE’s waarin het beheer en onderhoud van het gebouw en de diensten in één akte van splitsing verenigd zijn.

Geen zorg, toch betalen?

Eigenaren van een appartement betalen bij een gecombineerde VvE voor beheer en diensten. Vaak ook als ze die om een of andere reden niet (meer) nodig hebben. Beter zou zijn om de diensten en zorg wel mogelijk te maken, maar alleen als mensen daar gebruik van willen maken. Dat scheelt kosten voor bewoners, maar ook voor erfgenamen: als het appartement leegstaat, betalen zij alleen de kosten voor het beheer van het gebouw.

Overschakelen op VvE met flexibele zorg

Het omschakelen op een dergelijk systeem betekent in veel gevallen dat de akte van splitsing moet worden gewijzigd van serviceflat naar ‘gewone’ VvE met een pakket diensten die naar behoefte kunnen worden afgenomen. Dat hoeft trouwens niet te betekenen dat zomaar iedereen in de flat kan komen wonen: er kan nog steeds worden gewerkt met een ballotagecommissie en/of (leeftijds-)eisen aan bewoners. Een en ander moet natuurlijk wel correct worden vastgelegd via een annex op het modelreglement of het aanpassen van de akte van splitsing. Dat laatste vraagt 80% van alle stemmen – een pittige opgave voor het bestuur.

Kunt u als VvE inhoudelijke of technische ondersteuning gebruiken? Neem dan zeker contact op met een van onze deskundige VvE beheerders.

Heeft uw VvE al Nul op de Meter?

Het Nationaal Energiebespaarfonds draagt bij

Is uw complex aan renovatie toe? Kijk dan eens of u dat kunt combineren met het verduurzamen of zelfs energieneutraal maken van uw complex. Want dan kunt u gebruik maken van een Energiebespaarlening en diverse subsidies. Bovendien kunnen de leden van uw VvE flink besparen op energiekosten.

Energiebespaarlening

De Energiebespaarlening van het Nationaal Energiebespaarfonds is onder meer bestemd voor de warmteterugwin-installaties en isolerende maatregelen aan de schil van het gebouw. U kunt maximaal € 25.000 per appartementsrecht lenen, en € 5.000.000,- in totaal. De looptijd van een Energiebespaarlening is 10 of 15 jaar, u kunt boetevrij vervroegd aflossen en de rente start bij 2,6% (looptijd 10 jaar). U kunt de lening wellicht aanvullen met gemeentelijke subsidies.

NoM-ready

Wie nu renoveert, kan het complex ‘NoM- ready’ maken. Dit betekent dat alle maatregelen die genomen worden al aan de normen van ‘Nul-op-de-Meter’ voldoen. Als CV ketels dan vervangen moeten worden, kan worden overgestapt op een warmtepomp en zonnepanelen.

Nog € 100 miljoen beschikbaar

Het Nationaal Energiebespaarfonds meldt dat het totaalbedrag aan verstrekte Energiebespaarleningen in 2017 opnieuw is verdubbeld. Inmiddels is € 135 miljoen van de beschikbare € 300 miljoen aan Energiebespaarleningen verstrekt, waarvan ruim € 20 miljoen aan 62 VvE’s.

Op is op

De organisatie kan nog tot uiterlijk 2021 Energiebespaarleningen verstrekken, maar op is op. Naar verwachting is in de loop van 2019 de pot leeg. Al 85 VvE’s hebben een Energiebespaarlening aangevraagd voor een totaalbedrag van € 60 miljoen en particulieren voor € 5 miljoen. Deze aanvragen zijn in behandeling.

Wilt u een Energiebespaarlening aanvragen? Doe dit dan zo snel mogelijk. Het Nationaal Energiefonds heeft accountmanagers in dienst om VvE’s te helpen bij het financieringsproces.

 

 

VvE vergadering? Zorg dat u erbij bent

Onze VvE trendwatchers kwamen een interessante juridische vraag tegen, die er misschien voor zorgt dat u nooit meer een VvE ledenvergadering mist.

VvE ledenvergadering gemist

Wat is het geval? Een appartementseigenaar binnen een klein complex zag de e-mails van de (nieuwe) VvE beheerder niet, omdat ze in zijn spambox terechtkwamen. En daardoor miste hij een VvE vergadering. Ook een tweede vergadering miste hij, zonder zich te hebben afgemeld. En in die ledenvergadering stemde de enige aanwezige andere eigenaar in met een onderhoudsofferte. De afwezige leden moeten nu een groot bedrag overmaken aan de VvE. Kan dat zomaar?

Meerderheid van stemmen

Het schokkende antwoord: Ja. Een besluit tot niet-begroot onderhoud moet normaliter met een gekwalificeerde meerderheid (2/3e of 3/4e van de stemmen) worden genomen. Er moeten dan tijdens de vergadering genoeg eigenaren zijn om 2/3 of 3/4 van het totaal aantal uit te brengen stemmen binnen het complex te vertegenwoordigen. Als er op een vergadering niet voldoende eigenaren aanwezig zijn, dan kan er geen rechtsgeldig besluit worden genomen.

VvE besluit

Maar tussen de 2 en 6 weken na de eerste ledenvergadering kan dan wél een tweede vergadering worden gehouden. En in die vergadering kan een besluit worden genomen ongeacht het aantal stemmen dat op de vergadering kan worden uitgebracht. Als er dus maar één eigenaar aanwezig is, dan mag die beslissen.

Bezoek de vergaderingen van uw VvE

Overkomt u zoiets? Dan kunt u binnen een maand na de vergadering een verzoek tot vernietiging van het besluit indienen bij de kantonrechter. Maar voorkomen is en blijft beter dan genezen. Wilt u inspraak in uw complex en niet voor onverwachte kosten komen te staan? Bezoek dan de ledenvergaderingen van uw VvE.

Meer weten en/of beter vergaderen met uw VvE? Lees ook eens onze vergadertips en blog over succesvolle VvE vergadering.

 

Hoe brandveilig is uw VvE?

In een flat aan de Söderblomplaats in Rotterdam-Ommoord woedde vorig jaar oktober brand, waarbij een man overleed. Verschillende bewoners zeggen dat ze geen brandalarm hoorden en dat branddeuren geforceerd moesten worden. Ze hebben over de brandveiligheid al meerdere keren geklaagd, maar met die klachten zou niets zijn gebeurd.

Rookmelders

Na de brand onderhandelde de brandweer met Woonbron over het ophangen van rookmelders. Woonbron wilde de aanschaf daarvan niet volledig vergoeden. De aanwezigheid van rookmelders in dergelijke flats is wettelijk niet verplicht – het gebouw voldoet aan de minimum eisen van het Bouwbesluit. Dat leidde er uiteindelijk toe dat de brandweer zelf aan de rookmelders meebetaalde, aldus rijnmond.nl

Brandveiligheid en VvE

Benvenido van Schaijk van Leefbaar Rotterdam maakt zich zorgen om woonveiligheid en vraagt om een debat. En hoe zit het eigenlijk met de brandveiligheid in uw complex? Als VvE heeft u in het beschermen van mensen en het gebouw een belangrijke taak. De gebouweigenaar is verantwoordelijk voor de brandveiligheid en daarmee – als er meerdere eigenaars zijn – de Vereniging van Eigenaren (VvE).

Verplichtingen vanuit Bouwbesluit

De VvE is verantwoordelijk voor het voldoen aan de regels uit het Bouwbesluit 2012. In flatgebouwen moeten bijvoorbeeld sprinklers in alle gangen en ruimtes (behalve de badkamers van de woningen) aanwezig zijn. Er moet bovendien een rooksluis zijn, die het trappenhuis vrijhoudt van rook. Vluchtroutes moeten binnen 30 meter bereikbaar zijn en voorzien van verlichting. Er moet ook noodwegverlichting in het complex zijn, die regelmatig door de VvE wordt gecontroleerd. U kunt ook preventieve (veiligheids-) maatregelen nemen. Mocht er toch brand ontstaan, dan is de kans op een goede afloop groter en loopt u minder kans om aansprakelijk te worden gesteld.

Wat kunt u doen als VvE?

  • Zorg ervoor dat uw gemeenschappelijke installaties regelmatig gecontroleerd en onderhouden worden en voldoen aan de eisen.
  • Houd vluchtwegen vrij.
  • Installeer vluchtwegverlichting en noodwegverlichting en controleer die periodiek.
  • Installeer rookmelders, test die eens per maand en zorg dat ze stofvrij zijn. Er zijn ook rookmelders voor doven en slechthorenden.
  • Controleer regelmatig uw verzekeringen.
  • Wees ‘brandbewust’ – neem in uw keuzes voor werkzaamheden, verbouwingen en materialen ook brandveiligheid mee.
  • Stimuleer uw leden om preventieve maatregelen te nemen.

NOS op 3 maakte een visual met een overzicht van de regels waaraan gebouwen in Nederland moeten voldoen.Twijfelt u of uw VvE wel veilig is? Raadpleeg dan een expert. Wij brengen u desgevraagd graag met een of meerdere partijen in contact. Wat JHK als VvE beheerder kan betekenen als het toch misgaat, leest u in dit artikel over de brand in de Rotterdamse Queen of the South.

Nieuw modelreglement van splitsing

Nieuws van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) –

Op 19 december 2017 is het modelreglement van splitsing in appartementsrechten 2017 vastgesteld. Hierin zijn de laatste maatschappelijke ontwikkelingen en ontwikkelingen in het recht meegenomen. Het nieuwe modelreglement geldt alleen voor VvE’s die na 19 december 2017 worden gesplitst. Is uw VvE eerder gesplitst, dan hoeft u dus niets te doen.

Akte van vaststelling
Op 19 december 2017 is de akte van vaststelling van het modelreglement 2017 (pdf) gepasseerd door notaris mevrouw mr. H.M. Kolster te Rotterdam. Het deel en nummer van inschrijving in de openbare registers van het Kadaster is te vinden onder aan het reglement. Het modelreglement voor ondersplitsingen en een modelakte van splitsing volgen in januari 2018.

Verbeteringen
Ziet u kansen tot verbetering in het nieuwe modelreglement? De KNB verzoekt gebruikers van het nieuwe modelreglement om wensen en mogelijke verbeteringen door te geven via info@knb.nl. Heeft u vragen over het reglement in relatie tot uw door JHK Vastgoedmanagement beheerde VvE? Neem dan rechtstreeks contact met ons op. Wij vertellen u graag meer.

Uw VvE beheerder en uw schilderwerk

Dat een goede VvE beheerder kan zorgen voor goed uitgevoerd onderhoud tegen een goede prijs, dat wist u waarschijnlijk al. Maar kan een VvE beheerder ook aansprakelijk zijn voor het slechte schilderwerk van een appartementencomplex? Volgens de rechtbank in Den Haag wel: in 2015 veroordeelden zij de beheerder van een complex in Zoetermeer tot het betalen van een schadevergoeding wegens slecht uitgevoerd schilderwerk en onvoldoende toezicht. De beheerder zou de werkzaamheden tegen betaling begeleiden, maar hield onvoldoende toezicht en betaalde bovendien het restant van de aanneemsom terwijl er nog ernstige gebreken waren. Dat was voor de rechter voldoende om de VvE beheerder te veroordelen om ruim €50.000 aan de VvE te betalen.

Liever een VvE beheerder die letterlijk bovenop uw onderhoud zit? En bent u nog geen klant bij JHK Vastgoedmanagement? Neem dan zeker eens contact met ons op voor een vrijblijvende kennismaking en een scherpe offerte!