Serviceflat – een VvE maar dan anders

Serviceflat De Klapwiek in Rotterdam PrinsenlandNederland telt een flink aantal serviceflats: appartementencomplexen waarin mensen zelfstandig wonen, maar ook dingen gemeenschappelijk hebben en doen. Er kan bijvoorbeeld een restaurant zijn, fysiotherapie of een huismeester. Een serviceflat kan een VvE zijn. De gezamenlijke eigenaars zijn dan eigenaar van de serviceflat. De VvE heeft niet alleen het gebouw, maar de hele woongemeenschap onder haar hoede. Een zware en gevoelige taak. Dergelijke VvE’s worden bovendien steeds vaker geconfronteerd met achterstallig onderhoud, stijgende servicekosten, beperking van het pakket van dienstverlening, leegstand, geschillen met erfgenamen en commerciële “opkopers”.

VvE en dienstverlener

Een VvE kan een VvE met separate dienstverlener zijn, waarbij aan de VvE kosten voor het beheer en onderhoud van het gebouw worden betaald en de kosten van de diensten worden betaald aan een aparte vereniging of stichting. Maar er zijn ook VvE’s waarin het beheer en onderhoud van het gebouw en de diensten in één akte van splitsing verenigd zijn.

Geen zorg, toch betalen?

Eigenaren van een appartement betalen bij een gecombineerde VvE voor beheer en diensten. Vaak ook als ze die om een of andere reden niet (meer) nodig hebben. Beter zou zijn om de diensten en zorg wel mogelijk te maken, maar alleen als mensen daar gebruik van willen maken. Dat scheelt kosten voor bewoners, maar ook voor erfgenamen: als het appartement leegstaat, betalen zij alleen de kosten voor het beheer van het gebouw.

Overschakelen op VvE met flexibele zorg

Het omschakelen op een dergelijk systeem betekent in veel gevallen dat de akte van splitsing moet worden gewijzigd van serviceflat naar ‘gewone’ VvE met een pakket diensten die naar behoefte kunnen worden afgenomen. Dat hoeft trouwens niet te betekenen dat zomaar iedereen in de flat kan komen wonen: er kan nog steeds worden gewerkt met een ballotagecommissie en/of (leeftijds-)eisen aan bewoners. Een en ander moet natuurlijk wel correct worden vastgelegd via een annex op het modelreglement of het aanpassen van de akte van splitsing. Dat laatste vraagt 80% van alle stemmen – een pittige opgave voor het bestuur.

Kunt u als VvE inhoudelijke of technische ondersteuning gebruiken? Neem dan zeker contact op met een van onze deskundige VvE beheerders.

Heeft uw VvE al Nul op de Meter?

Het Nationaal Energiebespaarfonds draagt bij

Is uw complex aan renovatie toe? Kijk dan eens of u dat kunt combineren met het verduurzamen of zelfs energieneutraal maken van uw complex. Want dan kunt u gebruik maken van een Energiebespaarlening en diverse subsidies. Bovendien kunnen de leden van uw VvE flink besparen op energiekosten.

Energiebespaarlening

De Energiebespaarlening van het Nationaal Energiebespaarfonds is onder meer bestemd voor de warmteterugwin-installaties en isolerende maatregelen aan de schil van het gebouw. U kunt maximaal € 25.000 per appartementsrecht lenen, en € 5.000.000,- in totaal. De looptijd van een Energiebespaarlening is 10 of 15 jaar, u kunt boetevrij vervroegd aflossen en de rente start bij 2,6% (looptijd 10 jaar). U kunt de lening wellicht aanvullen met gemeentelijke subsidies.

NoM-ready

Wie nu renoveert, kan het complex ‘NoM- ready’ maken. Dit betekent dat alle maatregelen die genomen worden al aan de normen van ‘Nul-op-de-Meter’ voldoen. Als CV ketels dan vervangen moeten worden, kan worden overgestapt op een warmtepomp en zonnepanelen.

Nog € 100 miljoen beschikbaar

Het Nationaal Energiebespaarfonds meldt dat het totaalbedrag aan verstrekte Energiebespaarleningen in 2017 opnieuw is verdubbeld. Inmiddels is € 135 miljoen van de beschikbare € 300 miljoen aan Energiebespaarleningen verstrekt, waarvan ruim € 20 miljoen aan 62 VvE’s.

Op is op

De organisatie kan nog tot uiterlijk 2021 Energiebespaarleningen verstrekken, maar op is op. Naar verwachting is in de loop van 2019 de pot leeg. Al 85 VvE’s hebben een Energiebespaarlening aangevraagd voor een totaalbedrag van € 60 miljoen en particulieren voor € 5 miljoen. Deze aanvragen zijn in behandeling.

Wilt u een Energiebespaarlening aanvragen? Doe dit dan zo snel mogelijk. Het Nationaal Energiefonds heeft accountmanagers in dienst om VvE’s te helpen bij het financieringsproces.

 

 

VvE vergadering? Zorg dat u erbij bent

Onze VvE trendwatchers kwamen een interessante juridische vraag tegen, die er misschien voor zorgt dat u nooit meer een VvE ledenvergadering mist.

VvE ledenvergadering gemist

Wat is het geval? Een appartementseigenaar binnen een klein complex zag de e-mails van de (nieuwe) VvE beheerder niet, omdat ze in zijn spambox terechtkwamen. En daardoor miste hij een VvE vergadering. Ook een tweede vergadering miste hij, zonder zich te hebben afgemeld. En in die ledenvergadering stemde de enige aanwezige andere eigenaar in met een onderhoudsofferte. De afwezige leden moeten nu een groot bedrag overmaken aan de VvE. Kan dat zomaar?

Meerderheid van stemmen

Het schokkende antwoord: Ja. Een besluit tot niet-begroot onderhoud moet normaliter met een gekwalificeerde meerderheid (2/3e of 3/4e van de stemmen) worden genomen. Er moeten dan tijdens de vergadering genoeg eigenaren zijn om 2/3 of 3/4 van het totaal aantal uit te brengen stemmen binnen het complex te vertegenwoordigen. Als er op een vergadering niet voldoende eigenaren aanwezig zijn, dan kan er geen rechtsgeldig besluit worden genomen.

VvE besluit

Maar tussen de 2 en 6 weken na de eerste ledenvergadering kan dan wél een tweede vergadering worden gehouden. En in die vergadering kan een besluit worden genomen ongeacht het aantal stemmen dat op de vergadering kan worden uitgebracht. Als er dus maar één eigenaar aanwezig is, dan mag die beslissen.

Bezoek de vergaderingen van uw VvE

Overkomt u zoiets? Dan kunt u binnen een maand na de vergadering een verzoek tot vernietiging van het besluit indienen bij de kantonrechter. Maar voorkomen is en blijft beter dan genezen. Wilt u inspraak in uw complex en niet voor onverwachte kosten komen te staan? Bezoek dan de ledenvergaderingen van uw VvE.

Meer weten en/of beter vergaderen met uw VvE? Lees ook eens onze vergadertips en blog over succesvolle VvE vergadering.

 

Hoe brandveilig is uw VvE?

In een flat aan de Söderblomplaats in Rotterdam-Ommoord woedde vorig jaar oktober brand, waarbij een man overleed. Verschillende bewoners zeggen dat ze geen brandalarm hoorden en dat branddeuren geforceerd moesten worden. Ze hebben over de brandveiligheid al meerdere keren geklaagd, maar met die klachten zou niets zijn gebeurd.

Rookmelders

Na de brand onderhandelde de brandweer met Woonbron over het ophangen van rookmelders. Woonbron wilde de aanschaf daarvan niet volledig vergoeden. De aanwezigheid van rookmelders in dergelijke flats is wettelijk niet verplicht – het gebouw voldoet aan de minimum eisen van het Bouwbesluit. Dat leidde er uiteindelijk toe dat de brandweer zelf aan de rookmelders meebetaalde, aldus rijnmond.nl

Brandveiligheid en VvE

Benvenido van Schaijk van Leefbaar Rotterdam maakt zich zorgen om woonveiligheid en vraagt om een debat. En hoe zit het eigenlijk met de brandveiligheid in uw complex? Als VvE heeft u in het beschermen van mensen en het gebouw een belangrijke taak. De gebouweigenaar is verantwoordelijk voor de brandveiligheid en daarmee – als er meerdere eigenaars zijn – de Vereniging van Eigenaren (VvE).

Verplichtingen vanuit Bouwbesluit

De VvE is verantwoordelijk voor het voldoen aan de regels uit het Bouwbesluit 2012. In flatgebouwen moeten bijvoorbeeld sprinklers in alle gangen en ruimtes (behalve de badkamers van de woningen) aanwezig zijn. Er moet bovendien een rooksluis zijn, die het trappenhuis vrijhoudt van rook. Vluchtroutes moeten binnen 30 meter bereikbaar zijn en voorzien van verlichting. Er moet ook noodwegverlichting in het complex zijn, die regelmatig door de VvE wordt gecontroleerd. U kunt ook preventieve (veiligheids-) maatregelen nemen. Mocht er toch brand ontstaan, dan is de kans op een goede afloop groter en loopt u minder kans om aansprakelijk te worden gesteld.

Wat kunt u doen als VvE?

  • Zorg ervoor dat uw gemeenschappelijke installaties regelmatig gecontroleerd en onderhouden worden en voldoen aan de eisen.
  • Houd vluchtwegen vrij.
  • Installeer vluchtwegverlichting en noodwegverlichting en controleer die periodiek.
  • Installeer rookmelders, test die eens per maand en zorg dat ze stofvrij zijn. Er zijn ook rookmelders voor doven en slechthorenden.
  • Controleer regelmatig uw verzekeringen.
  • Wees ‘brandbewust’ – neem in uw keuzes voor werkzaamheden, verbouwingen en materialen ook brandveiligheid mee.
  • Stimuleer uw leden om preventieve maatregelen te nemen.

NOS op 3 maakte een visual met een overzicht van de regels waaraan gebouwen in Nederland moeten voldoen.Twijfelt u of uw VvE wel veilig is? Raadpleeg dan een expert. Wij brengen u desgevraagd graag met een of meerdere partijen in contact. Wat JHK als VvE beheerder kan betekenen als het toch misgaat, leest u in dit artikel over de brand in de Rotterdamse Queen of the South.

Nieuw modelreglement van splitsing

Nieuws van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) –

Op 19 december 2017 is het modelreglement van splitsing in appartementsrechten 2017 vastgesteld. Hierin zijn de laatste maatschappelijke ontwikkelingen en ontwikkelingen in het recht meegenomen. Het nieuwe modelreglement geldt alleen voor VvE’s die na 19 december 2017 worden gesplitst. Is uw VvE eerder gesplitst, dan hoeft u dus niets te doen.

Akte van vaststelling
Op 19 december 2017 is de akte van vaststelling van het modelreglement 2017 (pdf) gepasseerd door notaris mevrouw mr. H.M. Kolster te Rotterdam. Het deel en nummer van inschrijving in de openbare registers van het Kadaster is te vinden onder aan het reglement. Het modelreglement voor ondersplitsingen en een modelakte van splitsing volgen in januari 2018.

Verbeteringen
Ziet u kansen tot verbetering in het nieuwe modelreglement? De KNB verzoekt gebruikers van het nieuwe modelreglement om wensen en mogelijke verbeteringen door te geven via info@knb.nl. Heeft u vragen over het reglement in relatie tot uw door JHK Vastgoedmanagement beheerde VvE? Neem dan rechtstreeks contact met ons op. Wij vertellen u graag meer.

Uw VvE beheerder en uw schilderwerk

Dat een goede VvE beheerder kan zorgen voor goed uitgevoerd onderhoud tegen een goede prijs, dat wist u waarschijnlijk al. Maar kan een VvE beheerder ook aansprakelijk zijn voor het slechte schilderwerk van een appartementencomplex? Volgens de rechtbank in Den Haag wel: in 2015 veroordeelden zij de beheerder van een complex in Zoetermeer tot het betalen van een schadevergoeding wegens slecht uitgevoerd schilderwerk en onvoldoende toezicht. De beheerder zou de werkzaamheden tegen betaling begeleiden, maar hield onvoldoende toezicht en betaalde bovendien het restant van de aanneemsom terwijl er nog ernstige gebreken waren. Dat was voor de rechter voldoende om de VvE beheerder te veroordelen om ruim €50.000 aan de VvE te betalen.

Liever een VvE beheerder die letterlijk bovenop uw onderhoud zit? En bent u nog geen klant bij JHK Vastgoedmanagement? Neem dan zeker eens contact met ons op voor een vrijblijvende kennismaking en een scherpe offerte!

VvE bestuurders aansprakelijk voor te weinig reserves?

Per 1 januari 2018 moet het reservefonds van uw VvE gevuld zijn. Zo niet, dan lopen bestuurders kans om aansprakelijk te worden gesteld wegens onbehoorlijk bestuur.

Verplicht reservefonds

Per 1 januari 2018 moeten VvE’s in een reservefonds geld opzij zetten voor groot onderhoud. Het geld is bestemd voor onderhoud aan gevels, lift of dak, maar ook voor duurzaamheidsmaatregelen. De hoogte van dit bedrag wordt bepaald via een meerjaren onderhoudsplan. Heeft u dat niet, dan moet u per jaar 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw reserveren.

VvE’s sparen te weinig

Maar op dit moment haalt volgens de overheid ongeveer de helft van de VvE’s dit bedrag niet. Diezelfde overheid stelt een minimale reservering verplicht per 1 januari 2018. Bestuurders van een VvE die onvoldoende reserveert, kunnen in bepaalde gevallen aansprakelijk worden gesteld. Er zou dan sprake kunnen zijn van onbehoorlijk bestuur.

Te weinig reserves? Hogere verzekeringspremie

Verzekeraars die bestuurdersaansprakelijkheidsverzekeringen aanbieden, vragen tegenwoordig naar de herbouwwaarde of het meerjarenonderhoudsplan en de reservering. Is dat niet in orde, dan zal geen aansprakelijkheidsverzekering worden verleed. Bovendien kan de premie voor de rechtsbijstandsverzekering van de VvE stijgen: het verhogen van de bijdrage om tóch voldoende te reserveren, kan juridische problemen veroorzaken waarvoor u deze verzekering nodig hebt.

Bijdrage omhoog

Reserveert uw VvE nog niet of te weinig? Dan moet de VvE bijdrage omhoog. Deelt u bijvoorbeeld met 8 eigenaren een complex met een herbouwwaarde van 2 miljoen en heeft u geen MJOP, dan moet u dus 10.000 euro per jaar reserveren. Dat is in het ergste geval 1.250 euro per eigenaar extra VvE bijdrage per jaar. Op zo’n verhoging zullen uw VvE leden waarschijnlijk niet direct zitten te wachten. U heeft als bestuur echter geen keuze: de reservering is verplicht en voor geleidelijk opbouwen is geen tijd meer.

 

Wilt u als VvE een goed Meerjaren Onderhoudsplan? Of wilt u weten hoe u de verhoging van de VvE bijdrage binnen de perken houdt? Neem zeker even contact met ons op. Wij adviseren u graag!

 

 

Dit betekent het nieuwe regeerakkoord voor appartementseigenaren

Hoera, we hebben weer een kabinet. En dus een regeerakkoord. Daarin gaat 170 miljoen naar versterking van vve. Helaas wordt daarmee niet uw vereniging van eigenaars bedoeld, maar vroeg- en voorschoolse educatie. Het regeerakkoord van Rutte III betekent wel een aantal andere veranderingen voor woningbezitters. Leest u even mee? 

Niet meer dan 100% lenen

De maximale hypotheek daalde al een aantal jaar. In 2018 mag er niet meer dan de woningwaarde van 100% geleend worden. Dat blijft zo onder het nieuwe kabinet.

Verlaging eigen woning forfait

Het kabinet belooft compensatie via verlaging van het eigenwoningforfait (het percentage van de WOZ dat bij uw inkomen moet worden opgeteld) naar 0,6%. Maar let op: het eigenwoningforfait vervalt nu nog als dat hoger is dan de hypotheekrenteaftrek, voordelig voor mensen die hun hypotheek (grotendeels) hebben afgelost. Het nieuwe kabinet gaat deze regeling in 30 jaar afschaffen. Een nadeel voor trouwe aflossers. De VEH stelt: “Naar schatting 1 miljoen mensen met een geringe of afgeloste hypotheek gaan per saldo belasting betalen over hun eigen woning. Naar verluidt gaat het om een lastenverzwaring van 1 miljard euro. Vooral ouderen met een bescheiden pensioen en een woning met inmiddels een hoge woz-waarde zullen financieel hard worden geraakt. Hun veronderstelde vermogen zit niet in inkomen of spaargeld, maar vast in stenen.”

Pensioen opbouwen makkelijker met eigen woning

Het kabinet Rutte 3 wil het eenvoudiger maken om vermogensopbouw in de eigen woning mee te nemen in de pensioenopbouw. Deze hervorming moet in 2020 klaar zijn.

Hypotheekrenteaftrek verdwijnt sneller

U was er al een beetje aan gewend: de afbouw van de hypotheekrenteaftrek. Rutte III gaat dit proces versnellen: de aftrek wordt niet meer verlaagd met 0,5%, maar vanaf 2020 met 3% per jaar. Het belastingvoordeel voor huizenbezitters wordt dus snel minder, beginnend bij de hoge inkomens.

Meer weten over geldzaken, wet- en regelgeving en uw VvE? Lees de artikelen in onze Vereniging van Eigenaren Kennisbank.

Begeleiden onderhoud Dordrecht

Voor VvE Schrijvershoek te Dordrecht begeleidt JHK het vervangen van het voegwerk, het opnieuw voegen van de waterslagen, hydrofoberen, aanpassing detaillering naar binnen draaiende ramen (ter voorkoming van lekkages) en het schilderen. Maar dat vermoedde u misschien al dankzij de kleur van het steigerdoek. Een leuke verrassing!

Prinsjesdag en uw VvE

Prinsjesdag is weer voorbij. Wat brengt de miljoenennota voor appartementsbezitters? Een kort overzicht.

Minder hypotheek, minder aftrek

In 2018 mag u nog maar voor 100 % van de waarde van het appartement een hypotheek afsluiten. Meer eigen geld meebrengen dus. Het inkomen van uw partner mag vanaf 2018 voor 70% meetellen bij de hypotheekaanvraag. De hypotheekrenteaftrek wordt per 1 januari 2018 verder beperkt naar 49,5 %. Deze beperking geldt voor aftrekbare kosten voor de eigen woning.

Nieuwe NHG-grens

De NHG-grens wordt vanaf januari 2018 gekoppeld aan de gemiddelde huizenprijs.

Restschuld financieren duurder

De fiscale restschuldregeling vervalt per 2018. Een restschuld financieren wordt dus duurder. Rente en kosten van restschulden na 31/12/2017 zijn niet meer aftrekbaar.

Monumentenaftrek onbeslist

Bewoont u een monument? Dan blijft het even afwachten of u kosten mag blijven aftrekken. Het nieuwe kabinet moet beslissen of de aftrek na 2018 blijft of wordt vervangen door een subsidie.

Belastingen op de energierekening stijgen*

In 2017 betaalt u gemiddeld  60 euro opslag voor duurzame energie. In 2018 stijgt dat naar 107 euro. Ook de tarieven van de energiebelasting (gas en elektriciteit) gaan omhoog – een gemiddeld gezin gaat bijna 12% meer belastingen betalen via de energierekening.

 

Verplicht sparen VvE’s

Op 1 januari 2018 treedt de veelbesproken wet in werking die het minimumbedrag wat een VvE moet sparen in een reservefonds voor onderhoud vastlegt. Dit wordt voortaan bepaald via het MJOP. Lees ons eerdere artikel over reservefonds en VvE

 

Ook verandert er het een en ander in de gemeenschap van goederen, rendementspercentages en de WOZ. Bekijk voor meer informatie alle documenten van Prinsjesdag 2017. Heeft u nog vragen over de gevolgen voor uw VvE? Neem gerust contact met ons op!