Berichten

Geldzaken: Achterstallige VvE bijdrage bij verkoop

Niet elk VvE lid betaalt de ledenbijdrage en servicekosten op tijd. Sommigen betalen zelfs al tijden niet, ondanks aandringen van de VvE en zelfs incassotrajecten. Wat nu als zo’n appartement met betalingsachterstand wordt verkocht? De schuld aan de VvE verdwijnt niet, dat is duidelijk.

Verrekenen betalingsachterstand

Maar wie moet ‘m betalen? Dat ligt eraan hoelang de betalingsachterstand al duurt. In principe komen alle achterstanden tot 2 boekjaren voor verkoop alleen voor rekening van de verkoper. Voor achterstanden die zijn ontstaan in de 2 boekjaren tot aan de verkoop zijn zowel koper als verkoper aansprakelijk. In principe: de VvE kan iets anders bepaald hebben in het splitsingsreglement. Het nalezen van dit reglement is dus verstandig. Eventuele kosten kunnen dan in de verkooponderhandelingen mee worden genomen. De notaris verrekent de achterstallige bedragen na overdracht van de woning met de VvE.

Het voorkomen van betalingsachterstanden is beter voor alle partijen. Wij ondersteunen uw VvE graag bij het vormgeven en uitvoeren van de incasso van ledenbijdragen. Neem gerust contact op voor een vrijblijvend (en kosteloos) eerste gesprek. 

In 2020 geen BTW afdragen over teruggeleverde stroom

Wie als VvE stroom van zonnepanelen teruglevert aan het net, moet daarover BTW afdragen en dus een BTW-administratie bijhouden. Goed nieuws: vanaf 1 januari 2020 hoeft dat niet meer van de Belastingdienst. VvE’s hoeven geen BTW meer te betalen over de teruglevering en saldering, en ook de administratie vervalt. Door een aanpassing in de Kleine Ondernemers Regeling (KOR) komen ook VvE’s namelijk in aanmerking voor de BTW vrijstelling voor kleine ondernemers, mits de BTW onder de 1345 euro per jaar blijft. Of Verenigingen van Eigenaren ook de BTW bij de aanschaf en installatie van zonnepanelen mogen gaan terugvragen, is nog niet bekend.

Bent u als VvE geïnteresseerd in verduurzamen, lees dan ook onze artikelen over zonnepanelen, salderen en de energiebespaarlening.

 

Heeft uw VvE al Nul op de Meter?

Het Nationaal Energiebespaarfonds draagt bij

Is uw complex aan renovatie toe? Kijk dan eens of u dat kunt combineren met het verduurzamen of zelfs energieneutraal maken van uw complex. Want dan kunt u gebruik maken van een Energiebespaarlening en diverse subsidies. Bovendien kunnen de leden van uw VvE flink besparen op energiekosten.

Energiebespaarlening

De Energiebespaarlening van het Nationaal Energiebespaarfonds is onder meer bestemd voor de warmteterugwin-installaties en isolerende maatregelen aan de schil van het gebouw. U kunt maximaal € 25.000 per appartementsrecht lenen, en € 5.000.000,- in totaal. De looptijd van een Energiebespaarlening is 10 of 15 jaar, u kunt boetevrij vervroegd aflossen en de rente start bij 2,6% (looptijd 10 jaar). U kunt de lening wellicht aanvullen met gemeentelijke subsidies.

NoM-ready

Wie nu renoveert, kan het complex ‘NoM- ready’ maken. Dit betekent dat alle maatregelen die genomen worden al aan de normen van ‘Nul-op-de-Meter’ voldoen. Als CV ketels dan vervangen moeten worden, kan worden overgestapt op een warmtepomp en zonnepanelen.

Nog € 100 miljoen beschikbaar

Het Nationaal Energiebespaarfonds meldt dat het totaalbedrag aan verstrekte Energiebespaarleningen in 2017 opnieuw is verdubbeld. Inmiddels is € 135 miljoen van de beschikbare € 300 miljoen aan Energiebespaarleningen verstrekt, waarvan ruim € 20 miljoen aan 62 VvE’s.

Op is op

De organisatie kan nog tot uiterlijk 2021 Energiebespaarleningen verstrekken, maar op is op. Naar verwachting is in de loop van 2019 de pot leeg. Al 85 VvE’s hebben een Energiebespaarlening aangevraagd voor een totaalbedrag van € 60 miljoen en particulieren voor € 5 miljoen. Deze aanvragen zijn in behandeling.

Wilt u een Energiebespaarlening aanvragen? Doe dit dan zo snel mogelijk. Het Nationaal Energiefonds heeft accountmanagers in dienst om VvE’s te helpen bij het financieringsproces.

 

 

Dit betekent het nieuwe regeerakkoord voor appartementseigenaren

Hoera, we hebben weer een kabinet. En dus een regeerakkoord. Daarin gaat 170 miljoen naar versterking van vve. Helaas wordt daarmee niet uw vereniging van eigenaars bedoeld, maar vroeg- en voorschoolse educatie. Het regeerakkoord van Rutte III betekent wel een aantal andere veranderingen voor woningbezitters. Leest u even mee? 

Niet meer dan 100% lenen

De maximale hypotheek daalde al een aantal jaar. In 2018 mag er niet meer dan de woningwaarde van 100% geleend worden. Dat blijft zo onder het nieuwe kabinet.

Verlaging eigen woning forfait

Het kabinet belooft compensatie via verlaging van het eigenwoningforfait (het percentage van de WOZ dat bij uw inkomen moet worden opgeteld) naar 0,6%. Maar let op: het eigenwoningforfait vervalt nu nog als dat hoger is dan de hypotheekrenteaftrek, voordelig voor mensen die hun hypotheek (grotendeels) hebben afgelost. Het nieuwe kabinet gaat deze regeling in 30 jaar afschaffen. Een nadeel voor trouwe aflossers. De VEH stelt: “Naar schatting 1 miljoen mensen met een geringe of afgeloste hypotheek gaan per saldo belasting betalen over hun eigen woning. Naar verluidt gaat het om een lastenverzwaring van 1 miljard euro. Vooral ouderen met een bescheiden pensioen en een woning met inmiddels een hoge woz-waarde zullen financieel hard worden geraakt. Hun veronderstelde vermogen zit niet in inkomen of spaargeld, maar vast in stenen.”

Pensioen opbouwen makkelijker met eigen woning

Het kabinet Rutte 3 wil het eenvoudiger maken om vermogensopbouw in de eigen woning mee te nemen in de pensioenopbouw. Deze hervorming moet in 2020 klaar zijn.

Hypotheekrenteaftrek verdwijnt sneller

U was er al een beetje aan gewend: de afbouw van de hypotheekrenteaftrek. Rutte III gaat dit proces versnellen: de aftrek wordt niet meer verlaagd met 0,5%, maar vanaf 2020 met 3% per jaar. Het belastingvoordeel voor huizenbezitters wordt dus snel minder, beginnend bij de hoge inkomens.

Meer weten over geldzaken, wet- en regelgeving en uw VvE? Lees de artikelen in onze Vereniging van Eigenaren Kennisbank.

Prinsjesdag en uw VvE

Prinsjesdag is weer voorbij. Wat brengt de miljoenennota voor appartementsbezitters? Een kort overzicht.

Minder hypotheek, minder aftrek

In 2018 mag u nog maar voor 100 % van de waarde van het appartement een hypotheek afsluiten. Meer eigen geld meebrengen dus. Het inkomen van uw partner mag vanaf 2018 voor 70% meetellen bij de hypotheekaanvraag. De hypotheekrenteaftrek wordt per 1 januari 2018 verder beperkt naar 49,5 %. Deze beperking geldt voor aftrekbare kosten voor de eigen woning.

Nieuwe NHG-grens

De NHG-grens wordt vanaf januari 2018 gekoppeld aan de gemiddelde huizenprijs.

Restschuld financieren duurder

De fiscale restschuldregeling vervalt per 2018. Een restschuld financieren wordt dus duurder. Rente en kosten van restschulden na 31/12/2017 zijn niet meer aftrekbaar.

Monumentenaftrek onbeslist

Bewoont u een monument? Dan blijft het even afwachten of u kosten mag blijven aftrekken. Het nieuwe kabinet moet beslissen of de aftrek na 2018 blijft of wordt vervangen door een subsidie.

Belastingen op de energierekening stijgen*

In 2017 betaalt u gemiddeld  60 euro opslag voor duurzame energie. In 2018 stijgt dat naar 107 euro. Ook de tarieven van de energiebelasting (gas en elektriciteit) gaan omhoog – een gemiddeld gezin gaat bijna 12% meer belastingen betalen via de energierekening.

 

Verplicht sparen VvE’s

Op 1 januari 2018 treedt de veelbesproken wet in werking die het minimumbedrag wat een VvE moet sparen in een reservefonds voor onderhoud vastlegt. Dit wordt voortaan bepaald via het MJOP. Lees ons eerdere artikel over reservefonds en VvE

 

Ook verandert er het een en ander in de gemeenschap van goederen, rendementspercentages en de WOZ. Bekijk voor meer informatie alle documenten van Prinsjesdag 2017. Heeft u nog vragen over de gevolgen voor uw VvE? Neem gerust contact met ons op!

WOZ waarde te hoog? Bezwaar maken loont!

WOZ waarde Rotterdam VvEDe WOZ enveloppen vallen weer op de mat. De WOZ-waarde die de gemeente Rotterdam toekent aan uw koop- of huurwoning, is van directe invloed op de belasting, de rekening van het waterschap en de rioolheffing die u betaalt. Kritisch kijken loont dus! Maar doe het wel snel, want bezwaar maken kan maar tot zes weken na dagtekening.

WOZ, wat is dat?

WOZ staat voor wet Waardering Onroerende Zaken. En onroerende zaken zijn bijvoorbeeld uw woning of appartement. De WOZ-waarde is de geschatte marktwaarde van uw appartement op 1 januari van het jaar ervoor – 1 januari 2016 dus. De waarde wordt bepaald op basis van andere, vergelijkbare woningen, ligging en het aantal vierkante meters van het pand. Deze woningen staan vermeld in de brief.

Te hoge WOZ een dure grap

De schatting van de gemeente klopt lang niet altijd. En dat is vervelend, want onder andere de onroerendezaakbelasting is gebaseerd op de WOZ-waarde. Hoe hoger de waarde, hoe meer belasting, rioolheffing en de waterschapslasten u moet betalen. Met de koopsominformatie van het Kadaster kunt u controleren of de waarde ongeveer klopt. Via het WOZ-waardeloket kunt u gratis de waarde van andere woningen opvragen. Ook kunt u bij uw gemeente een taxatieverslag opvragen van uw woning of bedrijfspand.

Bezwaar maken kan honderden euro’s schelen

Als u vindt dat de waarde van uw appartement te hoog is ingeschat, dan kunt u bezwaar maken tot zes weken na dagtekening. Bezwaar maken in Rotterdam kan online met uw DigiD of idensys. Bewijs is belangrijk voor een succesvol bezwaar: vergelijk zelf de waarde van omliggende woningen op wozwaardeloket.nl, lever een taxatieverslag aan of andere appartementen om mee te vergelijken. In een bezwaarprocedure heeft u ook plezier van gebreken aan uw woning of overlast: die verlagen de waarde.

Hulp en voorbeelden

Er zijn diverse bedrijven actief die op basis van ‘no cure, no pay’ helpen met het bezwaarschrift. Als de WOZ-waarde daalt, dan verdient de adviseur een vastgesteld bedrag dat door de gemeente wordt betaald. Sommige bureaus brengen ook nog een percentage van het bespaarde bedrag aan belastingen in rekening. Zoekt u hulp, dan is het dus verstandig om te shoppen. Maar zelf doen kan ook. Radar maakte daarvoor een handig stappenplan. Op de website van Vereniging Eigen Huis vindt u diverse voorbeeldbrieven .

Heeft u vragen over uw complex, neem dan gerust contact met ons op.

 

 

Achterstanden VvE bijdrage verrekenen bij verkoop

Stel, u koopt of verkoopt een woning waarvoor nog VvE bijdragen verschuldigd zijn. Dan zijn zowel de koper als de verkoper aansprakelijk voor de achterstallige VvE bijdragen. De notaris moet een verklaring met de achterstanden bij de akte van overdracht doen. En die verklaring moet komen van het bestuur van de VvE. De notaris verrekent de achterstallige bedragen na overdracht van de woning met de VvE.

Als iedereen het eens is over de te betalen bedragen, verloopt zo’n verrekening meestal gladjes. Maar als de bewoner en het bestuur van de VvE het niet eens zijn, loopt dat anders. De VvE kan zelfs beslag laten leggen op woning om de verkoper te dwingen de achterstallige bijdrage alsnog te betalen.

Tenzij die de uiterste houdbaarheidsdatum hebben overschreden. Want alleen achterstallige betalingen die zijn ontstaan in het lopende boekjaar en het jaar daarvoor kunnen nog worden geïnd. Alle achterstanden die ouder zijn, kunnen niet meer worden teruggevorderd. Onze tip voor uw VvE bestuur: laat achterstanden niet te lang bestaan, maar kom direct in actie. Wij helpen u daar graag bij.

Crowdfunding voor VvE’s – zin of onzin?

geld lenen van of door VvE

Belangenorganisatie VvE Belang is een platform gestart voor Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) die geld willen lenen of investeren. VvE’s kunnen er geld lenen van en aan elkaar.

Geld lenen aan en van VvE’s

Sinds 2005 moeten alle VvE’s een reservefonds hebben waarin voldoende gespaard is voor Planmatig onderhoud. Maar niet alle VvE’s hebben genoeg geld. En lenen bij de bank is niet altijd even makkelijk. Met het Crowdfunding-platform van VvE Belang en Collin Crowdfund is speciaal toegespitst op kredietverstrekking tussen VvE’s onderling in Nederland. Zo krijgen ‘arme’ VvE’s meer mogelijkheden om een lening af te sluiten voor achterstallig onderhoud. En rijke VvE’s krijgen een hoger rendement dan op hun spaarrekening.

Kosten en baten

In een persbericht noemt VvE Belang looptijden van zeven tot acht jaar tegen een rente van zo’n 4 tot 5 procent, maar daar gaat voor uitlenende VvE’s wel de jaarlijkse beheervergoeding van 0,85% af. Lenende VvE’s betalen eenmalig 800 euro voor de kredietbeoordeling, publicatie- & contractkosten en een succesfee van 1,9%. Gedurende de looptijd betalen ze bovendien 0,05% administratievergoeding per maand.

Risico’s

Geld uitlenen brengt risico’s met zich mee. VvE’s die geld op willen halen krijgen daarom een kwaliteitstoets en kredietbeoordelingstoets. Ook moeten de verenigingen hun plannen via een pitch presenteren. Maar risico’s uitsluiten is onmogelijk. En als VvE is geld uitlenen natuurlijk niet je core business – voorzichtigheid is dus geboden.

MJOP

VvE’s zouden hun reserveringen moeten baseren op een actueel Meerjaren Onderhoudsplan (MJOP). Dat houdt in dat het geld dat is gespaard ook daadwerkelijk – op termijn – nodig is voor gepland onderhoud. Als er sprake is van een hoog banksaldo, is het in de basis zo dat er onderhoud wordt verwacht. Zou het geld dan wel moeten worden uitgeleend? En wat als het geld niet beschikbaar is als de VvE het plotseling nodig heeft?

Geld lenen, kan dat zomaar?

Het antwoord is dat dit meestal wel kan, bijvoorbeeld omdat er onderhoud verricht moet worden en er is onvoldoende geld in kas. Alternatief is om het onderhoud uit te stellen of om de leden een extra bijdrage te vragen. Een VvE lening is bij de meeste VvE’s juridisch mogelijk.

Wilt u met uw VvE geld lenen of uitlenen? Bekijk dan eerst wat daarover is vastgelegd Akte van Splitsing. Meer informatie over VvE Crowdfunding vindt u hier. Wij van JHK Vastgoedmanagement vinden Crowdfunding een mooi initiatief van VvE Belang, maar adviseren onze VvE’s vooralsnog om voldoende te sparen voor Planmatig Onderhoud.

Tip: Voor energiebesparende maatregelen kunnen VvE’s geld lenen bij het Nationaal Energiebespaarfonds (NEF)

 

 

Uw appartement en de miljoenennota

Op Prinsjesdag heeft het kabinet de jaarlijkse Miljoenennota aangeboden en het Belastingplan voor 2017 bekendgemaakt. VvE’s worden in de plannen niet genoemd, maar er zijn wel veranderingen voor woningbezitters in het algemeen. Een overzicht:

– Maximaal 101% lenen

Vraagt u vanaf 1 januari 2017 een hypotheek aan? Dan mag u maximaal 101% van de marktwaarde van het huis lenen. In 2016 is dat nog 102%. En vanaf 2018 mag u nog maar 100% lenen.

 

+/- WOZ openbaar

Per 1 oktober 2016 wordt WOZ-waarde (o.a. de basis voor gemeentelijke belastingen) voor alle woningen openbaar gemaakt.

 

– Hypotheekrenteaftrek lager

Vanaf 1 januari 2017 is het maximale belastingpercentage waartegen aftrek van kosten voor de eigen woning mogelijk is 50,0%. Een verlaging van 0,5%.

 

+ NHG-grens gekoppeld aan huizenprijs

In 2017 wordt de NHG-grens gekoppeld aan de gemiddelde huizenprijs. Goed nieuws, want de gemiddelde huizenprijs is hoger dan de €231.132 van nu.

 

+ Schenkingsvrijstelling eigen woning omhoog

Vanaf 1 januari 2017 kunt u aan iedereen tussen de 18 en 40 jaar tot €100.000 belastingvrij schenken voor de eigen woning. Dus ook aan een vriend of kleinkind.

 

 

VvE’s moeten meer sparen en mogen meer lenen

De overheid wil het functioneren van VvE’s verbeteren en daarmee het onderhoud aan appartementencomplexen. Hoog nodig, want uit onderzoek blijkt dat de helft van de VvE’s nu te weinig spaart voor het benodigde onderhoud en geplande vernieuwingen. De ministers Blok (Wonen en Rijksdienst) en Van der Steur (Veiligheid en Justitie) hebben daarom een plan naar de Tweede Kamer gestuurd, waarmee zij het voor VvE’s makkelijker te maken om geld te lenen voor bijvoorbeeld het noodzakelijk onderhoud en/of verduurzaming van het complex. VvE’s worden bovendien verplicht om een minimale jaarlijkse reservering voor onderhoud aan te houden.

Verplichte jaarlijkse reservering

Die jaarlijkse reservering moet minimaal de kosten van uitvoering van het MJOP dekken. Dat MJOP mag maximaal 5 jaar oud zijn en moet betrekking hebben op een periode van tenminste 10 jaar. Het is ook toegestaan om (minmaal) 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw te reserveren.

Geld lenen als VvE

VvE’s kunnen binnen het nieuwe voorstel ook makkelijker leningen aangaan, bijvoorbeeld voor het verduurzamen van het complex of onverwachte kosten. De lening wordt als het ware verdeeld over de leden: elk lid van de VvE is hoofdelijk aansprakelijk voor zijn of haar aandeel in de lening en mag die (onder voorwaarden) aftrekken van de inkomstenbelasting. Bij verkoop gaat het betreffende deel van de lening over naar de nieuwe eigenaar.

Ingangs- en overgangstermijn

Op 30 mei 2016 is het voorstel tot wetswijziging aangeboden aan de Tweede Kamer. De verwachting is dat de wetswijziging na de parlementaire behandeling op 1 januari 2017 in werking zal treden. Voor VvE’s die op dat moment nog niet jaarlijks storten in een reservefonds, geldt een overgangstermijn van 3 jaar.

Wilt u meer weten over dit onderwerp? Of deskundig advies over uw MJOP of financiën? Neem gerust contact met ons op!