Berichten

Kozijnen vervangen en de VvE

Stel, u heeft een appartement in een VvE en u wilt uw kozijnen vervangen. Mag dat zomaar? Of kan de VvE dat verbieden? En hoe moet dat dan met onderhoud? 

Toestemming nodig?

De eerste vraag is natuurlijk of toestemming nodig is. En dat hangt af van wat het splitsingsreglement daarover zegt. Vaak horen raamkozijnen met glas tot de gemeenschappelijke zaken en dat betekent dat de VvE moet zorgen voor het onderhoud ervan. Vaak is ook bepaald dat eigenaren zonder toestemming van de vergadering van eigenaars geen veranderingen mogen aanbrengen in en aan de gemeenschappelijke gedeelten. Vallen uw kozijnen dus onder de gemeenschappelijke delen, dan is toestemming nodig. Zo niet, kunt u uw gang gaan.

Let op bij toestemming

Is toestemming nodig, dan kan de VvE die geven. Maar daarbij zijn wel een aantal aandachtspunten. Als een individuele eigenaar namelijk toestemming krijgt om zijn of haar kozijnen te vervangen, dan is het natuurlijk niet de bedoeling dat de kosten daarvan voor rekening van de andere eigenaren, dus van de VvE, komen. Is er voor de kozijnen ander onderhoud nodig, dan lijkt het logisch om ook die kosten bij de individuele eigenaar te houden. En als er schade mocht ontstaan aan het gebouw door (plaatsing van) de kozijnen, wilt u ook niet dat die voor rekening van de VvE komen. Het is dus verstandig om dit goed vast te leggen voordat de kozijnenleverancier op de stoep staat. Het kan natuurlijk ook zo zijn dat de nieuwe kozijnen veel minder onderhoud nodig hebben dan die van de rest van de VvE. In overleg met uw beheerder kunt berekenen wat het gedeelte is dat de eigenaar van de nieuwe kozijnen niet hoeft te betalen.

Al met al verdient het aanbeveling om wijzigingen aan gemeenschappelijke delen zoveel mogelijk gezamenlijk op te pakken. Dat houdt zaken overzichtelijk en administratief behapbaar. Bovendien vermijdt u zo scheve gezichten of problemen zoals in deze aflevering van de Rijdende Rechter.

NB Heeft een van de eigenaren zonder toestemming van de vergadering de kozijnen vervangen en is die toestemming wel verplicht, kom dan als VvE zo snel mogelijk in verweer. Er is dan immers in strijd gehandeld met het splitsingsreglement.

Financieel beheer van uw VvE

Financieel beheer, wat is dat eigenlijk?

Begrotingen, spaarrekeningen en betalingen – in een Vereniging van Eigenaren gaan vaak grote bedragen om. Dan is het fijn om een betrouwbare beheerder te hebben die niet alleen het grotere geheel in de gaten houdt, maar ook op de kleintjes let. JHK Vastgoedmanagement zorgt voor het betalen van facturen, het innen van de ledenbijdragen en het opstellen van de jaarrekeningen – financieel beheer dus. En via het online informatiesysteem Twinq is ook uw financiële administratie altijd inzichtelijk. Financieel beheer valt bij JHK binnen het basispakket. Kiest uw Vereniging van Eigenaren voor financieel beheer door JHK Vastgoedmanagement, dan kunt u het volgende verwachten:

1. Opstellen van de conceptbegroting en berekenen van ledenbijdrage.
2. Administratie en incasso van de bijdragen.
3. Signaleren en oplossen van betalingsachterstanden.
4. Beantwoorden van vragen van leden over de te betalen bijdragen.
5. Beheren en administreren bankrekening(en) van de VvE.
6. Betalingen namens de VvE verzorgen en verwerken.
7. Vervaardigen van de jaarstukken van de Vereniging.
8. Jaarstukken en informatie daarover verstrekken aan de kascontrolecommissie.
9. Verrekenen van het voordelig/nadelig exploitatiesaldo.
10. Bijhouden van de ledenadministratie en het verwerken van mutaties.
11. Verwerken, verwelkomen en informeren van nieuwe leden van de VvE.
12. Opvragen en afhandelen van offertes voor schade-/brandverzekering van het complex en wettelijke aansprakelijkheid.

VvE-bijdrage verlagen

Vier tips voor een lagere VvE-bijdrage

Bij een gezonde VvE zijn inkomsten en uitgaven in balans. Naar de inkomsten, de ledenbijdragen, wordt vaak scherp gekeken. Maar hoe zit het met de uitgaven? Hoe vanzelfsprekend zijn die rekeningen en afschrijvingen nu eigenlijk? Kan het niet goedkoper? Vier manieren grip te houden op de kosten voor uw VvE:

Inventarisatie kosten

Waar betaalt uw VvE alweer allemaal voor? Zet alles eens op een rij en neem alle onderhoudscontracten onder de loep. Wat betaalt u de schoonmaker, tuinman of de liftmonteur? Het is makkelijk om jarenlang dezelfde leveranciers aan te houden, maar het is nog slimmer om de kosten eens in de zoveel tijd te inventariseren en zo mogelijk aan te passen. Vraag dus offertes op bij verschillende concurrenten (of laat ons dat doen). Wellicht kunt u deze diensten voordeliger inkopen.

Frequentie onderhoud

Kijk ook eens naar de frequentie van de verschillende onderhoudstaken. Hoe vaak worden de ramen gewassen? Hoe vaak komt de tuinman? Schrobt de schoonmaker wekelijks de galerij en kan dat niet wat minder? Misschien kan de glazenwasser wel een keertje per jaar overslaan of kan de schoonmaker ook één keer in de twee weken komen. Informeer ook eens wat leden zelf kunnen en willen doen op dit gebied.

Onderhoudsplan

De trap moet keer opnieuw geschilderd worden, de intercom is aan vervanging toe, het dak moet worden vervangen… Groot en klein onderhoud zijn onvermijdelijke kostenposten. U kunt door de manier waarop u ermee omgaat wél besparen. Analyseer de werkzaamheden en maak een deugdelijk meerjarenonderhoudsplan en –budget, zo komt u nooit voor nare financiële verrassingen te staan en kunt u werkzaamheden direct in gang zetten als dat nodig is. Te lang wachten met het oppakken van zaken als schilderwerk of dakonderhoud zorgt namelijk vaak voor meer kosten.

Praktische tips

De leden van een VvE betalen voor de verlichting op de galerij en voor de verwarmingskosten van de gemeenschappelijke delen. Een goede reden om deze kosten zo laag mogelijk te houden. Zorg dus voor LED-lampen, idealiter met een bewegingssensor. Ook op gezamenlijke stookkosten kunt u misschien nog besparen, bijvoorbeeld door de verwarming in de entree een graadje lager te zetten. Zorg verder dat de hoofdingangsdeur niet open kan blijven staan en plak tochtstrips op de deuren en brievenbusgleuven. Ook dat scheelt.

Zo bespaart u samen onnodige kosten en houdt u de VvE-bijdrage zo laag mogelijk. Daar wordt toch iedereen gelukkiger van?

 

Datum: 14 oktober 2015 (Let op: wettelijke veranderingen na deze datum kunnen invloed hebben op dit artikel)