Berichten

Het klimaatakkoord en uw VvE


Het klimaatakkoord dat 21 december werd gepresenteerd, staat bol van de goede voornemens en mooie plannen. Zo moeten alle gemeenten in 20121 bekendmaken wanneer welke wijk van het gas af gaat. De belasting op gas gaat omhoog, het elektriciteitstarief omlaag. Voor 2030 moeten alle kolencentrales in Nederland gesloten zijn, er komen meer grote windmolenparken op zee en er komen meer zonnepanelen op daken. Maar wie de kosten gaat dragen, blijft helaas onduidelijk. Een advies had Premier Rutte wel: “we zullen de logische momenten in het leven moeten aangrijpen, als we toch al grote investeringen doen.” En die heeft u als verstandige VvE natuurlijk in uw MJOP staan. U heeft dus een streepje voor op particuliere woningeigenaren, ook als het gaat om schaalvoordelen. En om subsidie!  

Subsidie voor VvE’s

Wilt u gaan verduurzamen? VvE’s kunnen met subsidie via de Subsidieregeling energiebesparing eigen huis (SEEH) een energieadvies krijgen. Dit kan in combinatie met een meerjaren onderhoudsplan (MJOP) en/of procesbegeleiding. Ook kunnen zij subsidie aanvragen voor minimaal 2 energiebesparende maatregelen voor verduurzaming van hun gebouw(en). Advies moet u voorschieten, maar voor het nemen van energiebesparende maatregelen verleent RVO.nl subsidie voordat de maatregelen genomen worden. Het gemiddelde subsidiebedrag per koopwoning is maximaal €20.000. Oók in 2019, besloten de Eerste en Tweede Kamer op 18 december.

Miljoenen beschikbaar

Het potje is dan ook nog lang niet leeg: van de €12 miljoen voor energiebesparende maatregelen is pas eenderde uitgegeven. En van de 2 miljoen die gereserveerd is voor advies, MJOP en procesbegeleiding is pas €158.000 uitgekeerd. Het indienen van een aanvraag kost tijd en aandacht, maar het levert ook het nodige op. Voor uw VvE en voor het milieu. Wilt u weten hoeveel subsidie u kunt krijgen? De Rekentool_SEEH_1.32 geeft inzicht.

Meer weten?

Onze adviseurs leveren u graag de benodigde gegevens voor uw formulier. En ook voor een MJOP kunt u uiteraard bij ons terecht. De Rijksoverheid heeft voor VvE’s deze handige infographic: http://infographics.rvo.nl/subsidievoorvve/

 

Uw VvE beheerder en uw schilderwerk

Dat een goede VvE beheerder kan zorgen voor goed uitgevoerd onderhoud tegen een goede prijs, dat wist u waarschijnlijk al. Maar kan een VvE beheerder ook aansprakelijk zijn voor het slechte schilderwerk van een appartementencomplex? Volgens de rechtbank in Den Haag wel: in 2015 veroordeelden zij de beheerder van een complex in Zoetermeer tot het betalen van een schadevergoeding wegens slecht uitgevoerd schilderwerk en onvoldoende toezicht. De beheerder zou de werkzaamheden tegen betaling begeleiden, maar hield onvoldoende toezicht en betaalde bovendien het restant van de aanneemsom terwijl er nog ernstige gebreken waren. Dat was voor de rechter voldoende om de VvE beheerder te veroordelen om ruim €50.000 aan de VvE te betalen.

Liever een VvE beheerder die letterlijk bovenop uw onderhoud zit? En bent u nog geen klant bij JHK Vastgoedmanagement? Neem dan zeker eens contact met ons op voor een vrijblijvende kennismaking en een scherpe offerte!

VvE bestuurders aansprakelijk voor te weinig reserves?

Per 1 januari 2018 moet het reservefonds van uw VvE gevuld zijn. Zo niet, dan lopen bestuurders kans om aansprakelijk te worden gesteld wegens onbehoorlijk bestuur.

Verplicht reservefonds

Per 1 januari 2018 moeten VvE’s in een reservefonds geld opzij zetten voor groot onderhoud. Het geld is bestemd voor onderhoud aan gevels, lift of dak, maar ook voor duurzaamheidsmaatregelen. De hoogte van dit bedrag wordt bepaald via een meerjaren onderhoudsplan. Heeft u dat niet, dan moet u per jaar 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw reserveren.

VvE’s sparen te weinig

Maar op dit moment haalt volgens de overheid ongeveer de helft van de VvE’s dit bedrag niet. Diezelfde overheid stelt een minimale reservering verplicht per 1 januari 2018. Bestuurders van een VvE die onvoldoende reserveert, kunnen in bepaalde gevallen aansprakelijk worden gesteld. Er zou dan sprake kunnen zijn van onbehoorlijk bestuur.

Te weinig reserves? Hogere verzekeringspremie

Verzekeraars die bestuurdersaansprakelijkheidsverzekeringen aanbieden, vragen tegenwoordig naar de herbouwwaarde of het meerjarenonderhoudsplan en de reservering. Is dat niet in orde, dan zal geen aansprakelijkheidsverzekering worden verleed. Bovendien kan de premie voor de rechtsbijstandsverzekering van de VvE stijgen: het verhogen van de bijdrage om tóch voldoende te reserveren, kan juridische problemen veroorzaken waarvoor u deze verzekering nodig hebt.

Bijdrage omhoog

Reserveert uw VvE nog niet of te weinig? Dan moet de VvE bijdrage omhoog. Deelt u bijvoorbeeld met 8 eigenaren een complex met een herbouwwaarde van 2 miljoen en heeft u geen MJOP, dan moet u dus 10.000 euro per jaar reserveren. Dat is in het ergste geval 1.250 euro per eigenaar extra VvE bijdrage per jaar. Op zo’n verhoging zullen uw VvE leden waarschijnlijk niet direct zitten te wachten. U heeft als bestuur echter geen keuze: de reservering is verplicht en voor geleidelijk opbouwen is geen tijd meer.

 

Wilt u als VvE een goed Meerjaren Onderhoudsplan? Of wilt u weten hoe u de verhoging van de VvE bijdrage binnen de perken houdt? Neem zeker even contact met ons op. Wij adviseren u graag!

 

 

Planmatig onderhoud goed geregeld

Groot onderhoud schilderwerk VvE

Liftonderhoud, een nieuw dak of het schilderen van de kozijnen… Onderhoud is voor een Vereniging van Eigenaren een grote kostenpost. En ook al bent u zelf niet technisch onderlegd, u wilt wel dat dergelijke werkzaamheden tijdig en goed worden uitgevoerd. De eigenaren van dit complex schakelden daarom JHK Vastgoedmanagement in. JHK heeft de contacten en kennis in huis voor het organiseren, coördineren en controleren van zowel dagelijks – als planmatig onderhoud. Technisch beheer valt bij JHK binnen het compleet ontzorgd pakket. Het schilderwerk van de kozijnen van dit complex is inmiddels klaar. Binnenkort worden de hekwerken verwijderd en na het poedercoaten teruggeplaatst.

Zoekt u VvE beheerder met verstand van bouwkundige en technische zaken? Dan bent u bij JHK Vastgoedmanagement aan het juiste adres. Neem contact op voor persoonlijk advies of vraag direct een offerte.

Wet functioneren VvE door de Eerste Kamer

Nieuws uit de Eerste Kamer: het wetsvoorstel van Minister Plasterk voor het verbeteren van functioneren van Verenigingen van Eigenaren is erdoor. Een Vereniging van Eigenaren (VvE) moet straks elk jaar een bedrag te reserveren voor onderhoud en herstel. Het bedrag is gebaseerd op het MJOP of is 0,5% van de herbouwwaarde van het appartementencomplex. De kamer hoopt dat VvE’s dankzij deze wet beter in staat zijn onderhoud aan het appartementsgebouw te laten verrichten.

Wilt u echt niet reserveren? Als 80% van de eigenaren akkoord is, kan een VvE afzien van de reservering. In de wet staat ook dat VvE’s geld mogen lenen. De nieuwe regels worden vanaf januari 2018 van kracht.

Meer weten over deze wet? Lees ons eerdere artikel over de Wet verbeteren functioneren VvE’s of neem contact met ons op voor persoonlijk advies.

 

 

Crowdfunding voor VvE’s – zin of onzin?

geld lenen van of door VvE

Belangenorganisatie VvE Belang is een platform gestart voor Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) die geld willen lenen of investeren. VvE’s kunnen er geld lenen van en aan elkaar.

Geld lenen aan en van VvE’s

Sinds 2005 moeten alle VvE’s een reservefonds hebben waarin voldoende gespaard is voor Planmatig onderhoud. Maar niet alle VvE’s hebben genoeg geld. En lenen bij de bank is niet altijd even makkelijk. Met het Crowdfunding-platform van VvE Belang en Collin Crowdfund is speciaal toegespitst op kredietverstrekking tussen VvE’s onderling in Nederland. Zo krijgen ‘arme’ VvE’s meer mogelijkheden om een lening af te sluiten voor achterstallig onderhoud. En rijke VvE’s krijgen een hoger rendement dan op hun spaarrekening.

Kosten en baten

In een persbericht noemt VvE Belang looptijden van zeven tot acht jaar tegen een rente van zo’n 4 tot 5 procent, maar daar gaat voor uitlenende VvE’s wel de jaarlijkse beheervergoeding van 0,85% af. Lenende VvE’s betalen eenmalig 800 euro voor de kredietbeoordeling, publicatie- & contractkosten en een succesfee van 1,9%. Gedurende de looptijd betalen ze bovendien 0,05% administratievergoeding per maand.

Risico’s

Geld uitlenen brengt risico’s met zich mee. VvE’s die geld op willen halen krijgen daarom een kwaliteitstoets en kredietbeoordelingstoets. Ook moeten de verenigingen hun plannen via een pitch presenteren. Maar risico’s uitsluiten is onmogelijk. En als VvE is geld uitlenen natuurlijk niet je core business – voorzichtigheid is dus geboden.

MJOP

VvE’s zouden hun reserveringen moeten baseren op een actueel Meerjaren Onderhoudsplan (MJOP). Dat houdt in dat het geld dat is gespaard ook daadwerkelijk – op termijn – nodig is voor gepland onderhoud. Als er sprake is van een hoog banksaldo, is het in de basis zo dat er onderhoud wordt verwacht. Zou het geld dan wel moeten worden uitgeleend? En wat als het geld niet beschikbaar is als de VvE het plotseling nodig heeft?

Geld lenen, kan dat zomaar?

Het antwoord is dat dit meestal wel kan, bijvoorbeeld omdat er onderhoud verricht moet worden en er is onvoldoende geld in kas. Alternatief is om het onderhoud uit te stellen of om de leden een extra bijdrage te vragen. Een VvE lening is bij de meeste VvE’s juridisch mogelijk.

Wilt u met uw VvE geld lenen of uitlenen? Bekijk dan eerst wat daarover is vastgelegd Akte van Splitsing. Meer informatie over VvE Crowdfunding vindt u hier. Wij van JHK Vastgoedmanagement vinden Crowdfunding een mooi initiatief van VvE Belang, maar adviseren onze VvE’s vooralsnog om voldoende te sparen voor Planmatig Onderhoud.

Tip: Voor energiebesparende maatregelen kunnen VvE’s geld lenen bij het Nationaal Energiebespaarfonds (NEF)

 

 

VvE’s moeten meer sparen en mogen meer lenen

De overheid wil het functioneren van VvE’s verbeteren en daarmee het onderhoud aan appartementencomplexen. Hoog nodig, want uit onderzoek blijkt dat de helft van de VvE’s nu te weinig spaart voor het benodigde onderhoud en geplande vernieuwingen. De ministers Blok (Wonen en Rijksdienst) en Van der Steur (Veiligheid en Justitie) hebben daarom een plan naar de Tweede Kamer gestuurd, waarmee zij het voor VvE’s makkelijker te maken om geld te lenen voor bijvoorbeeld het noodzakelijk onderhoud en/of verduurzaming van het complex. VvE’s worden bovendien verplicht om een minimale jaarlijkse reservering voor onderhoud aan te houden.

Verplichte jaarlijkse reservering

Die jaarlijkse reservering moet minimaal de kosten van uitvoering van het MJOP dekken. Dat MJOP mag maximaal 5 jaar oud zijn en moet betrekking hebben op een periode van tenminste 10 jaar. Het is ook toegestaan om (minmaal) 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw te reserveren.

Geld lenen als VvE

VvE’s kunnen binnen het nieuwe voorstel ook makkelijker leningen aangaan, bijvoorbeeld voor het verduurzamen van het complex of onverwachte kosten. De lening wordt als het ware verdeeld over de leden: elk lid van de VvE is hoofdelijk aansprakelijk voor zijn of haar aandeel in de lening en mag die (onder voorwaarden) aftrekken van de inkomstenbelasting. Bij verkoop gaat het betreffende deel van de lening over naar de nieuwe eigenaar.

Ingangs- en overgangstermijn

Op 30 mei 2016 is het voorstel tot wetswijziging aangeboden aan de Tweede Kamer. De verwachting is dat de wetswijziging na de parlementaire behandeling op 1 januari 2017 in werking zal treden. Voor VvE’s die op dat moment nog niet jaarlijks storten in een reservefonds, geldt een overgangstermijn van 3 jaar.

Wilt u meer weten over dit onderwerp? Of deskundig advies over uw MJOP of financiën? Neem gerust contact met ons op!

 

 

 

Technisch beheer

Onderhoud van appartementen is voor een Vereniging van Eigenaren een grote kostenpost. En ook al bent u zelf niet technisch onderlegd, u wilt wel dat dergelijke werkzaamheden tijdig en goed worden uitgevoerd. Vele Verenigingen van Eigenaren besteden hun technisch beheer dan ook uit aan experts, zoals die van JHK Vastgoedmanagement. De VvE beheerder zorgt dan voor:

  • 24/7 bereikbaarheid voor het doorgeven en oplossen van dringende storingen en klachten.
  • Jaarlijks inspectie van lopende bouwkundige zaken door de technisch manager en bespreken daarvan met het bestuur en/of de technische commissie.
  • Het uitzetten van reparatieverzoeken.
  • Toezicht en steekproefsgewijze controle op klein onderhoud en diensten.
  • Namens het bestuur afsluiten van onderhoudscontracten voor gemeenschappelijke installaties en voorzieningen.
  • Laten opstellen en beheren van MJOP.

Uiteraard aan de hand van een doortimmerd meerjaren onderhoudsplan (MJOP) en in nauw overleg met de VvE. Technisch beheer valt bij JHK binnen het compleet ontzorgd pakket. Interesse? Neem contact op voor persoonlijk advies of vraag direct een offerte.

VERPLICHTE VULLING RESERVEFONDS

vve reservefondsDe overheid maakt zich zorgen over het functioneren van VvE’s, en dan met name het onderhoud en de verduurzaming van appartementencomplexen. Daarom is er een wetsvoorstel ingediend, waarmee iedere VvE wettelijk verplicht wordt om het reservefonds te vullen. Dat mag via een jaarlijkse reservering op basis van het MJOP of door jaarlijks 0,5% van de herbouwwaarde van het complex te reserveren. Het gaat hier om een voorstel, de internetconsultatie is gisteren gesloten. Zodra de definitieve regeling bekend is, laten wij u dit direct weten.

Bron: internetconsultatie Wet verbetering verenigingen van eigenaars, Datum: 1 oktober 2015 (Let op: wettelijke veranderingen na deze datum kunnen invloed hebben op dit artikel)