Berichten

VvE bestuurders aansprakelijk voor te weinig reserves?

Per 1 januari 2018 moet het reservefonds van uw VvE gevuld zijn. Zo niet, dan lopen bestuurders kans om aansprakelijk te worden gesteld wegens onbehoorlijk bestuur.

Verplicht reservefonds

Per 1 januari 2018 moeten VvE’s in een reservefonds geld opzij zetten voor groot onderhoud. Het geld is bestemd voor onderhoud aan gevels, lift of dak, maar ook voor duurzaamheidsmaatregelen. De hoogte van dit bedrag wordt bepaald via een meerjaren onderhoudsplan. Heeft u dat niet, dan moet u per jaar 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw reserveren.

VvE’s sparen te weinig

Maar op dit moment haalt volgens de overheid ongeveer de helft van de VvE’s dit bedrag niet. Diezelfde overheid stelt een minimale reservering verplicht per 1 januari 2018. Bestuurders van een VvE die onvoldoende reserveert, kunnen in bepaalde gevallen aansprakelijk worden gesteld. Er zou dan sprake kunnen zijn van onbehoorlijk bestuur.

Te weinig reserves? Hogere verzekeringspremie

Verzekeraars die bestuurdersaansprakelijkheidsverzekeringen aanbieden, vragen tegenwoordig naar de herbouwwaarde of het meerjarenonderhoudsplan en de reservering. Is dat niet in orde, dan zal geen aansprakelijkheidsverzekering worden verleed. Bovendien kan de premie voor de rechtsbijstandsverzekering van de VvE stijgen: het verhogen van de bijdrage om tóch voldoende te reserveren, kan juridische problemen veroorzaken waarvoor u deze verzekering nodig hebt.

Bijdrage omhoog

Reserveert uw VvE nog niet of te weinig? Dan moet de VvE bijdrage omhoog. Deelt u bijvoorbeeld met 8 eigenaren een complex met een herbouwwaarde van 2 miljoen en heeft u geen MJOP, dan moet u dus 10.000 euro per jaar reserveren. Dat is in het ergste geval 1.250 euro per eigenaar extra VvE bijdrage per jaar. Op zo’n verhoging zullen uw VvE leden waarschijnlijk niet direct zitten te wachten. U heeft als bestuur echter geen keuze: de reservering is verplicht en voor geleidelijk opbouwen is geen tijd meer.

 

Wilt u als VvE een goed Meerjaren Onderhoudsplan? Of wilt u weten hoe u de verhoging van de VvE bijdrage binnen de perken houdt? Neem zeker even contact met ons op. Wij adviseren u graag!

 

 

Basiskennis: Van wie is het spaargeld van de VvE?

Een VvE is verplicht reserves op te bouwen voor het onderhoud van het complex. Alle eigenaren sparen daar als het ware gezamenlijk voor via de VvE bijdrage. U moet bij uw belastingaangifte bovendien uw aandeel in het reservefonds opgeven in box 3. Maar vergis u niet: dat spaargeld is niet van u persoonlijk. De bijdragen aan het reservefonds horen tot de gezamenlijke schulden en kosten van de VvE en staan op een bankrekening op naam van de VvE. En daar kan niemand bij, behalve degenen die daarvoor zijn gemachtigd. De leden van de VvE kunnen de periodieke bijdragen ook niet terugkrijgen bij een verhuizing. U kunt uw aandeel in het reservefonds wel in de verkoopprijs van uw appartement opnemen. De koper hoeft over dat gedeelte van de koopprijs dan geen overdrachtsbelasting te betalen.

Kan uw VvE wel wat financieel advies gebruiken? Of heeft u vragen over het (geplande) onderhoud van uw complex? Neem gerust contact met ons op voor vrijblijvend advies. 

Slapende VvE – 6 nadelen

Er zijn heel wat slapende VvE ’s in Nederland. Een Vereniging  van Eigenaren slaapt als er bijvoorbeeld niet wordt vergaderd, de eigenaren geen geld voor onderhoud opzij zetten of als er geen opstalverzekering is voor het appartementencomplex. Niet slim, want een actieve VvE kan de waarde van appartementen positief beïnvloeden en als de VvE slaapt, kan het zijn dat u bijvoorbeeld plotseling geld moet storten voor groot onderhoud. Vooral wakker schudden dus.

Nadeel 1 – Ongedekte kosten

Een slapende vereniging ontvangt geen bijdragen, maar de schoonmaker, liftmonteur en schilder moeten toch betaald worden. En hoe zit het met de opstalverzekering en het licht op de galerij? En wat doet u als het collectieve dak plots lekt? Een VvE zorgt ervoor dat gezamenlijke financiële zaken op orde zijn. Zonder VvE kunnen individuele huiseigenaren ineens voor hoge kosten komen te staan.

Nadeel 2 – Achterstallig onderhoud

Wie zijn complex niet onderhoudt, geeft geen geld uit. Maar krijgt wel te maken met verval. Kapotte ruiten, lampen of kozijnen, lekkende daken, schokkende liften en noem maar op. En het uitstellen van een kleine reparatie of onderhoud kan later leiden tot hogere schade- of vervangingskosten. Echt aantrekkelijk is een vervallen complex ook niet en dat ziet u terug in nadeel 3.

Nadeel 3 – Waarde huis daalt

Door schulden en achterstallig onderhoud daalt de waarde van het complex en dus ook de waarde van alle appartementen of woningen. Ook die van u!

Nadeel 4 – Banken verstrekken geen hypotheek

Staat er een huis te koop? Sommige banken verstrekken geen hypotheken meer aan woningen binnen een slapende VvE. Dat kan het kopen en verkopen van een huis knap lastig maken.

Nadeel 5 – Geen betrokkenheid in het pand

Een slapende of stille vereniging kan betekenen dat de bewoners  zich minder met elkaar verbonden voelen. Rommel, herrie en miscommunicatie kunnen daar gevolgen van zijn. En zeg nou zelf, het is toch prettiger om met fijne buren te wonen die zich wél betrokken voelen bij hetzelfde pand. Bewoners voelen zich veiliger en prettiger als het contact met de buren goed is en als de VvE sterk in zijn schoenen staat.

Nadeel 6 – Last met instanties

Een appartementseigenaar moet met andere eigenaren het complex onderhouden. Gemeenten kunnen een slapende Vereniging van Eigenaars via de Machtigingswet zelfs dwingen om te vergaderen en onderhoud te verrichten. En dat doen ze ook: de Rechtbank Den Haag sprak bijvoorbeeld in februari 2014 hierover een vonnis uit. Een VvE moet van de wet ook een reservefonds voor groot onderhoud hebben en ingeschreven staan bij de Kamer van Koophandel.

Slapende VvE wakker maken

Koopt u een appartement? U doet er goed aan van te voren te informeren naar de bijbehorende VvE. Het kan maar zo zijn dat u terecht komt in een chaos van onbetaalde rekeningen en ingewikkelde juridische situaties. Gelukkig kunnen slapende VvE’s wakker gemaakt worden. JHK Vastgoedmanagement helpt u graag bij het activeren van uw VvE.

 

Meer VvE-begrippen? Bekijk ons VvE ABC

VERPLICHTE VULLING RESERVEFONDS

vve reservefondsDe overheid maakt zich zorgen over het functioneren van VvE’s, en dan met name het onderhoud en de verduurzaming van appartementencomplexen. Daarom is er een wetsvoorstel ingediend, waarmee iedere VvE wettelijk verplicht wordt om het reservefonds te vullen. Dat mag via een jaarlijkse reservering op basis van het MJOP of door jaarlijks 0,5% van de herbouwwaarde van het complex te reserveren. Het gaat hier om een voorstel, de internetconsultatie is gisteren gesloten. Zodra de definitieve regeling bekend is, laten wij u dit direct weten.

Bron: internetconsultatie Wet verbetering verenigingen van eigenaars, Datum: 1 oktober 2015 (Let op: wettelijke veranderingen na deze datum kunnen invloed hebben op dit artikel)