Berichten

Basiskennis VvE: de splitsingsakte

De splitsingsakte is het ‘wetboek’ van de VvE. Hierin staan de rechten en plichten van de eigenaren (leden) benoemd. Ook staat o.a. genoemd wie moeten meebetalen aan welke onderdelen. Zo kan er bijvoorbeeld staan dat een eigenaar van een appartement(srecht) op de begane grond moet meebetalen aan het onderhoud van de lift, zelfs al gebruikt die hem niet.

De splitsingsakte is een notariële akte, die wordt opgesteld bij de splitsing. Dat is dus vaak al bij de bouw van een complex. De splitsingsakte en de bijbehorende splitsingstekening worden ingeschreven bij het kadaster. Bij de splitsingsakte hoort ook een reglement.

Als aanvulling kan de vereniging een Huishoudelijk Reglement opstellen. In dit artikel leest u meer over de voorwaarden en inhoud van een Huishoudelijk Reglement.

 

 

Starten van een VvE bij nieuwbouw

In het bouwproces van een nieuwbouwcomplex worden veel keuzes gemaakt die van invloed zijn op de latere Vereniging van Eigenaren en het beheer van het complex. Zo kunnen gemeenschappelijke delen onlogisch zijn en jarenlang gedoe en kosten geven. Hoe eerder er dus wordt meegekeken en meegedacht door een VvE beheerder, hoe beter. Doordat de beheerder vroegtijdig in het proces wordt betrokken, neemt zij de ontwikkelaar veel werk uit handen en heeft de toekomstige VvE tot in het einde der jaren plezier van een Akte van Splitsing die praktisch te beheren is.

Problemen voorkomen

JHK Vastgoedmanagement heeft ruime ervaring in het activeren van VvE’s bij nieuwbouwcomplexen. Graag denken wij mee met de projectontwikkelaar of kopersvereniging bij het activeren van VvE’s bij nieuwbouwcomplexen. Zo kan de (concept) Akte van Splitsing worden beoordeeld op de praktische beheerbaarheid.

Akte van splitsing

De opdracht voor het opstellen van de Akte van Splitsing wordt door de ontwikkelaar gegeven aan de notaris. JHK Vastgoedmanagement neemt deze rol graag over en bespreekt de details met de notaris. Op deze wijze wordt de akte een praktisch document waar ook de toekomstige eigenaars zich in kunnen vinden. Vervolgens maken we een concept begroting . Op deze wijze is voorafgaand aan de verkoop reeds een goede indicatie van de maandelijkse VvE-bijdrage bekend en weten potentiële kopers waar ze aan toe zijn.

Interessant? Neem contact met ons op voor een offerte.

Verschil in servicekosten VvE

Alle leden van een Vereniging van Eigenaren betalen een maandelijkse VvE- of verenigingsbijdrage. Deze bijdrage wordt onder andere besteed aan servicekosten (schoonmaak, glasbewassing), planmatig onderhoud en verzekeringspremies. In de Akte van Splitsing is vastgelegd hoe het gebouw en de kosten zijn verdeeld en dat kan per appartement verschillen. Bijvoorbeeld omdat de grootte van appartementen verschilt. Niet blij met de verdeling? Wilt u dit aanpassen, dan moet de Akte van Splitsing worden aangepast – een ingewikkelde en kostbare zaak, waarbij ook de hypotheekverstrekker is betrokken.

Abracadabra: de splitsingsakte

splitsingsakte vve

Bouwt de buurman plots een discotheek in zijn kelder of plaatst de onderbuurvrouw een toren vol kakelende papegaaien op de galerij? In de splitsingsakte en het splitsingsreglement staat of dat zomaar kan.

De splitsingsakte

In de splitsingsakte zet de notaris zwart op wit hoe de gesplitste appartementsrechten eruit zien. Per appartement of woning is aangegeven wat de eigenaar wel en niet mag op zijn of het gedeelde terrein. Wie een VvE wil inschrijven bij de Kamer van Koophandel moet de akte kunnen laten zien. Het splitsingsreglement is onderdeel van de splitsingsakte. Daarin staat bijvoorbeeld hoeveel iedere huiseigenaar betaalt aan gemeenschappelijke kosten.

Ingewikkelde taal

Het is fijn om te kunnen inzien wat uw rechten alweer zijn. Notarissen maken er in de praktijk vaak een ingewikkeld verhaal van. Vooral als daar nog een aantal rectificaties in worden opgenomen. Het lijkt er soms ook op dat de ontwikkelaar vergeet dat de akte in de toekomst geraadpleegd wordt. Een wollige splitsingsakte zorgt voor miscommunicatie, waarbij de raadplegende partijen als detectives te werk moeten gaan om hun rechten op een rij te krijgen.

Notaris aansporen

Het is overal een trend. In het zakenleven, op scholen en ook bij de vereniging van eigenaren. We willen anno 2015 transparantie. We lezen in deze internettijd geen lappen tekst meer en willen direct begrijpen hoe iets in elkaar zit. Het liefst willen we er ook nog wat over te zeggen hebben. Dat kan alleen als we de situatie begrijpen. Dus wilt u een splitsingsakte waarvan u de tekst begrijpt? Spoor de notaris (en ontwikkelaar) aan een helder document te schrijven. Maak hen duidelijk dat iedereen wil begrijpen wat er staat. Vraag om Jip&Janneke-taal. Zo simpel is het. Dan kunt u die detectivehoed ook weer thuis laten.

 

Zoekt u voorbeelden van splitsingsaktes? Bekijk dit overzicht van de Vereniging Eigen Huis. Heeft u al een ingewikkelde splitsingsakte? Wij ‘vertalen’ hem graag voor u.

Appartement verhuren binnen een VvE

Dit zijn uw rechten en plichten

Steeds meer appartementen worden niet verkocht, maar verhuurd. Dat is in het kader van de Leegstandswet tegenwoordig een stuk makkelijker. Maar er zijn nog wel wat regels waar u aan moet voldoen. Zo moet de hypotheekhouder vaak toestemming geven. En valt uw woning onder een VvE, dan doet u er goed aan het splitsingsreglement of de splitsingsakte te bestuderen.
Voorwaarden voor verhuur
Daarin is vaak bepaald of en onder welke voorwaarden u uw appartement in gebruik mag geven aan een ander. Zo vragen sommige VvE’s om de huurder te laten tekenen voor acceptatie van het splitsingsreglement en het huishoudelijk reglement. Andere VvE’s staan verhuur alleen toe na toestemming van het bestuur of van de vergadering van eigenaars. Het is hoe dan ook verstandig om aan het bestuur te laten weten dat u huurders hebt en hoe u te bereiken bent in geval van nood of overlast.
Airbnb verboden?
Airbnb is een leuk initiatief waarmee voor korte tijd woningen te huur zijn. Ook veel Nederlandse appartementseigenaren willen hun woning graag voor een week of wat verhuren aan toeristen – dat levert een leuk zakcentje op. De rechter heeft echter beslist dat short stay verhuur niet is toegestaan, behalve als daarvoor expliciet toestemming is gegeven door de Vereniging van Eigenaars (VvE). Vanwege de overlast die tijdelijke huurders kunnen geven, zijn veel VvE’s daar niet echt happig op. En ook gemeenten willen nog wel eens dwarsliggen. Zorg dus dat u de juiste toestemmingen hebt voor u gaat verhuren.

Huishoudelijk Reglement VvE

huishoudelijk reglement of regelement vve

U wilt een parkiet, mag dat? En parket? Check altijd het Huishoudelijk Reglement voor de praktische huisregels in uw complex. Dat gaat namelijk niet alleen over de gemeenschappelijke delen, maar ook over wat u in uw eigen huis wel en niet mag. Het Huishoudelijk Reglement is aanvullend op de splitsingsakte.

In het document worden vaak regels gesteld over de manier waarop de appartementen gebruikt worden en hoe omgegaan wordt met gemeenschappelijke delen van het complex. Ook de inrichting van het bestuur kan aan de orde komen. Andere zaken niet. Gebeurt dat toch, of zijn bepalingen in het Huishoudelijk Reglement in strijd met de splitsingsakte, dan zijn deze bepalingen nietig of vernietigbaar.

Het huishoudelijk reglement kan worden gewijzigd in een vergadering van de Vereniging van Eigenaren (VvE). Bewoners die zich niet aan de afspraken houden en daardoor anderen hinderen, kunnen uiteindelijk zelfs de toegang tot hun appartement worden ontzegd. Een verstandig VvE-lid leest het dus regelmatig een keertje na.

Zie ook de korte uitleg in ons VvE ABC.

 

Splitsingsakte

Het ‘wetboek’ van de VvE. Hierin staan de rechten en plichten van de eigenaren (leden) benoemd. Ook staat o.a. genoemd wie moeten meebetalen aan welke onderdelen. Zo kan er bijvoorbeeld staan dat een eigenaar van een appartement(srecht) op de begane grond moet meebetalen aan het onderhoud van de lift, zelfs al gebruikt die hem niet.

De splitsingsakte is het ‘wetboek’ van de VvE. Hierin staan de rechten en plichten van de eigenaren (leden) benoemd. Ook staat o.a. genoemd wie moeten meebetalen aan welke onderdelen. Zo kan er bijvoorbeeld staan dat een eigenaar van een appartement(srecht) op de begane grond moet meebetalen aan het onderhoud van de lift, zelfs al gebruikt die hem niet. Als aanvulling kan de vereniging een Huishoudelijk Reglement opstellen. In dit artikel leest u alles over de voorwaarden en inhoud van een Huishoudelijk Reglement.