Berichten

Basiskennis VvE: financieel beheer

Begrotingen, ledenbijdragen, betalingen en niet te vergeten het verplichte reservefonds – in een Vereniging van Eigenaren gaan vaak grote bedragen om. Gelukkig kan uw VvE beheerder ook het financieel beheer van uw VvE verzorgen. JHK Vastgoedmanagement zorgt bijvoorbeeld voor het betalen van facturen, het innen van de ledenbijdragen en het opstellen van de jaarrekeningen – financieel beheer dus. En via het online informatiesysteem Twinq is ook uw financiële administratie altijd inzichtelijk.

Huurt u een VvE beheerder in voor het financieel beheer van uw VvE, dan kunt u globaal het volgende verwachten:

1. Opstellen conceptbegroting/berekenen van ledenbijdrage.
2. Administratie/incasso VvE bijdragen.
3. Signaleren/oplossen van betalingsachterstanden.
4. Beantwoorden van vragen van leden bijdragen.
5. Beheren/administreren bankrekening(en) VvE.
6. Betalingen namens VvE verzorgen/verwerken.
7. Vervaardigen van de jaarstukken van de Vereniging.
8. Jaarstukken en informatie daarover verstrekken aan de kascontrolecommissie.
9. Verrekenen van voordelig/nadelig exploitatiesaldo.
10. Bijhouden ledenadministratie en verwerken van mutaties.
11. Verwerken/informeren nieuwe leden VvE.

U bent als VvE wel verplicht om via de kascommissie toezicht te houden op de geldzaken.

 

Basiskennis VvE: de splitsingsakte

De splitsingsakte is het ‘wetboek’ van de VvE. Hierin staan de rechten en plichten van de eigenaren (leden) benoemd. Ook staat o.a. genoemd wie moeten meebetalen aan welke onderdelen. Zo kan er bijvoorbeeld staan dat een eigenaar van een appartement(srecht) op de begane grond moet meebetalen aan het onderhoud van de lift, zelfs al gebruikt die hem niet.

De splitsingsakte is een notariële akte, die wordt opgesteld bij de splitsing. Dat is dus vaak al bij de bouw van een complex. De splitsingsakte en de bijbehorende splitsingstekening worden ingeschreven bij het kadaster. Bij de splitsingsakte hoort ook een reglement.

Als aanvulling kan de vereniging een Huishoudelijk Reglement opstellen. In dit artikel leest u meer over de voorwaarden en inhoud van een Huishoudelijk Reglement.

 

 

De vlag uit in de VvE

Koningsdag, Dodenherdenking en Bevrijdingsdag komen heel dichtbij. En sommige mensen steken dan graag de vlag uit, al dan niet met wimpel. Mag dat eigenlijk zomaar binnen een Vereniging van Eigenaren?

Een VvE mag bepaalde decoraties verbieden aan de buitenkant van een woning. Sommige VvE’s hebben strenge regels op dat gebied. Binnen sommige VvE’s is het  bevestigen van een vlaggestokhouder zelfs gewoon verboden.

Sommige VvE’s hebben een gezamenlijke vlaggenmast, waarop op hoogtijdagen de vlag wordt gehesen volgens vaste afspraken. Op andere complexen, zoals de Rotterdamse Statendam, wappert permanent een vlag. Wilt u echter als individuele appartementseigenaar een vlaggenstokhouder bevestigen aan de buitengevel van uw appartement, dan brengt u daarmee wijzigingen aan aan gemeenschappelijke delen en daarvoor is toestemming van de vergadering vereist. Lukt dat niet voor volgende week, of wilt u het traject hoe dan ook niet in, dan loont het wellicht de moeite om eens een watersportwinkel te bezoeken. Veel vlaggenstokhouders voor boten zijn verwijderbaar en passen ook op een balkonhek.

Goed om te weten: Nederland kent geen wettelijke regels voor het gebruik van de vlag. U mag als burger, bedrijf of organisatie op alle dagen van het jaar de vlag uithangen. Er is een vlaginstructie, maar het volgen daarvan is niet verplicht.

 

Basiskennis: Wat doet de kascommissie?

Een Vereniging van Eigenaren (VvE) bestaat uit een vergadering van eigenaren (de leden), een bestuur en commissies. Een kascommissie is belangrijk en verplicht. De kascommissie moet jaarlijks worden benoemd door de vergadering van eigenaars. De leden van een kascommissie moeten onafhankelijk zijn. Dus:

  • Leden uit het bestuur van de vereniging mogen niet in de kascommissie.
  • Personen die actief zijn in een andere commissie binnen de VvE mogen niet in de kascommissie.
  • De kascommissie mag zelf geen uitgaven doen.

Vertrouwen is goed, maar controle is beter.

Deze leden van de kascommissie moeten de jaarrekening van de VvE controleren. Dat moet goed gebeuren, want VvE’s hebben vaak behoorlijke bedragen op de bank. En op het geld van de eigaren moet natuurlijk goed worden gepast. Leden kunnen fouten in de jaarrekening namelijk flink in de portemonnee voelen. Net als fraude. De kascommissie onderzoekt de cijfers en brengt advies uit aan de vergadering van eigenaars. In elk geval over de jaarstukken, maar de kascommissie mag ook (ongevraagd) adviseren over debiteurenbeheer, contracten met leveranciers of het vullen van het reservefonds. Het bestuur van de VvE moet de kascommissie alle informatie geven.

De controle van de kascommissie geeft leden zekerheid dat de jaarrekening een goed beeld geeft van de financiële situatie. Een goede kascommissie is dus belangrijk. Maar voor de meeste kascommissieleden is het controleren van jaarrekeningen geen dagelijks werk. Veel VvE’s kiezen daarom voor een onpartijdige en deskundige beheerder om hen in hun werkzaamheden te ondersteunen.

Bent u lid van de kascommissie? Of heeft u vragen over de financiële situatie van uw VvE? Neem gerust contact met ons op voor vrijblijvend advies. 

Basiskennis: Van wie is het spaargeld van de VvE?

Een VvE is verplicht reserves op te bouwen voor het onderhoud van het complex. Alle eigenaren sparen daar als het ware gezamenlijk voor via de VvE bijdrage. U moet bij uw belastingaangifte bovendien uw aandeel in het reservefonds opgeven in box 3. Maar vergis u niet: dat spaargeld is niet van u persoonlijk. De bijdragen aan het reservefonds horen tot de gezamenlijke schulden en kosten van de VvE en staan op een bankrekening op naam van de VvE. En daar kan niemand bij, behalve degenen die daarvoor zijn gemachtigd. De leden van de VvE kunnen de periodieke bijdragen ook niet terugkrijgen bij een verhuizing. U kunt uw aandeel in het reservefonds wel in de verkoopprijs van uw appartement opnemen. De koper hoeft over dat gedeelte van de koopprijs dan geen overdrachtsbelasting te betalen.

Kan uw VvE wel wat financieel advies gebruiken? Of heeft u vragen over het (geplande) onderhoud van uw complex? Neem gerust contact met ons op voor vrijblijvend advies. 

Basiskennis: Is een VvE verplicht?

Voor starters op de woningmarkt of mensen die voor het eerst een appartement kopen komt het lidmaatschap van de Vereniging van Eigenaren soms als een verrassing. Maar een VvE is voor een pand met daarin verschillende appartementsrechten verplicht. Het pand is namelijk juridisch gezien van alle eigenaren. En dat betekent dat ze ook de zorg voor het pand delen. Om te voorkomen dat bewoners alleen hun eigen stukje onderhouden, stelt de wet verplicht dat er een Vereniging van Eigenaren is.

De VvE onderhoudt de gemeenschappelijke ruimtes en de buitenkant van het complex. Eigenaren onderhouden de hun eigen appartement. De VvE is verplicht om een reservefonds aan te houden voor onderhoud. U betaalt als eigenaar maandelijks een bedrag waarmee de kosten voor onderhoud, verzekeringen en dergelijke worden gedekt. De Vereniging van Eigenaren kan ook de eigenaren vertegenwoordigen richting gemeente.

Een VvE wordt opgericht bij de notaris en moet ingeschreven staan bij de KvK. Alle appartementseigenaren zijn automatisch lid. Opzeggen kan dus niet. Alleen als u uw appartement verkoopt, bent geen lid meer van de Vereniging van Eigenaren.

Een Vereniging van Eigenaren (VvE) bestaat uit een vergadering van eigenaren (de leden), een bestuur en commissies. Een kascommissie is belangrijk en verplicht, een technische commissie kan handig zijn bij het begeleiden en plannen van onderhoud. Veel VvE’s kiezen bovendien voor een onpartijdige en deskundige beheerder om hen in hun werkzaamheden te ondersteunen.

Loopt uw VvE niet lekker? Of heeft u vragen over het (geplande) onderhoud van uw complex? Neem gerust contact met ons op voor vrijblijvend advies. 

Wet functioneren VvE door de Eerste Kamer

Nieuws uit de Eerste Kamer: het wetsvoorstel van Minister Plasterk voor het verbeteren van functioneren van Verenigingen van Eigenaren is erdoor. Een Vereniging van Eigenaren (VvE) moet straks elk jaar een bedrag te reserveren voor onderhoud en herstel. Het bedrag is gebaseerd op het MJOP of is 0,5% van de herbouwwaarde van het appartementencomplex. De kamer hoopt dat VvE’s dankzij deze wet beter in staat zijn onderhoud aan het appartementsgebouw te laten verrichten.

Wilt u echt niet reserveren? Als 80% van de eigenaren akkoord is, kan een VvE afzien van de reservering. In de wet staat ook dat VvE’s geld mogen lenen. De nieuwe regels worden vanaf januari 2018 van kracht.

Meer weten over deze wet? Lees ons eerdere artikel over de Wet verbeteren functioneren VvE’s of neem contact met ons op voor persoonlijk advies.

 

 

Warmtewet en VvE – uitzondering gemengd complex?

We schreven al eerder over de Warmtewet en het voornemen van de minister om VvE’s uit te zonderen van de verplichtingen die voor leveranciers gelden op grond van deze wet. De vraag is nu wat er gaat gebeuren met complexen met blokverwarming waarin zowel koop- als huurappartementen zijn gevestigd. Het onderzoeksbureau dat door de minister is ingeschakeld, adviseert om voor de huurders binnen dergelijke VvE’s slechts een gedeelte van de Warmtewet te laten gelden (het zogenaamd ‘verlicht regime’). Dat voorstel maakt het er echter niet makkelijker op voor VvE’s – het betekent onnodige administratieve, organisatorische en financiële lasten. Mrs. Tom Gilsing en Bram Mol van Rijssenbeek Advocaten pleiten er in een artikel op Appartement en Eigenaar voor dat VvE’s waarbij sprake is van een gemengd complex, worden uitgezonderd van de verplichtingen die voor leveranciers gelden op grond van de Warmtewet. Lees hier het hele artikel over de warmtewet.

 

De 5 grootste misvattingen over VvE verzekeringen

1 Verzekeringen? Dat regelt de VvE beheerder wel

JHK regelt het liefst alles voor uw VvE. Maar als VvE beheerder mogen wij u (wettelijk & jammer genoeg) niet adviseren over verzekeringen. Heel vervelend voor u, en ook voor ons, want we willen u ook op dit gebied graag bijstaan. Helaas mogen we u van de AFM zelfs niet vertellen dat het verstandig is om voor bepaalde zaken een verzekering af te sluiten.

2 De opstalverzekering dekt alles wat nagelvast zit aan het huis

Ja en nee. Op een opstalverzekering voor een VvE staat namelijk een bedrag aan eigenarenbelang, bijvoorbeeld €10.000,-. Alle vaste aanpassingen in een appartement die boven dat bedrag uitkomen, moeten door de eigenaar zelf als eigenarenbelang op de eigen inboedelverzekering worden gezet. Hebt u dus een dure keuken, badkamer, wc, vaste vloeren, verlaagde plafonds en/of lambrisering aangebracht? Informeer bij het bestuur en pas uw inboedelverzekering aan!

3 Alle verzekeringen zijn hetzelfde

Een hoog, laag of geen eigen risico, wel of niet verplicht keuren van elektrische installaties, onderhoud van brandblusmiddelen… verzekeringen lijken misschien wel op elkaar, maar de ene verzekering is echt de andere niet. En omdat ook de ene VvE de andere niet is, loont het dus om u uitgebreid te laten voorlichten. Zo weet u zeker dat u de optimale keuze maakt.

4 Bij ons zit het wel goed

Laat u niet in slaap sussen door professionele logo’s en pakken papier. Bij uw VvE en bij de verzekeraar werken ook gewone mensen. En die maken wel eens een foutje. Of er verandert iets aan of in uw VvE, waardoor verzekeringen niet meer van toepassing zijn. Voorkom gezeur achteraf, lees bij het afsluiten van de verzekering de polis en de kleine lettertjes en bekijk jaarlijks of uw pakket nog voldoet.

5 Verzekeringen zijn voor bangeriken

Zekerheid heeft zijn prijs. Wie de premie voor een tandartsverzekering afzet tegen de (verwachte) kosten en vergoedingen, zal zo’n verzekering wellicht niet afsluiten. Bij VvE’s ligt dat echter iets anders. Zo is een opstalverzekering en een aansprakelijkheidsverzekering voor bedrijven (AVB) wettelijk verplicht, simpelweg omdat je als VvE nooit genoeg kunt sparen om een heel complex te laten herbouwen of om aansprakelijkheid te kunnen dragen bij een ongeval. Maar ook glasschade, milieuschade, gerechtelijke procedures of bestuurders die privé aansprakelijk worden gesteld voor verliezen in de VvE kunnen een fikse kostenpost betekenen. Ook hiervoor kunt u zich verzekeren, vaak tegen zeer lage premies. Zo voorkomt u grote schadeclaims achteraf.

Starten van een VvE bij nieuwbouw

In het bouwproces van een nieuwbouwcomplex worden veel keuzes gemaakt die van invloed zijn op de latere Vereniging van Eigenaren en het beheer van het complex. Zo kunnen gemeenschappelijke delen onlogisch zijn en jarenlang gedoe en kosten geven. Hoe eerder er dus wordt meegekeken en meegedacht door een VvE beheerder, hoe beter. Doordat de beheerder vroegtijdig in het proces wordt betrokken, neemt zij de ontwikkelaar veel werk uit handen en heeft de toekomstige VvE tot in het einde der jaren plezier van een Akte van Splitsing die praktisch te beheren is.

Problemen voorkomen

JHK Vastgoedmanagement heeft ruime ervaring in het activeren van VvE’s bij nieuwbouwcomplexen. Graag denken wij mee met de projectontwikkelaar of kopersvereniging bij het activeren van VvE’s bij nieuwbouwcomplexen. Zo kan de (concept) Akte van Splitsing worden beoordeeld op de praktische beheerbaarheid.

Akte van splitsing

De opdracht voor het opstellen van de Akte van Splitsing wordt door de ontwikkelaar gegeven aan de notaris. JHK Vastgoedmanagement neemt deze rol graag over en bespreekt de details met de notaris. Op deze wijze wordt de akte een praktisch document waar ook de toekomstige eigenaars zich in kunnen vinden. Vervolgens maken we een concept begroting . Op deze wijze is voorafgaand aan de verkoop reeds een goede indicatie van de maandelijkse VvE-bijdrage bekend en weten potentiële kopers waar ze aan toe zijn.

Interessant? Neem contact met ons op voor een offerte.