Berichten

Kozijnen vervangen en de VvE

Stel, u heeft een appartement in een VvE en u wilt uw kozijnen vervangen. Mag dat zomaar? Of kan de VvE dat verbieden? En hoe moet dat dan met onderhoud? 

Toestemming nodig?

De eerste vraag is natuurlijk of toestemming nodig is. En dat hangt af van wat het splitsingsreglement daarover zegt. Vaak horen raamkozijnen met glas tot de gemeenschappelijke zaken en dat betekent dat de VvE moet zorgen voor het onderhoud ervan. Vaak is ook bepaald dat eigenaren zonder toestemming van de vergadering van eigenaars geen veranderingen mogen aanbrengen in en aan de gemeenschappelijke gedeelten. Vallen uw kozijnen dus onder de gemeenschappelijke delen, dan is toestemming nodig. Zo niet, kunt u uw gang gaan.

Let op bij toestemming

Is toestemming nodig, dan kan de VvE die geven. Maar daarbij zijn wel een aantal aandachtspunten. Als een individuele eigenaar namelijk toestemming krijgt om zijn of haar kozijnen te vervangen, dan is het natuurlijk niet de bedoeling dat de kosten daarvan voor rekening van de andere eigenaren, dus van de VvE, komen. Is er voor de kozijnen ander onderhoud nodig, dan lijkt het logisch om ook die kosten bij de individuele eigenaar te houden. En als er schade mocht ontstaan aan het gebouw door (plaatsing van) de kozijnen, wilt u ook niet dat die voor rekening van de VvE komen. Het is dus verstandig om dit goed vast te leggen voordat de kozijnenleverancier op de stoep staat. Het kan natuurlijk ook zo zijn dat de nieuwe kozijnen veel minder onderhoud nodig hebben dan die van de rest van de VvE. In overleg met uw beheerder kunt berekenen wat het gedeelte is dat de eigenaar van de nieuwe kozijnen niet hoeft te betalen.

Al met al verdient het aanbeveling om wijzigingen aan gemeenschappelijke delen zoveel mogelijk gezamenlijk op te pakken. Dat houdt zaken overzichtelijk en administratief behapbaar. Bovendien vermijdt u zo scheve gezichten of problemen zoals in deze aflevering van de Rijdende Rechter.

NB Heeft een van de eigenaren zonder toestemming van de vergadering de kozijnen vervangen en is die toestemming wel verplicht, kom dan als VvE zo snel mogelijk in verweer. Er is dan immers in strijd gehandeld met het splitsingsreglement.

Uw VvE en de AVG

Omgaan met gegevens in uw VvE

Bijna een jaar geleden is de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG), de nieuwe Europese privacywetgeving, ingegaan. De wet is bedoeld om de privacyrechten van klanten, leden of gebruikers te versterken en uit te breiden. Organisaties die persoonsgegevens vastleggen van klanten, wel eens een factuur of nieuwsbrief versturen, krijgen ermee te maken. En wie niet voldoet aan deze nieuwe wet, kan een aardige boete krijgen.

Ook uw VvE valt onder de AVG. De Autoriteit Persoonsgegevens heeft een AVG-10-stappenplan. Voor VvE’s zijn er een aantal aandachtspunten:

Uw VvE moet kunnen bewijzen dat er volgens de AVG wordt gewerkt. Dat doet u door bij te houden hoe u met persoonsgegevens omgaat. Beschrijf in een document welke gegevens u bewaart, waarom, waar de gegevens vandaan komen en met wie u ze deelt. U moet ook uw leden informeren over de manier waarop u met gegevens omgaat, bijvoorbeeld via een privacyverklaring.

Houd er rekening mee dat u toestemming van de leden moet hebben om hun gegevens te bewaren en gebruiken. U moet kunnen aantonen dat u die toestemming hebt. Let op: een toestemming geldt voor een specifiek doel. Voor andere doelen, moet nieuwe toestemming worden gevraagd.

Komen de gegevens onverhoopt in verkeerde handen, of is daar kans op, bijvoorbeeld door een verkeerd verstuurd mailtje of diefstal van een laptop? Meld dat dan bij de Autoriteit Persoonsgegevens, bij uw leden en leg het vast.

Zo loopt u als VvE geen onnodig risico.

Gelukkig nieuw boekjaar!

Met het nieuwe jaar is ook een nieuw boekjaar ingegaan. En dat is van belang voor uw Vereniging van Eigenaren. Want het oude jaar moet worden afgesloten en de jaarcijfers moeten worden opgesteld. Dat moet binnen 6 maanden na afloop van het boekjaar.

Rol van de VvE

De jaarstukken worden vaak door de VvE beheerder opgesteld. Het bestuur blijft wel verantwoordelijk voor het tijdig en correct opstellen ervan. Het controleren van de jaarcijfers is een taak van de kascommissie, net als het verslag uitbrengen aan de ledenvergadering. Bij dat verslag hoort een advies: wel of niet akkoord gaan met de jaarcijfers. Het bestuur wordt daarmee ontlast van aansprakelijkheid voor het gevoerde (financiële) beleid, met een mooi woord: decharge verlenen. Ook dat moet binnen 6 maanden na het einde van het boekjaar gebeuren, dus vóór 1 juli. Let op: de stukken moeten worden meegestuurd met uitnodiging van de vergadering, die minimaal 2 weken voor de vergadering moet worden verzonden. Op tijd beginnen dus. Ook goed om te weten: alle bestuurders van de VvE moeten de jaarstukken ondertekenen.

Balans en exploitatierekening

De balans en de exploitatierekening zijn onderdelen van de jaarstukken. Een balans is een overzicht van de bezittingen (o.a. banksaldo), vorderingen (o.a. nog te ontvangen bedragen), vermogen (zoals het reservefonds) en schulden (o.a. openstaande rekeningen op 31 december) van de VvE. De exploitatierekening  of winst- en verliesrekening is eigenlijk het huishoudboekje van de VvE. Er staat op wat er in het afgelopen jaar is binnengekomen aan bijvoorbeeld ledenbijdrage en rente en uitgegeven aan bijvoorbeeld verzekeringen, onderhoud en reserveringen.

Meer weten over de financiële bedrijfsvoering van uw VvE? Duik eens in onze VvE kennisbank. Of maak een afspraak met een van onze accountmanagers. 

 

Het klimaatakkoord en uw VvE


Het klimaatakkoord dat 21 december werd gepresenteerd, staat bol van de goede voornemens en mooie plannen. Zo moeten alle gemeenten in 20121 bekendmaken wanneer welke wijk van het gas af gaat. De belasting op gas gaat omhoog, het elektriciteitstarief omlaag. Voor 2030 moeten alle kolencentrales in Nederland gesloten zijn, er komen meer grote windmolenparken op zee en er komen meer zonnepanelen op daken. Maar wie de kosten gaat dragen, blijft helaas onduidelijk. Een advies had Premier Rutte wel: “we zullen de logische momenten in het leven moeten aangrijpen, als we toch al grote investeringen doen.” En die heeft u als verstandige VvE natuurlijk in uw MJOP staan. U heeft dus een streepje voor op particuliere woningeigenaren, ook als het gaat om schaalvoordelen. En om subsidie!  

Subsidie voor VvE’s

Wilt u gaan verduurzamen? VvE’s kunnen met subsidie via de Subsidieregeling energiebesparing eigen huis (SEEH) een energieadvies krijgen. Dit kan in combinatie met een meerjaren onderhoudsplan (MJOP) en/of procesbegeleiding. Ook kunnen zij subsidie aanvragen voor minimaal 2 energiebesparende maatregelen voor verduurzaming van hun gebouw(en). Advies moet u voorschieten, maar voor het nemen van energiebesparende maatregelen verleent RVO.nl subsidie voordat de maatregelen genomen worden. Het gemiddelde subsidiebedrag per koopwoning is maximaal €20.000. Oók in 2019, besloten de Eerste en Tweede Kamer op 18 december.

Miljoenen beschikbaar

Het potje is dan ook nog lang niet leeg: van de €12 miljoen voor energiebesparende maatregelen is pas eenderde uitgegeven. En van de 2 miljoen die gereserveerd is voor advies, MJOP en procesbegeleiding is pas €158.000 uitgekeerd. Het indienen van een aanvraag kost tijd en aandacht, maar het levert ook het nodige op. Voor uw VvE en voor het milieu. Wilt u weten hoeveel subsidie u kunt krijgen? De Rekentool_SEEH_1.32 geeft inzicht.

Meer weten?

Onze adviseurs leveren u graag de benodigde gegevens voor uw formulier. En ook voor een MJOP kunt u uiteraard bij ons terecht. De Rijksoverheid heeft voor VvE’s deze handige infographic: http://infographics.rvo.nl/subsidievoorvve/

 

Heibel over kozijnen leidt tot rechtszaak

De 83-jarige Riet woont sinds 2007 in haar appartement in Zeist. Al vanaf dag één heeft ze last met de ramen; ze gaan moeilijk open en de kozijnen zijn verrot. Jarenlang klaagt ze bij het bestuur van de VvE van het appartementencomplex, maar zonder resultaat. Ze besluit de kozijnen zelf te vervangen en wil die kosten nu vergoed hebben. Maar de voorzitter van de VvE, Harry, gaat daar absoluut niet in mee. Hij vindt dat Riet nergens recht op heeft. En mag die quilt nou wel of niet aan de deur? Mr. Frank Visser doet uitspraak in een seniorencomplex in Zeist. #vve #appartement

Welke regels gelden voor de VvE?

Een Vereniging van Eigenaren is aan allerlei wetten en regels gebonden. Dat begint bij het Burgerlijk Wetboek, boek 5 en boek 2. Dan is er natuurlijk de akte van splitsing en het daarin vastgestelde modelreglement. Misschien is er in uw VvE ook nog een huishoudelijk reglement. De besluiten van de vergadering van eigenaren en de uitvoering door het bestuur van de VvE mogen nooit in strijd zijn met Burgerlijk Wetboek, akte en reglement. De akte en reglementen mogen op hun beurt niet strijdig zijn met het Burgerlijk Wetboek en natuurlijk ook niet strijdig met elkaar.

Uw VvE en het Burgerlijk Wetboek

Voor een Vereniging van Eigenaren is vooral Burgerlijk Wetboek 5 van belang. Daarin worden onder andere eigendom en eigendom van roerende en onroerende zaken beschreven. In titel 4, 5 en 6 komen rechten en plichten ten aanzien van buren aan bod. Erfpacht en opstal worden behandeld in titel 7 en 8. Maar de belangrijkste is titel 9, Appartementsrechten. In afdeling 2 word de vereniging van eigenaars behandeld, in afdeling 4 de wijziging van de akte van splitsing en opheffing van de splitsing. Zaken die u als VvE moet weten.

Uw akte van splitsing

In artikel 109, 110 en 111 van titel 9 behandelt het Burgerlijk Wetboek de akte van splitsing, inclusief de verplichte inhoud zoals ligging. In de akte van splitsing staat hoe het gebouw precies is verdeeld in appartementen. Er staat ook in hoe het stemrecht is verdeeld, wat de rechten en plichten zijn binnen de VVE en wat de VvE bijdrage is. Een akte van splitsing kan worden gewijzigd, mits 80% van de eigenaren instemt. Zo niet, dan ligt alleen de gang naar de rechter nog open.

Het modelreglement van uw VvE

De rechten en plichten van de diverse eigenaren zijn vastgelegd in het zogenaamde ‘reglement van splitsing’. In artikel 112 van Burgerlijk Wetboek staat wat er in een dergelijk reglement moet en mag staan. U kunt ook een modelreglement gebruiken. Daarin zijn bijvoorbeeld de schulden en kosten, gebruik, beheer en onderhoud van gemeenschappelijke en prive delen en verzekeringen opgenomen.

Huishoudelijk reglement

Een VvE kan ook een eigen huishoudelijk reglement opstellen. Daarin kunt u regelen hoe gemeenschappelijke ruimten worden gebruikt, mits dat kan binnen de akte van splitsing natuurlijk.  Een VvE mag in het huishoudelijk reglement (mits het splitsingsreglement de mogelijkheid daartoe biedt) ook het gebruik van de privé-gedeelten van woning regelen en huisdieren verbieden om het leef- en woongenot van de bewoners van het appartementencomplex te beschermen..

Besluiten en wetgeving

Als appartementseigenaar bent u lid van de VvE en mag u naar de vergadering van eigenaars. Samen met andere eigenaren beslist u over alle zaken die niet bij bijvoorbeeld de penningmeester of secretaris liggen. Daarvoor is wel een bepaald aantal stemmen (quorum) vereist: voor ‘gewone’ besluiten is dat meestal de helft + 1 van het maximaal uit te brengen stemmen. Voor sommige besluiten is ten minste 2/3 van het maximaal uit te brengen stemmen nodig. In de splitsingsakte staat hoeveel stemmen u heeft.

Uitvoering van besluiten binnen de wet

Wat het bestuur mag en kan is vastgelegd in de wet, in de akte van splitsing en in het splitsingsreglement. De rest bepaalt de vergadering. Als de vergadering van een VvE leidt tot een opdracht aan het bestuur die in strijd is met de wet en/of het reglement, ontstaat een probleem. En daarvoor is de hele VvE verantwoordelijk. Maar als het bestuur zelf zaken heeft gedaan waarvoor geen opdracht of bevoegdheid was, dan kan de bestuurder zelf aansprakelijk gesteld worden. Vaak is de grens niet duidelijk en liggen foutjes op de loer. Het afsluiten van een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering is de moeite van het bestuderen waard.

Wilt u meer weten over uw VvE en de wet? Lees dan ook onze artikelen over aansprakelijkheid van VvE besturenhuisdieren en VvE en  wettelijke bepalingen over VvE’s. Of neem contact met ons op voor vrijblijvend advies.

Hoe brandveilig is uw VvE?

In een flat aan de Söderblomplaats in Rotterdam-Ommoord woedde vorig jaar oktober brand, waarbij een man overleed. Verschillende bewoners zeggen dat ze geen brandalarm hoorden en dat branddeuren geforceerd moesten worden. Ze hebben over de brandveiligheid al meerdere keren geklaagd, maar met die klachten zou niets zijn gebeurd.

Rookmelders

Na de brand onderhandelde de brandweer met Woonbron over het ophangen van rookmelders. Woonbron wilde de aanschaf daarvan niet volledig vergoeden. De aanwezigheid van rookmelders in dergelijke flats is wettelijk niet verplicht – het gebouw voldoet aan de minimum eisen van het Bouwbesluit. Dat leidde er uiteindelijk toe dat de brandweer zelf aan de rookmelders meebetaalde, aldus rijnmond.nl

Brandveiligheid en VvE

Benvenido van Schaijk van Leefbaar Rotterdam maakt zich zorgen om woonveiligheid en vraagt om een debat. En hoe zit het eigenlijk met de brandveiligheid in uw complex? Als VvE heeft u in het beschermen van mensen en het gebouw een belangrijke taak. De gebouweigenaar is verantwoordelijk voor de brandveiligheid en daarmee – als er meerdere eigenaars zijn – de Vereniging van Eigenaren (VvE).

Verplichtingen vanuit Bouwbesluit

De VvE is verantwoordelijk voor het voldoen aan de regels uit het Bouwbesluit 2012. In flatgebouwen moeten bijvoorbeeld sprinklers in alle gangen en ruimtes (behalve de badkamers van de woningen) aanwezig zijn. Er moet bovendien een rooksluis zijn, die het trappenhuis vrijhoudt van rook. Vluchtroutes moeten binnen 30 meter bereikbaar zijn en voorzien van verlichting. Er moet ook noodwegverlichting in het complex zijn, die regelmatig door de VvE wordt gecontroleerd. U kunt ook preventieve (veiligheids-) maatregelen nemen. Mocht er toch brand ontstaan, dan is de kans op een goede afloop groter en loopt u minder kans om aansprakelijk te worden gesteld.

Wat kunt u doen als VvE?

  • Zorg ervoor dat uw gemeenschappelijke installaties regelmatig gecontroleerd en onderhouden worden en voldoen aan de eisen.
  • Houd vluchtwegen vrij.
  • Installeer vluchtwegverlichting en noodwegverlichting en controleer die periodiek.
  • Installeer rookmelders, test die eens per maand en zorg dat ze stofvrij zijn. Er zijn ook rookmelders voor doven en slechthorenden.
  • Controleer regelmatig uw verzekeringen.
  • Wees ‘brandbewust’ – neem in uw keuzes voor werkzaamheden, verbouwingen en materialen ook brandveiligheid mee.
  • Stimuleer uw leden om preventieve maatregelen te nemen.

NOS op 3 maakte een visual met een overzicht van de regels waaraan gebouwen in Nederland moeten voldoen.Twijfelt u of uw VvE wel veilig is? Raadpleeg dan een expert. Wij brengen u desgevraagd graag met een of meerdere partijen in contact. Wat JHK als VvE beheerder kan betekenen als het toch misgaat, leest u in dit artikel over de brand in de Rotterdamse Queen of the South.

Nieuw modelreglement van splitsing

Nieuws van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) –

Op 19 december 2017 is het modelreglement van splitsing in appartementsrechten 2017 vastgesteld. Hierin zijn de laatste maatschappelijke ontwikkelingen en ontwikkelingen in het recht meegenomen. Het nieuwe modelreglement geldt alleen voor VvE’s die na 19 december 2017 worden gesplitst. Is uw VvE eerder gesplitst, dan hoeft u dus niets te doen.

Akte van vaststelling
Op 19 december 2017 is de akte van vaststelling van het modelreglement 2017 (pdf) gepasseerd door notaris mevrouw mr. H.M. Kolster te Rotterdam. Het deel en nummer van inschrijving in de openbare registers van het Kadaster is te vinden onder aan het reglement. Het modelreglement voor ondersplitsingen en een modelakte van splitsing volgen in januari 2018.

Verbeteringen
Ziet u kansen tot verbetering in het nieuwe modelreglement? De KNB verzoekt gebruikers van het nieuwe modelreglement om wensen en mogelijke verbeteringen door te geven via info@knb.nl. Heeft u vragen over het reglement in relatie tot uw door JHK Vastgoedmanagement beheerde VvE? Neem dan rechtstreeks contact met ons op. Wij vertellen u graag meer.

Uw VvE beheerder en uw schilderwerk

Dat een goede VvE beheerder kan zorgen voor goed uitgevoerd onderhoud tegen een goede prijs, dat wist u waarschijnlijk al. Maar kan een VvE beheerder ook aansprakelijk zijn voor het slechte schilderwerk van een appartementencomplex? Volgens de rechtbank in Den Haag wel: in 2015 veroordeelden zij de beheerder van een complex in Zoetermeer tot het betalen van een schadevergoeding wegens slecht uitgevoerd schilderwerk en onvoldoende toezicht. De beheerder zou de werkzaamheden tegen betaling begeleiden, maar hield onvoldoende toezicht en betaalde bovendien het restant van de aanneemsom terwijl er nog ernstige gebreken waren. Dat was voor de rechter voldoende om de VvE beheerder te veroordelen om ruim €50.000 aan de VvE te betalen.

Liever een VvE beheerder die letterlijk bovenop uw onderhoud zit? En bent u nog geen klant bij JHK Vastgoedmanagement? Neem dan zeker eens contact met ons op voor een vrijblijvende kennismaking en een scherpe offerte!

VvE bestuurders aansprakelijk voor te weinig reserves?

Per 1 januari 2018 moet het reservefonds van uw VvE gevuld zijn. Zo niet, dan lopen bestuurders kans om aansprakelijk te worden gesteld wegens onbehoorlijk bestuur.

Verplicht reservefonds

Per 1 januari 2018 moeten VvE’s in een reservefonds geld opzij zetten voor groot onderhoud. Het geld is bestemd voor onderhoud aan gevels, lift of dak, maar ook voor duurzaamheidsmaatregelen. De hoogte van dit bedrag wordt bepaald via een meerjaren onderhoudsplan. Heeft u dat niet, dan moet u per jaar 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw reserveren.

VvE’s sparen te weinig

Maar op dit moment haalt volgens de overheid ongeveer de helft van de VvE’s dit bedrag niet. Diezelfde overheid stelt een minimale reservering verplicht per 1 januari 2018. Bestuurders van een VvE die onvoldoende reserveert, kunnen in bepaalde gevallen aansprakelijk worden gesteld. Er zou dan sprake kunnen zijn van onbehoorlijk bestuur.

Te weinig reserves? Hogere verzekeringspremie

Verzekeraars die bestuurdersaansprakelijkheidsverzekeringen aanbieden, vragen tegenwoordig naar de herbouwwaarde of het meerjarenonderhoudsplan en de reservering. Is dat niet in orde, dan zal geen aansprakelijkheidsverzekering worden verleed. Bovendien kan de premie voor de rechtsbijstandsverzekering van de VvE stijgen: het verhogen van de bijdrage om tóch voldoende te reserveren, kan juridische problemen veroorzaken waarvoor u deze verzekering nodig hebt.

Bijdrage omhoog

Reserveert uw VvE nog niet of te weinig? Dan moet de VvE bijdrage omhoog. Deelt u bijvoorbeeld met 8 eigenaren een complex met een herbouwwaarde van 2 miljoen en heeft u geen MJOP, dan moet u dus 10.000 euro per jaar reserveren. Dat is in het ergste geval 1.250 euro per eigenaar extra VvE bijdrage per jaar. Op zo’n verhoging zullen uw VvE leden waarschijnlijk niet direct zitten te wachten. U heeft als bestuur echter geen keuze: de reservering is verplicht en voor geleidelijk opbouwen is geen tijd meer.

 

Wilt u als VvE een goed Meerjaren Onderhoudsplan? Of wilt u weten hoe u de verhoging van de VvE bijdrage binnen de perken houdt? Neem zeker even contact met ons op. Wij adviseren u graag!