Tag Archief van: wetgeving

Dit betekent het nieuwe regeerakkoord voor appartementseigenaren

Hoera, we hebben weer een kabinet. En dus een regeerakkoord. Daarin gaat 170 miljoen naar versterking van vve. Helaas wordt daarmee niet uw vereniging van eigenaars bedoeld, maar vroeg- en voorschoolse educatie. Het regeerakkoord van Rutte III betekent wel een aantal andere veranderingen voor woningbezitters. Leest u even mee? 

Niet meer dan 100% lenen

De maximale hypotheek daalde al een aantal jaar. In 2018 mag er niet meer dan de woningwaarde van 100% geleend worden. Dat blijft zo onder het nieuwe kabinet.

Verlaging eigen woning forfait

Het kabinet belooft compensatie via verlaging van het eigenwoningforfait (het percentage van de WOZ dat bij uw inkomen moet worden opgeteld) naar 0,6%. Maar let op: het eigenwoningforfait vervalt nu nog als dat hoger is dan de hypotheekrenteaftrek, voordelig voor mensen die hun hypotheek (grotendeels) hebben afgelost. Het nieuwe kabinet gaat deze regeling in 30 jaar afschaffen. Een nadeel voor trouwe aflossers. De VEH stelt: “Naar schatting 1 miljoen mensen met een geringe of afgeloste hypotheek gaan per saldo belasting betalen over hun eigen woning. Naar verluidt gaat het om een lastenverzwaring van 1 miljard euro. Vooral ouderen met een bescheiden pensioen en een woning met inmiddels een hoge woz-waarde zullen financieel hard worden geraakt. Hun veronderstelde vermogen zit niet in inkomen of spaargeld, maar vast in stenen.”

Pensioen opbouwen makkelijker met eigen woning

Het kabinet Rutte 3 wil het eenvoudiger maken om vermogensopbouw in de eigen woning mee te nemen in de pensioenopbouw. Deze hervorming moet in 2020 klaar zijn.

Hypotheekrenteaftrek verdwijnt sneller

U was er al een beetje aan gewend: de afbouw van de hypotheekrenteaftrek. Rutte III gaat dit proces versnellen: de aftrek wordt niet meer verlaagd met 0,5%, maar vanaf 2020 met 3% per jaar. Het belastingvoordeel voor huizenbezitters wordt dus snel minder, beginnend bij de hoge inkomens.

Meer weten over geldzaken, wet- en regelgeving en uw VvE? Lees de artikelen in onze Vereniging van Eigenaren Kennisbank.

Prinsjesdag en uw VvE

Prinsjesdag is weer voorbij. Wat brengt de miljoenennota voor appartementsbezitters? Een kort overzicht.

Minder hypotheek, minder aftrek

In 2018 mag u nog maar voor 100 % van de waarde van het appartement een hypotheek afsluiten. Meer eigen geld meebrengen dus. Het inkomen van uw partner mag vanaf 2018 voor 70% meetellen bij de hypotheekaanvraag. De hypotheekrenteaftrek wordt per 1 januari 2018 verder beperkt naar 49,5 %. Deze beperking geldt voor aftrekbare kosten voor de eigen woning.

Nieuwe NHG-grens

De NHG-grens wordt vanaf januari 2018 gekoppeld aan de gemiddelde huizenprijs.

Restschuld financieren duurder

De fiscale restschuldregeling vervalt per 2018. Een restschuld financieren wordt dus duurder. Rente en kosten van restschulden na 31/12/2017 zijn niet meer aftrekbaar.

Monumentenaftrek onbeslist

Bewoont u een monument? Dan blijft het even afwachten of u kosten mag blijven aftrekken. Het nieuwe kabinet moet beslissen of de aftrek na 2018 blijft of wordt vervangen door een subsidie.

Belastingen op de energierekening stijgen*

In 2017 betaalt u gemiddeld  60 euro opslag voor duurzame energie. In 2018 stijgt dat naar 107 euro. Ook de tarieven van de energiebelasting (gas en elektriciteit) gaan omhoog – een gemiddeld gezin gaat bijna 12% meer belastingen betalen via de energierekening.

 

Verplicht sparen VvE’s

Op 1 januari 2018 treedt de veelbesproken wet in werking die het minimumbedrag wat een VvE moet sparen in een reservefonds voor onderhoud vastlegt. Dit wordt voortaan bepaald via het MJOP. Lees ons eerdere artikel over reservefonds en VvE

 

Ook verandert er het een en ander in de gemeenschap van goederen, rendementspercentages en de WOZ. Bekijk voor meer informatie alle documenten van Prinsjesdag 2017. Heeft u nog vragen over de gevolgen voor uw VvE? Neem gerust contact met ons op!

Wet functioneren VvE door de Eerste Kamer

Nieuws uit de Eerste Kamer: het wetsvoorstel van Minister Plasterk voor het verbeteren van functioneren van Verenigingen van Eigenaren is erdoor. Een Vereniging van Eigenaren (VvE) moet straks elk jaar een bedrag te reserveren voor onderhoud en herstel. Het bedrag is gebaseerd op het MJOP of is 0,5% van de herbouwwaarde van het appartementencomplex. De kamer hoopt dat VvE’s dankzij deze wet beter in staat zijn onderhoud aan het appartementsgebouw te laten verrichten.

Wilt u echt niet reserveren? Als 80% van de eigenaren akkoord is, kan een VvE afzien van de reservering. In de wet staat ook dat VvE’s geld mogen lenen. De nieuwe regels worden vanaf januari 2018 van kracht.

Meer weten over deze wet? Lees ons eerdere artikel over de Wet verbeteren functioneren VvE’s of neem contact met ons op voor persoonlijk advies.

 

 

Appartement verhuren binnen een VvE

Appartement verhuren binnen een VvE

Voor wie tijdens de vakantie aan zijn of haar appartement wil verdienen, is Airbnb een aantrekkelijke optie. Tienduizenden Nederlanders verhuren hun huis aan toeristen, vooral in de grote steden. Ook huizenruil is populair. Steeds meer gemeenten staan deze vorm van verhuur toe. Maar een vergunning van de gemeente betekent nog niet dat een appartement werkelijk verhuurd mág worden. Daarvoor is namelijk ook vaak toestemming van de bank en van de VvE nodig. En uw buren zijn wellicht niet zo happig op toeristen in uw woning.

Juridisch

In het voorjaar van 2016 behandelde de rechtbank Amsterdam een zaak waarin in het splitsingsreglement het verrichten van bedrijfsmatige activiteiten in het privé gedeelte, waaronder het exploiteren van het appartement als pension of kamerverhuurbedrijf, verbood. In de Vergadering van Eigenaars was echter toestemming gegeven om de woning tijdens een proefperiode te verhuren. Andere appartementseigenaren wilden dat besluit nietig laten verklaren. Zij kregen van de kantonrechter gelijk. Volgens de rechter is Airbnb een soort parttime pension en – dus – een bedrijf. En omdat dat in de splitsingsakte verboden was, mocht de vergadering er geen toestemming voor geven.

Mogelijkheden

De enige optie die u en een VvE in een dergelijk geval rest, is wijziging van de splitsingsakte. Blijf ook dan alert: als de akte van splitsing verhuur of ruil wel toestaat, dan moeten de eigenaar en de tijdelijke bewoner meestal een ondertekende gebruikersverklaring aan het bestuur verstrekken. Daarin staat bijvoorbeeld dat de tijdelijke bewoner zich houdt aan alle regels binnen de VvE.

Fijne vakantie!

Warmtewet en VvE – uitzondering gemengd complex?

We schreven al eerder over de Warmtewet en het voornemen van de minister om VvE’s uit te zonderen van de verplichtingen die voor leveranciers gelden op grond van deze wet. De vraag is nu wat er gaat gebeuren met complexen met blokverwarming waarin zowel koop- als huurappartementen zijn gevestigd. Het onderzoeksbureau dat door de minister is ingeschakeld, adviseert om voor de huurders binnen dergelijke VvE’s slechts een gedeelte van de Warmtewet te laten gelden (het zogenaamd ‘verlicht regime’). Dat voorstel maakt het er echter niet makkelijker op voor VvE’s – het betekent onnodige administratieve, organisatorische en financiële lasten. Mrs. Tom Gilsing en Bram Mol van Rijssenbeek Advocaten pleiten er in een artikel op Appartement en Eigenaar voor dat VvE’s waarbij sprake is van een gemengd complex, worden uitgezonderd van de verplichtingen die voor leveranciers gelden op grond van de Warmtewet. Lees hier het hele artikel over de warmtewet.

 

VvE’s moeten meer sparen en mogen meer lenen

De overheid wil het functioneren van VvE’s verbeteren en daarmee het onderhoud aan appartementencomplexen. Hoog nodig, want uit onderzoek blijkt dat de helft van de VvE’s nu te weinig spaart voor het benodigde onderhoud en geplande vernieuwingen. De ministers Blok (Wonen en Rijksdienst) en Van der Steur (Veiligheid en Justitie) hebben daarom een plan naar de Tweede Kamer gestuurd, waarmee zij het voor VvE’s makkelijker te maken om geld te lenen voor bijvoorbeeld het noodzakelijk onderhoud en/of verduurzaming van het complex. VvE’s worden bovendien verplicht om een minimale jaarlijkse reservering voor onderhoud aan te houden.

Verplichte jaarlijkse reservering

Die jaarlijkse reservering moet minimaal de kosten van uitvoering van het MJOP dekken. Dat MJOP mag maximaal 5 jaar oud zijn en moet betrekking hebben op een periode van tenminste 10 jaar. Het is ook toegestaan om (minmaal) 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw te reserveren.

Geld lenen als VvE

VvE’s kunnen binnen het nieuwe voorstel ook makkelijker leningen aangaan, bijvoorbeeld voor het verduurzamen van het complex of onverwachte kosten. De lening wordt als het ware verdeeld over de leden: elk lid van de VvE is hoofdelijk aansprakelijk voor zijn of haar aandeel in de lening en mag die (onder voorwaarden) aftrekken van de inkomstenbelasting. Bij verkoop gaat het betreffende deel van de lening over naar de nieuwe eigenaar.

Ingangs- en overgangstermijn

Op 30 mei 2016 is het voorstel tot wetswijziging aangeboden aan de Tweede Kamer. De verwachting is dat de wetswijziging na de parlementaire behandeling op 1 januari 2017 in werking zal treden. Voor VvE’s die op dat moment nog niet jaarlijks storten in een reservefonds, geldt een overgangstermijn van 3 jaar.

Wilt u meer weten over dit onderwerp? Of deskundig advies over uw MJOP of financiën? Neem gerust contact met ons op!

 

 

 

Hoe een mug een olifant werd

Is het nou echt zo belangrijk dat activiteiten van een VvE volgens de juiste procedures worden uitgevoerd en dat besluiten op de juiste manier worden genomen? Ja, dit persbericht van woningcorporatie Rijswijk Wonen bewijst het.
Deze woningcorporatie is mede-eigenaar van een wooncomplex en heeft het vertrouwen in het bestuur van de VvE opgezegd. Reden: een ‘illegale’ ontmoetingsruimte in het atrium van het complex – geregeld door een voortvarend VvE bestuur dat de verplichte instemming van de ALV over het hoofd lijkt te hebben gezien. Dat ‘muggenziften’ van uw VvE beheerder kan dus grote problemen voorkomen

De 5 grootste misvattingen over VvE verzekeringen

1 Verzekeringen? Dat regelt de VvE beheerder wel

JHK regelt het liefst alles voor uw VvE. Maar als VvE beheerder mogen wij u (wettelijk & jammer genoeg) niet adviseren over verzekeringen. Heel vervelend voor u, en ook voor ons, want we willen u ook op dit gebied graag bijstaan. Helaas mogen we u van de AFM zelfs niet vertellen dat het verstandig is om voor bepaalde zaken een verzekering af te sluiten.

2 De opstalverzekering dekt alles wat nagelvast zit aan het huis

Ja en nee. Op een opstalverzekering voor een VvE staat namelijk een bedrag aan eigenarenbelang, bijvoorbeeld €10.000,-. Alle vaste aanpassingen in een appartement die boven dat bedrag uitkomen, moeten door de eigenaar zelf als eigenarenbelang op de eigen inboedelverzekering worden gezet. Hebt u dus een dure keuken, badkamer, wc, vaste vloeren, verlaagde plafonds en/of lambrisering aangebracht? Informeer bij het bestuur en pas uw inboedelverzekering aan!

3 Alle verzekeringen zijn hetzelfde

Een hoog, laag of geen eigen risico, wel of niet verplicht keuren van elektrische installaties, onderhoud van brandblusmiddelen… verzekeringen lijken misschien wel op elkaar, maar de ene verzekering is echt de andere niet. En omdat ook de ene VvE de andere niet is, loont het dus om u uitgebreid te laten voorlichten. Zo weet u zeker dat u de optimale keuze maakt.

4 Bij ons zit het wel goed

Laat u niet in slaap sussen door professionele logo’s en pakken papier. Bij uw VvE en bij de verzekeraar werken ook gewone mensen. En die maken wel eens een foutje. Of er verandert iets aan of in uw VvE, waardoor verzekeringen niet meer van toepassing zijn. Voorkom gezeur achteraf, lees bij het afsluiten van de verzekering de polis en de kleine lettertjes en bekijk jaarlijks of uw pakket nog voldoet.

5 Verzekeringen zijn voor bangeriken

Zekerheid heeft zijn prijs. Wie de premie voor een tandartsverzekering afzet tegen de (verwachte) kosten en vergoedingen, zal zo’n verzekering wellicht niet afsluiten. Bij VvE’s ligt dat echter iets anders. Zo is een opstalverzekering en een aansprakelijkheidsverzekering voor bedrijven (AVB) wettelijk verplicht, simpelweg omdat je als VvE nooit genoeg kunt sparen om een heel complex te laten herbouwen of om aansprakelijkheid te kunnen dragen bij een ongeval. Maar ook glasschade, milieuschade, gerechtelijke procedures of bestuurders die privé aansprakelijk worden gesteld voor verliezen in de VvE kunnen een fikse kostenpost betekenen. Ook hiervoor kunt u zich verzekeren, vaak tegen zeer lage premies. Zo voorkomt u grote schadeclaims achteraf.

Balkons en galerijen van uw VvE: zijn ze veilig?

uitkragende balkons

Heeft uw gebouw uitkragende galerijvloeren en balkons? Dan is de Vereniging van Eigenaren wettelijk verplicht voor 1 juli 2017 een onderzoek te laten doen naar de veiligheid.

Uitkragende galerij of balkons

Een uitkragende galerij of balkon is onderdeel van een ‘verlengde’ verdiepingsvloer: de verdiepingsvloer loopt naar buiten over in een hangende galerij of balkon. Deze worden dus niet ondersteund met bijvoorbeeld pilaren. Een constructie die gevaarlijk kan zijn, zo bleek uit het instorten van een galerij in Leeuwarden in 2011 en diverse onderzoeken daarna.

VvE moet onderzoek doen

Op 1 januari 2016 is het Bouwbesluit gewijzigd en moeten VvE’s en woningcorporaties verplicht voor 1 juli 2017 de veiligheid van uitkragende betonnen galerij- of balkonvloeren onderzoeken. Blijkt daaruit dat de situatie niet veilig is, dan moeten de galerijen en balkons worden verstevigd of vervangen. Onderzoek is niet vrijwillig: de gemeente kan sancties of zelfs een dwangsom opleggen als er geen onderzoek is gedaan.

Onderzoek organiseren

Heeft u in uw complex uitkragende galerijen of balkons? Dan moet een deskundig advies- of ingenieursbureau onderzoek doen naar de conditie van de vloer. Daarbij wordt (met diktemeting, metaaldetectoren, radar en een visuele controle op een opengehakte plek) gekeken naar roest/corrosie, de ligging van de wapening en de belasting. De kosten van het onderzoek variëren per complex.

 

Wilt u de galerijen en balkons laten onderzoeken? JHK Vastgoedmanagement helpt u graag bij het vinden van een betrouwbaar bureau. En ook als u twijfelt of uw complex onder de onderzoeksplicht valt, geven wij u graag advies. Daarbij geldt natuurlijk: veiligheid voor alles.

Brrr, de Warmtewet!

warmtewet vve vereniging van eigenarenOp 1 januari 2014 trad de Warmtewet in werking. Deze wet moet kleinverbruikers beschermen tegen hoge tarieven van leveranciers. Heeft u als VvE niets mee te maken, dacht u? Dat is helaas niet waar. Tenminste, niet als u als VvE blok- of collectieve verwarming doorlevert.

 

Alle complexen met een collectieve CV-installatie (zoals blokverwarming), koeling en/of warmwater moesten op 1 januari 2014 uitgerust zijn met de nodige meetapparatuur. Bovendien dient er vanaf 31 december 2014 afgerekend te worden op basis van werkelijk verbruik. En verder moet de VvE nog voldoen aan een aantal eisen.

De VvE moet zich om te beginnen melden bij de Autoriteit Consument en Markt (ACM) als leverancier. De kosten en opbrengsten die te maken hebben met de levering van warmte moeten inzichtelijk in de boekhouding worden gemaakt. De VvE moet leveringsovereenkomsten opstellen met afnemers van de warmte, storingen bijhouden en minimaal eens per jaar een volledige en gespecificeerde nota aan alle aangesloten verbruikers versturen. En of u zich daarbij wel wilt houden aan het aanstaande prijsplafond voor warmtelevering.

Uw VvE en de warmtewet

Een behoorlijke operatie dus, die Warmtewet. Via www.warmtemetingverplicht.nl kunt u nakijken of uw VvE er klaar voor is. Ook handig is de Handreiking Warmtewet van Aedes, net als de site van de Autoritieit Commerciele Markt (ACM). Let wel op voor u gaat investeren: de minister gaat de volledige Warmtewet herzien. De vernieuwde wet zal naar verwachting eind 2016 bij de Tweede Kamer worden ingediend. Het is dus nog onzeker aan welke verplichtingen VvE’s exact zullen moeten voldoen. De minister heeft de ACM daarom gevraagd in handhaving daarmee rekening te houden.

Wilt u als klant van JHK meer weten of heeft u hulp nodig? Bel ons gerust, wij zijn inmiddels ook behoorlijk ingevoerd in de materie.