Doen: Groen aan de gevel

geveltuin rotterdamMensen worden gelukkig van groen. En de gemeente ook. De Gemeente Rotterdam promoot namelijk tegenwoordig actief de geveltuin. Door een strook planten langs de gevel van een woning worden straten groener, het verkoelt en biedt ruimte aan vogels en insecten. Dat is misschien geen nieuws, maar wist u dat u zonder vergunning of kennisgeving anderhalve tegel aan de gevelkant van uw complex mag vervangen voor uw tuintje?

Geveltuin, dit mag er wel en niet

Heeft u plek voor een geveltuin? U mag er een aanleggen, mits er 1,80 meter of meer van de stoep over­blijft. Een geveltuin mag maximaal 45 centimeter (1,5 stoeptegel) diep zijn. De gemeente adviseert om de hele tegels rechtop in de grond te zetten om een randje te maken. Ook wordt aankomende geveltuiniers gevraagd om geen planten te kiezen die uitgroeien tot grote struiken of bomen. En wie zuinig is op zijn gevel, past ook op met klimplanten. Wel een goed idee: lekker ruikende kruiden of  bloemen. Als de stoep voor de woning breed genoeg is, kan deze ook verder opgefleurd worden. Meer tegels verwijderen en graven in de grond is er dan niet bij, maar u mag de stoep langs de gevel wel versieren met bijvoorbeeld plantenbakken of een bankje. Als er maar 1 meter 80 overblijft om te lopen.

Geveltuin en VvE

Wie samen een gevel deelt, moet het ook samen eens zijn over de geveltuin. Voordat u aan de slag gaat, is dus goedkeuring van de ledenvergadering nodig. Wie weet zijn er nog andere bewoners die graag meehelpen. Ook de gebiedscommissie, wijkraad of wijkcomité zou u kunnen helpen met een financiële bijdrage.

 

Meer informatie op https://www.rotterdam.nl/wonen-leven/geveltuinen/

 

 

 

BTW omhoog, onderhoud duurder

Het was een stormachtige prinsjesdag, en ook appartementeigenaren kregen de nodige tegenwind te verduren. Zo stijgt in 2019 het lage BTW tarief van 6% naar 9%. Dat betekent dat de boodschappen duurder worden, maar ook onderhouds- en schoonmaakwerkzaamheden voor uw Vereniging van Eigenaren kosten straks 3 procent meer. Op grote projecten een flink bedrag! Mocht u nog werkzaamheden zoals schilderwerk op de planning hebben staan, loont het de moeite om te onderzoeken of die in 2018 kunnen worden uitgevoerd en gefactureerd.

Wij adviseren u graag over de inrichting van uw MJOP en de beste planning voor de werkzaamheden van uw VvE.

 

Groeiende economie probleem voor VvE’s

onderhoud vve rotterdam

Maanden wachten op een nieuw kozijn, geen schilder te vinden en ook voor kleine reparaties en dakonderhoud zijn nauwelijks mensen te krijgen… De bouwsector trekt aan en dat betekent vechten om capaciteit. Een offerte krijgen is zelfs al lastig, zelfs grote offertesites kunnen soms geen offertes lospeuteren van aangesloten bouwondernemers.

Wachttijden in de bouw

Wat kunt u doen als VvE? Onze belangrijkste tips:

  • Plan ver vooruit. Staat er voor volgend jaar of zelfs 2020 een project in de planning? Ga dan nu vast rondvragen naar de mogelijkheden
  • Bundel klussen. Een grote opdracht is aantrekkelijker dan een kleine. Hoewel een kleine soms makkelijker tussendoor kan.
  • Bouw aan relaties. Bent u een trouwe en prettige klant? Dan zal een bouwonderneming eerder geneigd zijn een gaatje in de agenda voor u te vinden. Dat betekent overigens niet dat u slecht werk moet accepteren – een kritische houding blijft geboden, u waakt per slot van rekening over het geld van uw mede-bewoners.
  • Vertrouw op uw VvE-beheerder. JHK Vastgoedmanagement heeft een breed netwerk in Rotterdam en omstreken. Vakmensen waarmee we vaak al meer dan tien jaar zaken doen.
  • Voorkom grote problemen. Door regelmatig uw complex te controleren en kleine onderhoudskwesties direct zelf op te pakken, voorkomt u grotere schades. Een loszittend scharnier krijgt u zelf waarschijnlijk nog wel vast, een kapotgevallen deur en ontzet kozijn zijn een ander verhaal. Komt u er zelf niet uit of gaat het om gemeenschappelijke delen? Meld uw reparatieverzoeken zo spoedig mogelijk in TwinQ.

Heeft u nog vragen over onderhoud of bent u op zoek naar een VvE beheerder met ervaring en connecties in Rotterdam? Bel ons gerust en vrijblijvend.

 

Heeft uw VvE al een calamiteitenplan?

Wateroverlast, brand, stroomstoringen of andere narigheid. U doet er als VvE uiteraard alles aan om het te voorkomen, maar h0e handelt u als er werkelijk een calamiteit plaatsvindt? Een calamiteitenplan maakt het makkelijker om het hoofd koel te houden in een crisis.

Calamiteitenplan

In een calamiteitenplan legt u kort en duidelijk vast wat bewoners doen als de sirene gaat, er brand of explosies in het pand of de omgeving zijn, bij lekkage, calamiteiten, liftstoringen of criminele of verdachte activiteiten. Ook de rollen binnen de VvE kunnen worden opgenomen: wie belt de verzekering? Wie houdt alle telefoonnummers van bewoners bij? Is er een telefoonboom? Wie waarschuwt wie en wie zorgt er voor ouderen, invaliden en huisdieren? Waar hangen defibrillators, blusdekens en brandslangen? Neem ook belangrijke noodnummers op in uw calamiteitenplan.

Zet het plan online, distribueer het op papier en digitaal en zet het bij elke VvE vergadering op de agenda. Zo houdt iedereen de belangrijke informatie paraat.

Mark (55): “Wij woonden op de bovenste etage van ons appartementencomplex. Tijdens een gigantische stortbui stond de benedenbuurvrouw bij ons aan de deur: dat ons bad overliep. Maar dat was het niet. De goten konden het water niet meer aan, waardoor het water langs de buitenmuren liep en via het plafond van de buurvrouw naar binnen kwam. Een compleet waterballet en een enorme ravage. Veel buren waren bovendien op vakantie. En we hadden geen idee wat we moesten doen.” 

Vluchtplan

Een vluchtplan bevat onder meer de snelste en veiligste route om het gebouw te verlaten. Houd er rekening mee dat een goede vluchtroute van boven naar beneden loopt, richting de straat. Zorg ook voor een plan B, voor als de eerste route geblokkeerd is. De routes kunt u aangeven op een ontruimingsplattegrond. Maak afspraken over wie er voor ouderen, kinderen, mindervaliden en huisdieren zorgt.

Tips bij calamiteiten

Als bij een noodgeval wordt aangegeven dat ramen en deuren gesloten moeten blijven, stop dan ook de mechanische ventilatie. Bijvoorbeeld door de stekker van het apparaat uit het stopcontact te halen of de groep uit te zetten. Bij brand of een explosie is het verstandig om de stroom uit te zetten, mits u daar tijd voor heeft. Mensenlevens gaan voor!

Hoe het verder gaat na een calamiteit en wat een VvE beheerder daarin kan betekenen? Lees het artikel over de grote brand in the Queen of the South in Rotterdam.

 

 

Winkels en woningen in één VvE

Steeds vaker bestaan appartementencomplexen in Rotterdam uit winkels en appartementen. Vooral in het centrum komt deze constructie regelmatig voor, met als zeer bekend voorbeeld de Markthal. Heel leuk en heel handig, maar hoe werkt dat met de VvE?

betere buurt

Twee VvE’s

Als het gaat om de combinatie winkels en koopappartementen, krijg je een bijzondere Vereniging van Eigenaren met beide partijen. Vaak is er dan sprake van 2 ondersplits-VvE’s die samen in de hoofd-VvE zitten. Die hoofd-VvE is verantwoordelijk voor het gehele complex. Als een hoofd-VvE twee leden heeft met een gelijke stem, kan het voorkomen dat de stemmen staken. De één is voor een besluit, de ander tegen. En wat doe je dan?

Appartementen en winkels

In Brabant was dat aan de hand in een appartementcomplex. Het gebouw was gesplitst in twee appartementen: een deel voor de winkels op de begane grond en een deel voor de bovengelegen woningen. Daarbij werd de hoofdvereniging van eigenaars opgericht (de VvE). De ondervereniging van eigenaars van de appartementsrechten en de andere ondervereniging van eigenaars (de winkels) hadden elk één stem.

Verschillende belangen in een VvE

Toen de jaarbegroting van de VvE aan de orde kwam, stemde de VvE van de winkeliers tegen. Het ging daarbij vooral om de bijdrage die betaald moest worden voor onderhoud en verzekeringen. De winkeliers verzorgen zelf het onderhoud van de winkels en wilden niet meebetalen aan het (groot) onderhoud van de woningen. Ze hadden bovendien een eigen opstalverzekering. Omdat de VvE van de winkeliers niet instemde, kon noodzakelijk achterstallig onderhoud aan de woningen niet worden verricht. En dat was natuurlijk tegen het zere been van de VvE van appartementseigenaren.

VvE voor de rechter

De rechter kwam eraan te pas. De VvE van de appartementseigenaren vroeg om vernietiging van de afwijzing én om een vervangende machtiging, waarmee namens de winkeliers kon worden ingestemd met de begroting. Zover kwam het niet: de eigenaar van de winkels wilde wel instemmen met een lagere jaarlijkse eigen bijdrage aan het onderhoud van gemeenschappelijk zaken als het dak. De aparte opstalverzekering mocht blijven van de rechter, al verdient een dergelijke constructie natuurlijk geen schoonheidsprijs.

Moraal van het verhaal: een gelijk aantal stemmen in een Vereniging van Eigenaren is een risico, in Rotterdam net zo goed als in Brabant. Zeker als er verschillende soorten eigenaren zijn, zoals winkels, verhuurders en particuliere appartementseigenaren. Maar met open en eerlijk overleg en wederzijds respect komt u ver. En de juiste VvE beheerder kan natuurlijk ook verbindend en verhelderend werken. Wilt u eens met ons overleggen over de mogelijkheden? Neem contact met ons op.

 

Meer weten over stemmen in een VvE? Lees alles over de regels die gelden voor de VvE.

 

 

VvE en onderhoud – hoe pakt u het aan?

onderhoud vve rotterdamDe schilder is een richeltje vergeten, maar komt – ondanks beloften – niet terug om het te herstellen. Wanneer moet er eigenlijk weer iets aan het dak gebeuren? De gezamenlijke stoep of voordeur is verzakt, wie belt u? En wat als u twijfelt aan de  kwaliteit van de fundering of er sprake is van betonrot? Het onderhoud van een pand is de verantwoordelijkheid van Vereniging van Eigenaren. Maar dat is in praktijk nog niet zo simpel. 

 

Achterstallig onderhoud, wat nu?

Gezamenlijke ruimtes in het gebouw moeten onderhouden worden door de VvE. In het splitsingsreglement van uw VvE kunt u lezen om welke onderdelen dat gaat. Ook kunt u het Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) opvragen. Achterstallig onderhoud, zoals scheuren, slechte ramen en kozijnen of betonrot, meldt u het best schriftelijk bij de VvE. Dat dat, in elk geval in de hoofdstad, niet altijd goed wordt opgepakt, blijkt wel uit het feit dat er zelfs een meldpunt voor woningkwaliteit is geopend, aldus Oost-online. Bewoners kunnen er achterstallig onderhoud melden bij de gemeente, wanneer problemen na contact met de verhuurder of VvE niet worden opgelost.

Onderhoud duur en ingewikkeld

Onderhoud van appartementen is een van de belangrijkste kostenposten voor een Vereniging van Eigenaren. Het betekent bovendien dat u, ook al bent u zelf niet technisch onderlegd, moet gaan onderhandelen met aannemers, schilders en andere bouwprofessionals. Hoe weet u dat een aanbod goed is en dat u niet teveel betaalt? Hoe vindt u überhaupt iemand die beschikbaar is?Vele Verenigingen van Eigenaren besteden hun technisch beheer dan ook uit aan experts, zoals die van JHK Vastgoedmanagement.

Professionele ondersteuning

JHK Vastgoedmanagement heeft de contacten en kennis in huis voor het organiseren, coördineren en controleren van zowel dagelijks – als planmatig onderhoud. Uiteraard aan de hand van een doortimmerd meerjaren onderhoudsplan (MJOP) en in nauw overleg met de VvE. Technisch beheer valt bij JHK binnen het compleet ontzorgd pakket. JHK Vastgoedmanagement zorgt dan voor:

  • 24/7 mogelijkheid voor het doorgeven en oplossen van dringende storingen en klachten.
  • Jaarlijks inspectie van lopende bouwkundige zaken en bespreken met het bestuur en/of de technische commissie.
  • Uitzetten van reparatieverzoeken bij betrouwbare professionals uit de regio.
  • Toezicht en steekproef controle.
  • Onderhoudscontracten voor gemeenschappelijke installaties en voorzieningen.
  • (laten) opstellen en beheren van MJOP.

U heeft bovendien toegang tot ons grote netwerk van betrouwbare vaklieden en bedrijven, waarin wij al meer dan 10 jaar hebben geïnvesteerd. Interesse? Neem contact op voor persoonlijk advies of vraag direct een offerte.

VvE verzekeringen – hier moet u op letten

Een opstalverzekering en een aansprakelijkheidsverzekering voor bedrijven (AVB) is voor een VvE wettelijk verplicht. U kunt immers als VvE nooit sparen om een heel complex te laten herbouwen of om aansprakelijkheid te kunnen dragen bij een ongeval. Wat moet u nog meer weten over verzekeringen VvE?

Verplichte verzekeringen VvE

Opstalverzekering – Dekt schade aan de gemeenschappelijke delen van het pand zoals gevels, vloeren en muren, gebaseerd op herbouwwaarde. Glas kan meeverzekerd worden. Let op: herbouwwaarde is niet hetzelfde als marktwaarde en moet regelmatig opnieuw getaxeerd worden. Ook belangrijk: een appartementsclausule zorgt ervoor dat schade door schuld van 1 eigenaar ook vergoed wordt.

Aansprakelijkheidsverzekering – Dekt schade aan mensen of hun spullen, veroorzaakt door het pand. Vallende gevelplaten of dakpannen zijn een goed voorbeeld.

Aandachtspunt 1: de VvE beheerder is geen verzekeringsadviseur

JHK regelt het liefst alles voor uw VvE. Maar als VvE beheerder mogen wij u (wettelijk & jammer genoeg) niet adviseren over verzekeringen. Heel vervelend voor u, en ook voor ons, want we willen u ook op dit gebied graag bijstaan. Helaas mogen we u van de AFM zelfs niet vertellen dat het verstandig is om voor bepaalde zaken een verzekering af te sluiten.

Aandachtspunt 2: De opstalverzekering dekt niet alles

Op een opstalverzekering voor een VvE staat een bedrag aan eigenarenbelang. Alle duurdere vaste aanpassingen in uw woning – zoals een dure keuken of badkamer – moeten door uzelf als eigenarenbelang op de eigen inboedelverzekering worden gezet.

 

Nieuwbouw appartement in Rotterdam? Bouw ook aan de VvE.

Er wordt weer flink gebouwd in Nederland. Ook in de regio Rijnmond is er volop nieuwbouw! Alleen al in Rotterdam zijn er 14 appartementencomplexen in ontwikkeling. Zo is De Raedt in Delfshaven onlangs in de verkoop gegaan. In het voormalige Albeda College op de hoek van de Heemraadssingel en Mathenesserlaan komen appartementen en luxe penthouses met prijzen van €214.000,- tot € 1.445.000,-. Ook in de planning: het reusachtige complex De Zalmhaven met 545 koopappartementen, waarvan circa 295 appartementen in een woontorencomplex van circa 215 meter.

VvE en nieuwbouw

Stel dat u zo’n fijn nieuw appartement weet te bemachtigen, hoe zit het dan met de Vereniging van Eigenaren? De notaris richt ‘m op en maakt de splitsingsakte. Maar dan ligt de bal toch echt bij de appartementseigenaren. De gemeenschappelijke zaken en gedeelten worden namelijk opgeleverd aan (het bestuur van) de VvE. En dat is fikse verantwoordelijkheid.

Oplevering aan VvE

De VvE moet nagaan of er gebreken zijn en die op te nemen op het proces-verbaal van oplevering. Goed opletten is geboden, want ‘niet gemeld = niet hersteld’. Ook de individuele eigenaren moeten hun bezwaren met betrekking tot de gemeenschappelijke delen melden, bij de oplevering van hun appartement. De VvE kan in sommige gevallen zelfs aansprakelijk worden gehouden voor niet opgemerkte gebreken.

Impressie van Little C Coolhaven Lofts en Workspaces

Gemeenschappelijke delen, gemeenschappelijke beslissing

Het kan ook zijn dat alles technisch wel in orde is, maar niet conform afspraak. Ook dat moet door de VvE vermeld worden op het proces-verbaal van oplevering. De vergadering van eigenaars mag dan later beslissen of ze de afwijking acceptabel vinden. De vergadering beslist ook als een appartementseigenaar individueel klachten heeft over de gemeenschappelijke delen. Er kan van deze regel worden afgeweken, maar de vuistregel is: over gemeenschappelijke delen wordt gemeenschappelijk beslist.

Een goede start voor uw VvE

Kortom, hoe sneller de vereniging wordt geactiveerd, hoe beter. Ons advies: betrek ook direct een VvE beheerder. Zo voorkomt u dat u gebreken mist of het ontstaan van onlogische gemeenschappelijke delen. Ook kan uw VvE beheerder u helpen nu vast keuzes te maken die later onderhoudskosten (en dus servicekosten) verlagen. JHK Vastgoedmanagement helpt u graag uw VvE te activeren en uw Akte van Splitsing hanteerbaar te houden. Ook fijn: dankzij de conceptbegroting die we maken op basis van de informatie, heeft u vooraf al een idee van de maandelijkse VvE-bijdrage. Wel zo prettig!

Wilt u binnenkort profiteren van de deskundige hulp van JHK Vastgoedmanagement bij het activeren van uw VvE? Bel ons voor persoonlijk advies of vraag direct een offerte.

 

 

 

Uw VvE in de zomer

Uw VvE in de zomer

gemeenschappelijke tuin vveAls Vereniging van Eigenaren heeft u het hele jaar te maken met onderhoud. Welke klussen zet u het beste in de zomer op uw MJOP?

Dakonderhoud

Vanwege het weer zijn dat natuurlijk zaken als dakonderhoud en dakisolatie. Laat uw dak controleren, goten schoonmaken, loodaansluitingen nalopen – het dak repareren doe je immers het beste als het niet regent. Dat geldt overigens ook voor het controleren en herstellen van metsel- en voegwerk en gevelisolatie. Goede isolatie kan ’s zomers zo een paar graden en de nodige zweetdruppels schelen.

Balkons, CV en uw VvE

Heeft u controles of onderhoud van de balkons gepland? Doe dat dan voordat het buitenleven echt begint. En onderhoud of vervanging van de CV-ketels is ook minder belastend als het buiten aangenaam is. Ook belangrijk: inbraakveiligheid. Inbrekers slaan graag hun slag in de vakantieperiode.

Zonnepanelen

Ook altijd een hot item in de zomer: zonnepanelen. Want ook dat kan als het dak onderdeel is van de Vereniging van Eigenaren (VvE). De VvE moet wel toestemming geven. Op de website 010duurzamestad.nl deelt de gemeente Rotterdam haar tips, laat u inspireren.

Kortom, wie onbezorgd vakantie wil vieren, neemt nu contact op met de experts van JHK. Want JHK helpt u bij het organiseren, coördineren en controleren van dagelijks – en planmatig onderhoud.

Wij wensen u een fijne zomer!

U kunt het dak op

De Rotterdamse Dakendagen komen er weer aan. Een goed moment om eens stil te staan bij het dak van uw VvE. Analyseer de werkzaamheden en maak een deugdelijk meerjarenonderhoudsplan en –budget, zo komt u nooit voor nare financiële verrassingen te staan en kunt u werkzaamheden direct in gang zetten als dat nodig is. En zoekt u VvE beheerder met verstand van bouwkundige en technische zaken? Dan bent u bij JHK Vastgoedmanagement aan het juiste adres. Neem contact op voor persoonlijk advies of vraag direct een offerte.